Дело № 2-8473/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

11 октября 2018 года г. Набережные Челны 

Республики Татарстан

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Шайхразиевой Ю.Х.,

с участием истца ФИО1, 

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

при секретаре Шукановой А.Ж., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ... к обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-М» о взыскании неустойки за неисполнение условий договора о завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возложении обязанностей согласовать и подписать акт приема-передачи квартиры, устранения недостатков, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-М» (далее - ООО «Инжиниринг-М»), указав, что ... года между ней и застройщиком ООО «Инжиниринг-М» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, после окончания строительства многоэтажного жилого дома с пристроенными помещениями, блок «Б», по адресу: 

<

...> .... Согласно договору участия в долевом строительстве № ..., застройщик обязался построить и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру № ..., общей проектной площадью 40,65 кв.м., в срок до окончания 4-го квартала 2017 года, то есть до 31 декабря 2017 года. Стоимость квартиры составила 1 626 000 рублей. Свои обязательства по договору истец исполнил, стоимость квартиры оплачена в полном размере. Между тем, ответчик нарушил сроки исполнения своих обязательств по передаче квартиры. Письмом от 31 января 2018 года, которое истцом было получено 17 февраля 2018 года, ответчик направил уведомление о переносе срока сдачи объекта на 1-й квартал 2018 года, в связи с чем просил подписать соответствующее дополнительное соглашение. Письмом от 23 марта 2018 года, которое истцом было получено 27 марта 2018 года ответчик направил истцу информационное сообщение о 100% строительной готовности, также указанным сообщением ответчик информировал о переносе срока сдачи объекта на 2 квартал 2018 года, в связи с чем просил подписать соответствующее дополнительное соглашение. Письмом от 04 июня 2018 года ответчик направил ФИО1 акт №... приема-передачи квартиры дольщику от 23.05.2018, требование о доплате за увеличение общей площади объекта, а также уведомление о дате получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Не согласившись с полученным актом №89 приема-передачи квартиры, ответчику была направлена претензия 13.06.2018, с указанием недостатков в виде отсутствия растворной стяжки под полы в лоджии, отсутствия электричества, полученное им 19.06.2018. Кроме того, ответчиком не был передан комплект ключей от квартиры и домофона. На основании изложенного истец просит обязать ответчика согласовать и подписать акт №... приема-передачи квартиры дольщику в редакции истца, обязать ответчика исполнить условия договора, а именно выполнить растворную стяжку под полы в лоджии квартиры №... Набережные Челны, обязать ответчика передать истцу ключи от квартиры №... города Набережные Челны, взыскать неустойку в размере 45 189 рублей 25 копеек, неустойку в размере 144 605 рублей 60 копеек за период 01.03.2018 по 31.08.2018, неустойку в размере 785 рублей 90 копеек в день до фактического исполнения ответчиком обязательства по передаче объекта, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф.

Истец и его представитель по устному ходатайству ФИО2, исковые требования поддержали в полном объеме, указав в обоснование обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признал, указав доводы, изложенные в возражении на исковое заявление и дополнительно пояснив, что начало течения двухмесячного срока начинается не с момента окончания строительства, а с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, об этом гласит пункт 3.1 договора. Разрешение получили 18 мая 2017 года, спустя 5 дней истцу был направлен акт приема-передачи квартиры. После получения претензии истца 19.06.2018 подрядными организациями и управляющей компанией был осуществлен выход по адресу: 

<

...> ... и составлен акт осмотра помещения, согласно которому недостатков указанных истцом не обнаружено. Ключи были получены всеми жильцами кроме истца, ввиду неявки за получением ключей и не подписанием акта приема-передачи, с указанием замечаний. Кроме того, в адрес истца был направлен односторонний акт приема-передачи, с внесением изменений указанных в претензии истца. 

Выслушав в судебном заседании стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ... года между ФИО1 и ООО «Инжиниринг-М» заключен договор № ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому дольщик участвует в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Набережные Челны, ..., с последующим предоставлением застройщиком дольщику квартиры № ..., общей проектной площадью 40,65 кв.м. (л.д. 10-21) 

Планируемый срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию – окончание 4-го квартала 2017 года, срок передачи застройщиком дольщику квартиры не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса.

Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в соответствии с соглашением в размере 1 626 000 рублей (л.д. 22-24), что ответной стороной не оспорено. 

04.06.2018 ответчик направил по почте истцу для подписания акт №89 приема-передачи вышеуказанной квартиры от 23 мая 2018 года, которое получено истцом 09.06.2018 (л.д. 40-47).

13.06.2018 в ответ на предложение подписать акт №... приема-передачи вышеуказанной квартиры от 23 мая 2018 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием недостатков в виде отсутствия растворной стяжки под полы в лоджии, не согласием с датой акта, пунктами 2, 3, 4, 5, 8, 11 и предложением внести изменения в акт приема-передачи. Кроме того, в претензии указано предложении об уплате истцу неустойки в размере 79 375 рублей 90 копеек и в счет компенсации морального вреда 50 000 рублей (л.д. 48-51). Данная претензия получена ответчиком 19.06.2018.

