Мотивированное 

решение

 изготовлено 25 ноября 2020 г.

Дело № 2-965/2020

УИД 83RS0001-01-2020-001299-55 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Нарьян-Мар 20 ноября 2020 г.

Нарьян-Марский городской суд Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Распопина В.В.,

при секретаре Майнусове П.З.,

с участием прокурора Жиркова В.Г.,

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, дополнительного соглашения, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины. 

Требования мотивирует тем, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В указанном жилом помещении зарегистрирована ФИО2, которая проживает в нем на основании договора аренды жилого помещения от 01.03.2013, заключенного на срок по 01.03.2023. Указывает, что в связи с переходом права собственности он является стороной договора найма жилого помещения. Указывает, что ответчиком не исполнялась обязанность по оплате за жилое помещение, что является основанием для расторжения договора найма и выселения ответчика. Также полагает, что в соответствии с договором имеет право на одностороннее изменение ставки арендной платы. Действиями ответчика ему причинен моральный вред, который оценивает в размере 10 000 рублей. 

Просит расторгнуть договор аренды жилого помещения от 01.03.2013 с учетом дополнительного соглашения №1 от 05.02.2015, выселить ответчика из занимаемого жилого помещения, взыскать с ответчика задолженность по уплате арендных платежей в размере 80 174 рублей за май-август 2020 г., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3205 рублей. 

Определением суда от 26.10.2020 судом принят отказ от иска в части требований взыскании задолженности по арендным платежам за май 2020 г. в размере 2357 рублей, июнь 2020 в размере 12 177 рублей, с 01 по 16 июля 2020 г. в размере 6285 рублей, и за июль 2020 г. в размере 18 069 рублей. 

Также истцом уточнены требования в части размера и периода взыскания арендных платежей, просит взыскать с ответчика арендные платежи за период с июля 2020 г. по сентябрь 2020 г. в размере 81 286 рублей.

При этом истцом также изменено основание иска. Полагает, что основанием для расторжения договора найма жилого помещения является также систематическое нарушение ответчиком условий договора (п.5.2.4 Договора).

Истец в судебное заседание не явился, извещался судом по указанному им в исковом заявлении адресу, судебное извещение возвращено в адрес суда в связи с истечением срока хранения, в связи с чем на основании ст.113 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал, указав, что ответчиком не представлено доказательств внесения платы за аренду жилого помещения за 6 месяцев, предшествующих обращению в суд. Также ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате за коммунальные услуги. Полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды, выселения ответчика без предоставления другого жилого помещения, взыскания с него задолженности по аренде, компенсации морального вреда и судебных расходов. 

Ответчик в судебном заседании с требованиями не согласился, указав, что в счет договора аренды жилого помещения были вперед проплачены арендные платежи, в связи с чем задолженность отсутствует. Плата за коммунальные услуги также вносилась, а задолженность является крайне незначительной. Полагает, что основания для расторжения договора аренды и взыскания денежных средств отсутствуют.

По определению суда дело рассмотрено при имеющейся явке. 

Заслушав представителя истца, ответчика, свидетеля, прокурора, полагавшего, что основания для выселения отсутствуют, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

На основании ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии со ст.35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено, что ФИО3 25 февраля 2020 г. заключил с ОАО «Нарьян-Марстрой» договор купли-продажи в соответствии с которым приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН 26 мая 2020 г.

Также судом установлено, что в указанном жилом помещении зарегистрирована и проживает на основании Договора аренды жилого помещения от 01 марта 2013 г. заключенного с ОАО «Нарьян-Марстрой» ФИО2

В соответствии с указанным договором аренды квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. передана ответчику в пользование за плату сроком на 10 лет с 01.03.2013 по 31.12.2023. Обременение жилого помещения в виде аренды зарегистрировано в ЕГРН 11.05.2016.

5 февраля 2015 г. между ОАО «Нарьян-Марстрой» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение №1 по условиям которого ответчик вправе по истечении срока аренды в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, выкупить арендуемое жилое помещение или заключить договор долевого участия в строительстве. При этом внесенная арендная плата засчитывается в стоимость приобретаемого жилья. Цена квартиры определена в размере 2 040 900 рублей. Дополнительное соглашение зарегистрировано 11 мая 2016 г. 

