Дело №2-650/2019

Решение

Именем Российской Федерации

20 декабря 2019 года п.Батецкий

Солецкий районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Малышевой М.А., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

при секретаре Ложкиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику. В обоснование заявленных требований указала, что 25 июля 2018 года она обратилась в ломбард с целью получения денежного займа под залог имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В тот же день между ней и ответчиком ФИО3 был заключен договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого ей был предоставлен денежный заем в сумме 100000 рублей на срок до 25 июля 2019 года. При заключении договора ей разъяснили, что в качестве обеспечения возврата суммы займа необходимо заключить договор залога принадлежащих ей объектов недвижимости, который будет расторгнут после погашения долга, при этом она останется собственником имущества. Специалистами ООО «ФинГарант» был составлен договор, который она подписывала, не вникая в его суть, действуя в соответствии с указаниями ответчика, будучи уверенной, что подписывает договор займа с залогом. После этого они обратились в МФЦ, где договор был зарегистрирован, и она получила денежные средства в сумме 100000 рублей в качестве займа. В период с сентября 2018 года по июль 2019 года она ежемесячно производила платежи в размере 20000 рублей, передавая денежные средства различным людям наличными. В июле 2019 года при передаче очередного платежа она поинтересовалась, когда можно будет снять залог с дома и земельного участка, на что ей сообщили о необходимости выплатить еще 120000 рублей. Обратившись в Росреестр, она обнаружила, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, проданы, и она не является их собственником. Полагает, что договор купли-продажи указанных объектов недвижимости является недействительным, поскольку был заключен ею под влиянием обмана и заблуждения: в тот момент она находилась в тяжелом финансовом состоянии, заключала договор займа с залогом имущества, не имея намерения отчуждать жилой дом, являющийся ее единственным местом жительства, является пожилым человеком, ее возраст и состояние здоровья способствовали ее заблуждению. При этом денежные средства за проданные объекты недвижимости она не получала, из дома не выселялась, с регистрационного учета не снималась. Таким образом, при заключении договора она заблуждалась относительно природы сделки, он был заключен под влиянием обмана лиц, убедивших ее в том, что указанный договор носит формальный характер и будет расторгнут после возвращения денежных средств, переданных ей в качестве займа. Просила признать его недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Истец ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, в нем изложенным, дополнительно пояснив, что ФИО2 на момент подписания оспариваемого договора заблуждалась относительно природы сделки, поскольку считала, что заключила с ответчиком договор займа с залогом, о своем нарушенном праве узнала только в июле 2019 года. В силу своего преклонного возраста и состояния здоровья она не понимала, что подписывает договор купли-продажи принадлежащих ей объектов недвижимости, была уверена в том, что передает их в качестве залога, и после выплаты долга будут ей возвращены. При этом ответчик воспользовался ее состоянием здоровья (она плохо слышит и видит) и престарелым возрастом, обманул ее, сообщив о том, что жилой дом и земельный участок передаются в залог и будут возвращены ей после погашения долга по договору займа. Фактически договор купли-продажи не исполнялся, поскольку ФИО2 до настоящего времени продолжает проживать в доме, несет бремя его содержания, с регистрационного учета не снималась. Каких-либо требований о выселении ответчик истцу не предъявлял. Кроме того, ФИО2 не получала от ФИО3 денежные средства в сумме 300000 рублей за продажу имущества, расписок не писала. Соответствующие платежи по договору займа она вносила ежемесячно, передавая их лично в руки лицам, с которыми созванивалась по телефону, однако какие-либо документы, подтверждающие факт такой передачи, от них не получала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований ФИО2 не возражал, каких-либо пояснений по существу иска не представил. 

Суд, выслушав представителя истца, показания свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют свои права, в том числе обладают правом по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим имуществом: дарить, продавать, завещать его.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1, п.3 ч.2 ст.178 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении природы сделки.

Таким образом, при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч.1 ст.178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору, является выяснение вопроса о понимании истцом сущности сделки на момент ее заключения, в связи с чем выяснению подлежит вопрос, сформировалась ли выраженная в сделке воля истца вследствие заблуждения, на которое он ссылается, и является ли оно существенным применительно к ч.1 ст.178 ГК РФ, в том числе, оценке подлежат такие обстоятельства как возраст истца и состояние здоровья.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 25 июля 2018 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которому истец продала ответчику принадлежащие ей на праве собственности земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером № и индивидуальный жилой дом общей площадью 54,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.2.1 указанного договора стороны оценили земельный участок в 100000 рублей, жилой дом - в 200000 рублей, общая сумма сделки составила 300000 рублей.

В соответствии с п.2.2 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: сумма в размере 300000 рублей будет передана покупателем продавцу за счет собственных наличных средств в течение 3 часов после подписания настоящего договора купли-продажи и подачи его на государственную регистрацию перехода права собственности. 

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор зарегистрирован 31 июля 2018 года.

Вместе с тем, доказательств получения истцом денежных средств по договору купли-продажи до его подписания, а также после, в нарушение ст.56 ГПК РФ, ответчиком не представлено.