Так, в силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом N 214-ФЗ.

Исходя из системного толкования пункта 3.1 договора, установлено, что сдача объекта в эксплуатацию предполагалась в 4 квартале 2017 года, то есть не позднее 31 декабря 2017 года, а квартира должна быть передана истцу не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а именно не позднее 18 июля 2018 года, так как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 18.05.2018. 

Договором не предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, так как данный срок не является сроком исполнения отдельного этапа исполнения контракта. Сдача в эксплуатацию дома не является обязательством, принятым на себя застройщиком в пользу заказчика, и представляет собой публичную обязанность, установленную градостроительным законодательством.

Факт ввода объекта в эксплуатацию имеет существенное значение при заключении сторонами договора строительного подряда и к рассматриваемым правоотношениям это не относится, поскольку предметом договора долевого участия в строительстве, обязательством в пользу заказчика следует считать именно передачу товара (квартиры как объекта долевого строительства) участнику долевого строительства.

Согласно частям 5-6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Договором № ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрен порядок передачи объекта, согласно которому застройщик в течение месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома извещает дольщика о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче. Дольщик, получивший сообщение, обязан приступить к принятию объекта в течение 10 календарных дней со дня получения сообщения, подписать акт приема-передачи, либо заявить мотивированный письменный отказ и потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается конкретное несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также качеству и комплектности, установленные договором. При уклонении дольщика или при необоснованном отказе от принятия объекта в десятидневный срок застройщик по истечении двух месяцев со дня наступления срока передачи объекта (получения сообщения о готовности дольщиком), оформляет односторонний акт о передаче объекта дольщику (пункты 6.6, 6.7, 6.8).

04.06.2018 ответчик направил по почте истцу для подписания акт №... приема-передачи вышеуказанной квартиры от 23 мая 2018 года, которое получено истцом 09.06.2018. 13.06.2018 в ответ на предложение подписать акт №... приема-передачи вышеуказанной квартиры от 23 мая 2018 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием недостатков в виде отсутствия растворной стяжки под полы в лоджии, не согласием с датой акта, пунктами 2, 3, 4, 5, 8, 11 и предложением внести изменения в акт приема-передачи. Кроме того, в претензии указано предложении об уплате истцу неустойки в размере 79 375 рублей 90 копеек и в счет компенсации морального вреда 50 000 рублей. Данная претензия получена ответчиком 19.06.2018.

В силу части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После получения претензии истца 19.06.2018 подрядными организациями – ООО «Билант», ООО «Строймонтаж» и управляющей компанией ООО УК «Жилбыткомсервис» осуществлен выход по адресу: 

<

...> ... и составлен акт осмотра помещения, согласно которому недостатков указанных истцом не обнаружено, в подтверждение приложены фотографии.

Доказательств подтверждающих доводы истца о наличии недостатков на объекте долевого строительства на момент передачи его истцу не представлено. Имеется лишь акт осмотра квартиры от 12.02.2018, к которому суд относится критически, так как он составлен единолично истцом до ввода дома в эксплуатацию.

Таким образом, доказательств несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, а именно соответствие качества объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям истцом не представлено. В связи с чем оснований для отказа от подписания передаточного акта у истца не имелось. 

Претензия истца на акт приема-передачи носила характер досудебной претензии, в которой выражены несогласие с содержанием акта и требования об оплате неустойки и компенсации морального вреда. 

Доказательств отказа в выдаче ответчиком ключей от объекта долевого строительства истцу суду также не представлено, так как данное требование не представляется возможным удовлетворить без личной явки истца к ответчику, чего истец не делает.

Учитывая, что истец необоснованно отказывался от принятия объекта долевого строительства, ответчик 21.09.2018, то есть по истечении двух месяцев со дня наступления срока передачи объекта (получения сообщения о готовности дольщиком - 09.06.2018), оформил акт о передаче объекта дольщику, внеся изменения в дату и пункты акта, с которыми ранее не согласился истец.

Таким образом, нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходит из того, что факт нарушения прав истца на своевременное получение объекта долевого строительства по вине ответчика, который мог бы служить основанием для взыскания законной неустойки, не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Истец уклонятся от приема объекта долевого строительства в установленные договором сроки, в связи с чем оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде неустойки, штрафа, а также компенсации причиненного истцу морального вреда, не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 ... к обществу с ограниченной ответственностью «Инжиниринг-М» о взыскании неустойки за неисполнение условий договора о завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возложении обязанностей согласовать и подписать акт приема-передачи квартиры, устранения недостатков, компенсации морального вреда, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья подпись Шайхразиева Ю.Х.