Дело № 3а-261/2021

УИД 76OS0000-01-2020-000736-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 6 сентября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Аргус – Спектр Ярославль» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Аргус – Спектр Ярославль» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 5 516 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства 3-этажного торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 9 408 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Аргус – Спектр Ярославль» является собственником расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительством, в связи с этим осуществляет пользование данным земельным участком, плата за которое рассчитывается как арендная плата на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 20 790 866, 93 рубля. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 9 408 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Аргус – Спектр Ярославль» на основании доверенности ФИО4 административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО5 административный иск не признала, привела доводы об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, указывала на то, что административный иск от имени ООО «Аргус – Спектр Ярославль» подан неуполномоченным лицом, просила также определить величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в соответствии с выводами судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО1

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» представило возражения на административный иск, в которых привело доводы о том, что административный истец правом оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не наделен, поскольку пользование им данным земельным участком является бездоговорным, от заключения договора аренды земельного участка на новый срок в целях завершения строительства административный истец уклоняется. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, отзыва на административный иск в письменном виде не представило суду. 

Заслушав представителей сторон, эксперта ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Аргус – Спектр Ярославль» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Судом установлено, что ООО «Аргус – Спектр Ярославль» до 1 декабря 2016 года являлся арендатором земельного участка площадью 5 516 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства 3-этажного торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке ООО «Аргус – Спектр Ярославль» возведен объект капитального строительства в незавершенной стадии. 

В связи с этим, Общество осуществляет пользование земельным участком, на котором расположен данный объект.

Доводы ООО «Аргус – Спектр Ярославль» о том, что расчет платы за указанный земельный участок производится ему как арендатору на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, административным ответчиком и заинтересованными лицами не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО «Аргус – Спектр Ярославль» является землепользователем земельного участка, находящегося в государственной собственности, и плата за данный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, оно имеет право обращаться с настоящим административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки указанного земельного участка.

По указанным основаниям суд не соглашается с доводами административного ответчика и заинтересованного лица об отсутствии у ООО «Аргус – Спктр Ярославль» такого права.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 20 790 866, 93 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 9 408 000 рублей. 

В соответствии с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 7 декабря 2020 года № 14347/20, представленный административным истцом, не соответствует законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости не является достоверной.

В связи с этим, что эксперт ФИО1 пришел к приведенным выводам, им осуществлен самостоятельный расчет рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. В соответствии с выводами данного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 15 621 000 рублей.

В соответствии с выводами проведенной по делу повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 7 декабря 2020 года № 14347/20, представленный административным истцом, соответствует законодательству об оценочной деятельности; а определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.

Исследование Отчета с учетом результатов проведенных по делу судебных экспертиз, с учетом тех возражений, которые принесены на Отчет и заключения экспертов лицами, участвующими в деле, дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог 2); земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог 4).

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды указанных земельных участков явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей. 

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 2 и 4) имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на «тип сделки».

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки – аналоги 2 и 4 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимися в составе Отчета об оценке содержаниями объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в состав цены данных предложений входит стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 2 900 000 рублей (аналог 2), 6 000 000 рублей (аналог 4) являются ценами земельных участков без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 к ценам указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объектов. 

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется. 

В судебном заседании экспертом ФИО2 также даны пояснения о том, что приведенные действия оценщика в рамках производства расчетов являются правильными и федеральным стандартам оценки не противоречат.

Кроме того, в целях проверки достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года экспертом ФИО2 проведен альтернативный расчет данной стоимости.

Согласно расчетам эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 9 061 000 рублей. Таким образом, расхождение между результатом оценки, полученным оценщиком в 9 408 000 рублей, и результатом эксперта ФИО2 в 9 061 000 рублей составило 3, 7 %, что подтверждает достоверность выводов Отчета.

Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены возражения относительно достоверности расчета эксперта ФИО2 которые состоят в том, что в качестве аналога ею принят земельный участок по адресу: 

<

адрес> (аналог 3), который не совпадает с объектом исследования по местоположению относительно районов города, по близости к автомагистралям и по виду разрешенного использования. Кроме того, цена данного аналога выбивается из среднего ценового диапазона того сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект исследования.

Суд не находит оснований согласиться с приведенными возражениями. 

Экспертным заключением и дополнительными пояснениями эксперта ФИО2 в судебном заседании сопоставимость данного аналога с объектом исследования по виду разрешенного использования подтверждена имеющейся в составе Отчета копией предложения о его продаже, сведениями об отнесении данного объекта к земельным участком под объектами торговли в рамках государственной кадастровоой оценки.

В связи с этим, включение экспертом данного аналога в выборку суд полагает правильным.

Различия в районе расположения данных объектов в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 устранены экспертом применением соответствующих корректировок.

Однако, существенное отклонение цены данного аналога от среднего диапазона цен, выявленного экспертом, привело к тому, что в окончательный расчет данный аналог экспертом включен не был. Таким образом, цена данного аналога влияния на окончательный результат альтернативного расчета не оказала.

Выводы эксперта ФИО1 о том, что представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 7 декабря 2020 года № 14347/20 не соответствует законодательству об оценочной деятельности; а определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости не является достоверной, суд полагает необоснованными.

Экспертом ФИО1 указано, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 оценщиком сделан необоснованный вывод об отнесении рынка недвижимости земельных участков под торговую застройку в городе Ярославле к неактивному рынку, не подтверждены выводы оценщика относительно местоположения аналога 4 (

<

адрес>), а также не учтено наличие на данном земельном участке – аналоге 4 объекта капитального строительства.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В экспертом заключении, выполненном ФИО1, отсутствуют выводы о том, что Отчет не содержит мотивов отнесения оценщиком рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, к неактивному рынку, а также обоснования ценообразующих характеристик аналога 4; в экспертном заключении отсутствует указание на то, что Отчет не содержит подтверждения указанным выводам оценщика, либо допускает двусмысленность, противоречия в указанной части, чем вводит в заблуждение пользователей Отчета.

Вышеприведенные выводы эксперта основаны на том, что эксперт полагает рынок земельных участков под торговую застройку города Ярославля активным рынком, а также дает иную характеристику аналогу 4 в части его ценообразующих характеристик.

Иная характеристика тех же доказательств другим специалистом федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь, требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО1, у суда не имеется. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 9 408 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Аргус – Спектр Ярославль» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Аргус – Спектр Ярославль» с настоящим административным иском в суд – 30 декабря 2020 года.

Доводы административного ответчика о подписании административного иска от имени ООО «Аргус – Спектр Ярославль» неуполномоченным лицом опровергаются доверенностью, выданной представителю данного лица ФИО4 конкурсным управляющим ФИО3 3 декабря 2020 года.

Привлечение к участию в данном деле конкурсного управляющего как заинтересованного лица суд полагает необоснованным, поскольку самостоятельного правового интереса, отличного от интересов административного истца ООО «Аргус – Спектр Ярославль» конкурсный управляющий в данном административном споре не имеет.

Разрешая вопрос об оплате судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «АйБи – Консалт», работником которого является эксперт ФИО1

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Аргус – Спектр Ярославль» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 516 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства 3-этажного торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 9 408 000 (девять миллионов четыреста восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АйБи – Консалт» оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 сентября 2021 года