РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-636/18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вэй М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вэй М» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>, площадью 2674,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, нежилое помещение, 

<

данные изъяты>, площадью 28356,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, открытая 3-х ярусная стоянка с размещение во 2-м и 3-м ярусах автостоянки торговых, складских и административных помещений,

а также объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 3232,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, нежилое помещение, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 сентября 2016 года.

В судебное заседание представитель административного истца не явилась, надлежаще извещена. 

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) полагала, что установленная дополнительной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании экспертное заключение и дополнительное экспертное заключение поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Ходатайство представителя административного истца об отложении дела слушанием не подлежит удовлетворению, т.к. с 2 октября 2018г. представитель была извещена о дате и времени судебного заседания, составленное экспертом дополнение к экспертному заключению в части исправления технической ошибки не является по делу новым доказательством, требующим отложения судебного разбирательства. Дополнение судом была направлено в адрес представителя административного истца, в судебном заседании эксперт участвовала и дала исчерпывающие пояснения в части исправления допущенной технической ошибки. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта ФИО1, пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 17 апреля 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Заключением судебной оценочной экспертизы определена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты> в размере 103521400 рублей, 

<

данные изъяты> в размере 95562251 рубль, 

<

данные изъяты> в размере 672998599 рублей.

Представитель административного истца не согласилась с заключением эксперта, просила вызвать эксперта в судебное заседание, представила письменные возражения (л.д. 182-184 т.3).

Эксперт ФИО1 в судебном заседании заявила ходатайство об отложении судебного заседания для устранения технической ошибки в заключении эксперта.

В результате исправления технической ошибки рыночная стоимость объектов недвижимости составила с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты> - 102980 081 рубль, 

<

данные изъяты> - 96359 343 рубля, 

<

данные изъяты> - 672998599 рублей.

С заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы согласилась представитель административного ответчика.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В заключении эксперта ФИО1 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 19-22 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчетам обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы с учетом дополнения к ней.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В экспертном заключении, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в дополнительном экспертном заключении и экспертном заключении.

В судебных заседаниях 2 и 22 октября 2018г. эксперт ФИО1 подробно разъяснила содержание экспертного заключения, основания и порядок исправления технической ошибки в экспертном заключении, не согласившись с письменными возражениями представителя административного истца. По каждому из пунктов возражений экспертом были даны исчерпывающие разъяснения ошибочности позиции представителя административного истца, что следует из аудиопротокола судебного заседания. Пояснения эксперта в судебном заседании логичны, последовательны, изложены экспертом ФИО1, с учетом имеющегося у нее длительного стажа профессиональной деятельности в области оценке объектов недвижимости, понятно.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная дополнительной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено. 

Возражений от представителя административного истца относительно исправления экспертом технической ошибки не представлено.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного дополнительным экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по объектам недвижимости с кадастровыми номерами: 50:21:0000000:18215, 50:21:0000000:18214 - 29 декабря 2017 года, по объекту недвижимости с кадастровым номером 50:11:0020410:1944 - 30 ноября 2017 года, целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вэй М» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 29 декабря 2017 года, и с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 30 ноября 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>, площадью 2674,5 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, нежилое помещение, в размере 102980081 (сто два миллиона девятьсот восемьдесят тысяч восемьдесят один) рубль;

50:11:0020410:1944, площадью 28356,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, открытая 3-х ярусная стоянка с размещение во 2-м и 3-м ярусах автостоянки торговых, складских и административных помещений, в размере 672998599 (шестьсот семьдесят два миллиона девятьсот девяносто восемь тысяч пятьсот девяносто девять) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 3232,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, нежилое помещение, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 сентября 2016 года, в размере 96359343 (девяносто шесть миллионов триста пятьдесят девять тысяч триста сорок три) рубля. 96359343 (девяносто шесть миллионов триста пятьдесят девять тысяч триста сорок три ) рубля

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 26 октября 2018 года