С учетом положений ст.683 ГК РФ указанный договор найма считается заключенным на 5 лет.

В силу ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Учитывая, что после истечения пятилетнего срока о расторжении договора найма жилого помещения, изменении его условий никто не заявил, обременение в виде аренды зарегистрировано по 31.12.2023, суд приходит к выводу о сохранении действия договора на новый срок на тех же условиях на пять лет, а с учетом положений ст.675 ГК РФ после перехода права собственности на жилое помещение к истцу действие указанного договора сохраняется, а на ФИО3 перешли права и обязанности наймодателя по договору. 

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 687 ГК РФ предусмотрено, что Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно п.2.2.8, 2.2.9 Договора арендатор обязан обеспечить своевременное поступление в установленном порядке арендной платы за пользование жилым помещением и за коммунальные и прочие услуги.

Арендатор обеспечивает ежемесячное поступление в установленном порядке арендной платы за указанное в п.1.1 жилое помещение (п.3.1).

Пунктом 3.2 Договора размер арендной платы установлен в размере 12 177 рублей. Арендная плата вносится не позднее 20 числа каждого месяца (п.3.6 Договора).

В соответствии с п.5.2 Договора аренды он подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случае: использования жилого помещения в нарушение п.1.1 договора; в случае если арендатор умышленно разрушает или по неосторожности портит жилое помещение; не внес платеж, предусмотренные п.3.2 договора в течение 6 месяцев; нарушает обязательства по договору; в случае смерти арендатора.

Как указывает истец, ответчиком не вносилась плата за жилое помещение в течение более 6 месяцев, а также имеется задолженность по коммунальным платежам, в связи с чем полагает, что имеются основания для расторжения договора и выселения ответчика. 

Вместе с тем, из представленных ответчиком, а также архивным отделом Аппарата Администрации Ненецкого автономного округа расчетных листов следует, что из заработной платы ФИО2, состоявшей в трудовых отношениях с ОАО «Нарьян-Марстрой» с марта 2013 г., то есть с момента заключения Договора, удерживались суммы за аренду за 2013-2014 годы в размере 300 000 рублей, за август и ноябрь 2015 г. в размере 47 000 рублей, за 2016 год в размере 790 000 рублей. Таким образом, только за подтвержденные расчетными листами периоды плата за наем жилого помещения составила 1 137 000 рублей.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что она работала в ОАО «Нарьян-Марстрой» с 2005 года по 2016 год в должности бухгалтера. Вместе с ней работала ФИО2, с которой в 2013 году заключен договор аренды жилого помещения. Оплата за жилое помещение и квартплату удерживалась у ФИО2 из заработной платы, задолженности по аренде она не имела. Указанная в расчетных листах строка «аренда» это плата за наем жилого помещения. 

Кроме того, ФИО2 произведена оплата истцу в размере 38 888 рублей 00 копеек, что подтверждается приходным кассовым ордером и стороной истца не оспаривается.

В свою очередь с учетом условий договора за период с момента заключения договора по момент обращения истца в суд (90 месяцев) должна составлять 1 095 930 рублей, а по настоящее время (92 месяца) – 1 120 284 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности у ответчика по оплате по договору найма жилого помещения, в связи с чем по указанному основанию договор аренды жилого помещения от 01 марта 2013 г. не может быть расторгнут.

Более того, из показаний свидетеля следует, что арендная плата за жилое помещение удерживалась из заработной платы за весь период ее трудовой деятельности и задолженностей у ФИО2 не имелось. Кроме того, ФИО2 дополнительно в 2016 году вносила в кассу предприятия в счет оплаты за наем жилого помещения примерно 300-320 тысяч рублей. 

Доводы представителя истца о том, что допустимых доказательств суду не представлено суд находит несостоятельными.

В соответствии со ст.ст.60, 71 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Действительно, представленные ответчиком расчетные листы представлены в виде светокопий. Однако действующие нормы права не содержат требований к оформлению расчетных листов и их специальному заверению. Кроме того, на запросы суда конкурсный управляющий ОАО «Нарьян-Марстрой» сообщил об отсутствии у предприятия документов о трудовой деятельности работников, в архив такие документы также не сдавались. В свою очередь, указанные в расчетных листах сведения в части удержания арендных платежей подтверждены показаниями свидетеля. 