При этом в материалах дела имеется копия договора займа (процентного с залоговым обеспечением) от 25 июля 2018 года, из которого следует, что ФИО2 и ФИО3 заключили указанный договор, по которому займодавец (ФИО3) передает заемщику (ФИО2) заем в размере 100000 рублей на срок до 25 июля 2019 года под залог земельного участка и дома.

Свидетели М.Н.Ю, и Д.К.В. суду показали, что истец ФИО2 является их матерью и бабушкой соответственно. В 2018 году Д.К.В. потребовалась большая сумма денег на медицинское обследование. С целью оказания материальной помощи внучке ФИО2 получила денежный заем у ответчика ФИО3 в сумме 100000 рублей. Денежные средства в указанной сумме она передала Д.К.В., при этом пояснив, что взяла их в долг под залог дома и земельного участка. О наличии у нее денежных средств в большей сумме, а также о том, что ею был заключен договор купли-продажи, она не сообщала, говорила только о залоге, который будет прекращен после возвращения суммы займа. В период с июля 2018 года и до настоящего времени она (ФИО2) продолжает проживать в спорном доме, пользуется земельным участком, иного жилья у нее нет. Она полностью несет бремя содержания имущества, оплачивает налоги, коммунальные платежи. Каких-либо требований о выселении в указанный период времени ответчиком не заявлялось. ФИО2 в силу своего преклонного возраста является инвалидом третьей группы, имеет плохое зрение и слух, страдает гипертонией.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала, что в силу преклонного возраста и состояния здоровья подписала договор купли-продажи под влиянием заблуждения, полагала, что подписывает договор займа с залогом недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и подтверждается объяснениями сторон и свидетелей, что истец ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в силу сложившихся обстоятельств, острой нуждаемости в денежных средствах в связи с заболеванием близкого человека, а также отсутствия образования, в силу возраста, состояния здоровья, могла заблуждаться относительно природы сделки и значения своих действий.

Истец имеет преклонный возраст, на момент сделки купли-продажи ей было 77 лет, страдает гипертонической болезнью, энцефалопатией, имеет плохое зрение и слух, является инвалидом третьей группы по общему заболеванию с декабря 2016 года, что подтверждается представленными медицинскими документами, нуждается в постороннем уходе, что повлияло на уяснение смысла подписанного договора. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец действительно могла заблуждаться относительно природы сделки и считать, что подписывала не договор купли-продажи, а договор займа с залогом.

Спорный дом и земельный участок на момент совершения сделки являлся единственным местом жительства ФИО2, после ее совершения иного жилья она не приобрела.

При этом суд также учитывает, что стоимость приобретаемого ФИО3 имущества была явно и существенно ниже его реальной стоимости, в том числе кадастровой, которая в соответствии с выписками из ЕГРН составляет 947503 рубля 44 копейки, из которых жилой дом - 611323 рубля 44 копейки, земельный участок - 336180 рублей.

Кроме того, в судебном заседании достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что заключенный в июле 2018 года договор купли-продажи реально исполнен не был, каких-либо доказательств того, что денежные средства за продажу дома и земельного участка переданы истцу, ею получены суду не представлено, ФИО2 осталась проживать в своем доме, оплачивала все коммунальные расходы, несла иные расходы по содержанию дома и земельного участка, ее право на проживание в проданном домовладении не нарушалось, с иском о выселении истца ответчик ФИО3 не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.

Оснований не доверять пояснениям представителя истца, показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, не противоречивы, согласуются между собой, а также подтверждаются письменными доказательствами. 

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу, что в силу возраста и состояния здоровья истец заблуждалась относительно природы сделки и ее волеизъявление было направлено на оформление договора займа с залогом, а не договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, который является ее единственным жильем, в связи с чем, требования о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным по основаниям ст.178 ГК РФ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что при совершении сделки купли-продажи принадлежащих истцу объектов недвижимости имел место обман ФИО2 со стороны ФИО3 (вместо договора займа с залогом спорных объектов недвижимости был заключен договор их купли-продажи). При этом суд учитывает, что ФИО3 достоверно было известно об обмане, поскольку, как установлено в судебном заседании, при заключении договора купли-продажи он сообщил ФИО2 о том, что ФИО2 остается собственником указанного в договоре имущества, а сам договор расторгается после выплаты долга по договору займа. Каких-либо доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Таким образом, истец утратила титул собственника спорных объектов недвижимости, в том числе, и при пороке воли, вследствие обмана со стороны ответчика.

В соответствии со ст.ст.178, 179 ГК РФ при признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения или обмана, применяются правила п.2 ст.167 ГК РФ, в соответствии с которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный 25 июля 2018 года между ФИО2 и ФИО3 является недействительным, то необходимо применить последствия недействительности договора купли-продажи, прекратив право собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, и возвратить указанные объекты недвижимости в собственность ФИО2

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Учитывая, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.11, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, и жилого дома общей площадью 54,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный 25 июля 2018 года (дата регистрации 31 июля 2018 года) между ФИО2 и ФИО3 недействительным.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, и жилой дом общей площадью 54,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №, и жилой дом общей площадью 54,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд через Солецкий районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, начиная с 27 декабря 2019 года.

Председательствующий М.А.Малышева 

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2019 года.

Председательствующий М.А.Малышева