Дело № 3а-80/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 13 сентября 2017 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шадриной Е.В.,

при секретаре Левичевой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 30 778 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: сельскохозяйственное производство.

Кадастровая стоимость земельного участка – 12 309 309 руб. не соответствует его рыночной стоимости – 6 494 158 руб., определённой по состоянию на 22 августа 2016 г. в отчёте оценщика общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Вэб-Синтез» от 19 декабря 2016 г. № 20161219-1.

Данные обстоятельства нарушают их право на установление действительной налоговой обязанности и ведут к уплате земельного налога в завышенном размере.

Просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 6 494 158 руб., по состоянию на 22 августа 2016 г. 

В качестве административных ответчиков административные истцы указали федеральное государственное бюджетное учреждение (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области и правительство Ленинградской области.

В предварительном судебном заседании 23 июня 2017 г. в качестве административного соответчика к участию в деле привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области в письменном отзыве на административное исковое заявление указало, что кадастровая стоимость установлена органом кадастрового учёта в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска оставило на усмотрение суда.

В письменном отзыве правительство Ленинградской области выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, обратило внимание суда на то, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По существу требований административных истцов оставило разрешение дела на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области возражений относительно административных исковых требований не представило.

В судебном заседании 11 – 20 июля 2017 г. судом в качестве свидетеля допрошен оценщик, составивший отчёт, ФИО1, пояснения которого сомнения суда в обоснованности отчёта об оценке от 19 декабря 2016 г. № 20161219-1 и достоверности определённой в нём рыночной стоимости не устранили.

В связи с этим, на обсуждение лиц, участвующих в деле, поставлен вопрос о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.

Определением Ленинградского областного суда от 20 июля 2017 г. по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 августа 2016 г. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Гермес» ФИО2. Производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения.

После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено определением судьи Ленинградского областного суда от 7 сентября 2017 г.

В судебном заседании ФИО3 и ФИО4 на основании экспертного заключения от 30 августа 2017 г. № 271-17 требования заявления уточнили в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 7 346 400 руб., по состоянию на 22 августа 2016 г.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области ФИО5 и представитель правительства Ленинградской области ФИО6, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), оставили разрешение требований на усмотрение суда. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещённым о месте и времени рассмотрения административного дела, своего представителя в суд не направило. Руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счёл возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя данного административного ответчика.

Выслушав объяснения ФИО3 и ФИО4, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области ФИО5 и представителя правительства Ленинградской области ФИО6, исследовав письменные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (до 1 января 2017 г. – государственный кадастр недвижимости) соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 30 778 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: сельскохозяйственное производство, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14 февраля 2017 г.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24 августа 2016 г. датой внесения номера № в государственный кадастр недвижимости является 18 июня 2010 г. 

Из свидетельств о государственной регистрации права от 23 января 2015 г. усматривается, что на дату внесения записи о регистрации права административных истцов на земельный участок (29 декабря 2014 г.) земельный участок относился к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения. 

В кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2016 г. указано, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 22 августа 2006 г.

Как видно из акта определения кадастровой стоимости от 22 августа 2016 г., основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о земельном участке послужило распоряжение правительства Ленинградской области от 7 июля 2016 г. № 490-р, которым изменена категория земельного участка: с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, является 22 августа 2016 г.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Ленинградской области, которые использовались органом кадастрового учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ФИО3 и ФИО4, утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 27 октября 2014 г. № 490.

В связи с этим, доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд находит несостоятельными. 

Согласно упомянутой кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 309 309 руб.

В отчёте оценщика ООО «Вэб-Синтез» ФИО1 от 19 декабря 2016 г. № 20161219-1 рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 22 августа 2016 г. в размере 6 494 158 руб.

Оценивая отчёт об оценке, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьёй 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статьей.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке (далее также – отчёт). Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте, помимо прочего, в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В статье 12 Закона об оценочной деятельности указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно федеральному стандарту оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённому приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик (пункт 3). 

При составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: 

в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

В отчёте об оценке должны содержаться сведения о применяемых стандартах оценки; информация обо всех привлечённых к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; анализ рынка объект оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчёте должна быть приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчёты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (подпункты «б», «д», «з», «и» пункта 8).

В тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчёту об оценке должны быть приложены соответствующие материалы (пункт 11).

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, установлено, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10). 

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых подходов следует учитывать не только возможность применения каждого их подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11). 

Сравнительный подход это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12).

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 13).

Из отчёта об оценке от 19 декабря 2016 г. № 20161219-1 следует, что при проведении исследования оценщик применил федеральные стандарты оценки, утратившие силу.

Так, на страницах 6, 15 отчёта указано, что применяемыми стандартами оценочной деятельности являются: федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённый приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255, федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3), утверждённый приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254

Названные федеральные стандарты оценки утратили силу с 18 сентября 2015 г. 