Оснований не доверять свидетелю у суда не имеется, поскольку его показания логичны, последовательны, непротиворечивы и подтверждаются другими доказательствами. Свидетель в спорный период работал в ОАО «Нарьян-Марстрой» в должности бухгалтера и был непосредственным очевидцем событий, а часть сумм принимал от ответчика лично. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. 

Также несостоятельной является ссылка истца на одностороннее изменение условий договора в части размера платы за жилое помещение. 

Из материалов дела следует, что требованием представителя истца от 12.08.2020 ответчику сообщено об одностороннем изменении условий оплаты на основании п.3.5 Договора. Плата за наем жилого помещения установлена в размере 40 000 рублей.

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отсутствии у истца права изменения условий договора найма в одностороннем порядке. 

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, доказательств соблюдения порядка изменения условий договора суду не представлено, письменно соглашение между сторонами договора об изменении платы за жилое помещение отсутствует. 

Также судом не установлено оснований для одностороннего изменения условий договора, а при отсутствии соглашения между сторонами, такое изменение условий возможно только по решению суда (ст.450, 451, 452 ГК РФ) 

Вопреки доводам истца, пункт 3.5 не дает ему права одностороннего изменения размера платы по договору.

В соответствии с указанным пунктом договора такое изменение возможно только в случае изменения ОАО «Нарьян-Марстрой» ставки арендной платы. Вмести с тем, доказательств изменения ставки арендной платы суду не представлено. 

Также суд не находит оснований для расторжения договора в связи с нарушением ответчиком условий договора. 

Обосновывая свои требования в указанной части истец ссылается на наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В силу пункта 5.2.4 Договора договор может быть досрочно расторгнут в случае систематических нарушений условий по договору. 

Вместе с тем, указанный пункт договора подлежит рассмотрению во взаимосвязи с положениями ст.450 ГК РФ, а именно такое нарушения должно являться существенным, то есть нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, само по себе наличие задолженности по оплате коммунальных услуг к таким обстоятельствам не относится. 

При этом суд учитывает, что размер задолженность является крайне незначительным, задолженность погашается ответчиком, также им заключено соглашение о порядке погашения задолженности. Сам истец расходов на погашение такой задолженности не понес. 

Таким образом, поскольку нарушение условий договора не является существенным оснований для расторжения договора по указанным основаниям отсутствует. 

Таким образом, основания для расторжения договора, а равно дополнительного соглашения к нему, отсутствуют, а в указанной части требования истца удовлетворению не подлежат. 

Поскольку ответчик пользуется жилым помещением на основании договора найма жилого помещения, который в настоящее время является действующим, суд приходит к выводу, что основания для выселения ответчика без предоставления другого жилого помещения отсутствуют. 

На другие основания для расторжения договора найма жилого помещения, а также выселения ответчика из спорной квартиры истец не ссылается, доказательств их наличия не представил. 

Поскольку, как установлено выше, основания для одностороннего изменения условий договора в части изменения платы за жилое помещение отсутствовали, задолженности по оплате за наем жилого помещения ФИО2, с учетом ранее внесенных платежей, не имеет, требования истца о взыскании задолженности по оплате за жилое помещения удовлетворению не подлежат. 

При этом суд учитывает, что в силу ст.315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. 

Таким образом, учитывая наличие сингулярного правопреемства истца в части договора аренды жилого помещения, исполнение обязательств, в том числе досрочное, перед ОАО «Нарьян-Марстрой», свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств перед ФИО3

Учитывая, что нарушения прав истца при рассмотрении настоящего гражданского дела не установлено, предусмотренные ст.ст.15, 1099, 1100 ГК РФ основания для взыскания компенсации морального вреда отсутствуют. 

Кроме того, в силу п.2 ст.1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Поскольку истец является проигравшей стороной по делу, основания для возмещения судебных расходов отсутствуют (ст.98 ГК РФ).

При этом суд также учитывает, что отказ от иска в части не был вызван добровольным удовлетворением требований со стороны ответчика, а в ходе судебного разбирательства факт наличия задолженности, от взыскания которой отказался истец, не нашел своего подтверждения. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, дополнительного соглашения, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, компенсации морального вреда, расходов по уплате государственной пошлины – отказать.

Решение может быть обжаловано в суд 

<

адрес> в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нарьян-Марский городской суд. 

Председательствующий подпись В.В.Распопин