Свидетель ФИО1 пояснил суду, что эти недостатки следует признать техническими ошибками, с чем суд согласиться не может, поскольку в тексте отчёта оценщик не просто ссылается на эти федеральные стандарты оценки, но и приводит их содержание. 

Во всяком случае, такое указание вводит в заблуждение пользователей отчёта, что недопустимо.

На странице 49 отчёта указано, что все ссылки на источники информации в отчёте снабжены номерами источника, которые гарантируют, что информация об источнике помещена в общее хранилище (в раздел 13.1 «Категории исходной информации»), а также то, что она оформлена надлежащим образом. Сведение информации воедино позволяет оценить достоверность исходных данных.

В тексте отчёта оценщик делает ссылки на источники информации под номерами 3.2, 3.4, 4, 5.2 (страницы 9, 13, 16, 18, 20, 27, 28, 31, 32, 33, 34, 35 и др.), между тем, описание источников в разделе отчёта 13.1 «Категории исходной информации» отсутствует.

Указанные обстоятельства свидетелем в судебном заседании не оспаривались.

Следовательно, принцип существенности и проверяемости отчёта нарушен.

В отчёте сделаны ссылки на приложения 8 и 9 к отчёту (страницы 35, 42, 43, 44), тогда как согласно данным на странице 4 отчёта последний имеет всего 4 приложения. Фактически информация, которую оценщик использовал, изложена в приложении 3 к отчёту.

Эти недостатки отчёта также свидетельствуют о том, что принцип недопустимости введения в заблуждение пользователей отчёта, не соблюдён. 

На страницах 35, 36, 37 40 отчёта указано, что по каждому объекту-аналогу проводились телефонные интервью с агентом или собственником, по некоторым объектам (по каким не конкретизировано) получены коммерческие предложения, часть объектов осмотрена (каких не конкретизировано), на страницах 38, 40 отчёта указано, что оценщик прибегал к консультациям со специалистами рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области и специалистов Петерлэнд, что свидетельствует о привлечении специалистов. 

В судебном заседании свидетель ФИО1 признал, что перечисленные лица относятся к привлечённым специалистам. 

Однако информации об этих специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки, равно, как и объём и содержание полученной информации, в отчёте не имеется.

Следовательно, в отсутствие сведений, указанных в подпункте «д» пункта 8 ФСО № 3, информацию, полученную оценщиком от указанных специалистов и использованную им расчётах, нельзя признать достоверной.

В расчётах оценщик применяет скидки в размере 5%, 10% и 20% (страница 37 отчёта), но источник информации, обосновывающий размер скидки и позволяющий её использование, в отчёте не приведён.

Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что оценщик допустил нарушения пунктов 5 и 8 ФСО № 3.

В разделе 8.2 (страница 27 отчёта) оценщик приходит к выводу, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его текущее использование: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешённым использованием для ведения сельскохозяйственного производства.

Однако при подборе и определении уместности использования подходов оценщик приходит к иному выводу, что наиболее эффективным использование объекта оценки является: земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием для ведения дачного строительства (страница 29 отчёта).

Анализ и основания, позволившие оценщику сделать такой вывод, в отчёте отсутствуют, тогда как изменение вывода о наиболее эффективном использовании земельного участка повлияли на характеристики подбираемых в последующем объектов-аналогов. 

При таком положении имеются основания для вывода о нарушении принципа существенности при составлении отчёта.

В своём исследовании оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого отобрал 73 объекта-аналога (страницы 58-59 отчёта).

При определении рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, в расчётах использовались все 73 объекта-аналога.

Скриншоты объявлений в отношении указанных 73 объектов-аналогов к отчёту не приложены, в связи с чем, в судебном заседании объявлялся перерыв и свидетелю ФИО1 была обеспечена возможность представить суду использованные им в расчётах материалы и сведения.

Однако суду было представлены объявления только в отношении 8 объектов-аналогов (пункты 1-7, 10 и 11 на странице 58 отчёта).

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчёт об оценке не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы, назначенной Ленинградским областным судом, экспертом ООО «Гермес» ФИО2 составлено заключение от 30 августа 2017 г. № 271-17, в соответствии с которым по состоянию на 22 августа 2016 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 346 400 руб.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об объекте недвижимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Суд соглашается с изложенными в заключении эксперта выводами о размере рыночной стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах административными ответчиками не представлено, суд находит требования административных истцов об установлении в отношении земельного участка кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 и ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30 778 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: сельскохозяйственное производство, в размере его рыночной стоимости, равной 7 346 400 (семи миллионам трёмстам сорока шести тысячам четырёмстам) руб. по состоянию на 22 августа 2016 г., на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 23 мая 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.В.Шадрина 

Решение принято в окончательной форме 20 сентября 2017 г.