Дело №2-374/2020,

УИД 76RS0014-01-2019-004518-53

Изготовлено 08.09.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 13 августа 2020 года 

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Соболевского М.Г.,

при секретаре Бурове М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля к ФИО4 об изъятии недвижимого имущества с предоставлением возмещения, встречному исковому заявлению ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее также – КУМИ мэрии г.Ярославля) обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к ФИО4, просил:

- изъять у ФИО4 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по цене 1 666 600 рублей, из которых 885 000 рублей – стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № 726 000 рублей – стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 53 600 рублей – убытки;

- прекратить право собственности ФИО4 на 24/192 долей в праве собственности на квартиру № и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: №

- признать право собственности города Ярославля на 24/192 долей в праве собственности на квартиру №8 и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства. Ответчик ФИО4 является собственником 24/192 долей в праве собственности на квартиру № в доме 

<

адрес> и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу. На основании заключения городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с постановлением мэрии г.Ярославля от 25.09.2015 №1838 данный дом признан аварийным, подлежащим реконструкции и расселению. В адрес ответчика 23.10.2015 направлено требование №05-02-08/1390 о реконструкции указанного дома. Данное требование оставлено без удовлетворения. Ссылаясь на положения ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец просит изъять у ответчика 24/192 долей в праве собственности на квартиру № и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем предоставления возмещения в размере 1 666 600 рублей, прекратить право собственности ФИО4 на данное имущество и признать на него право собственности г.Ярославля. Из искового заявления следует, что размер возмещения определен на основании отчета от 01.07.2019 №5-01/07/19-5, составленного ООО «Метро-Оценка» по инициативе органа местного самоуправления.

ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к КУМИ мэрии города Ярославля, департаменту градостроительства мэрии г.Ярославля, МКУ «Агентство по строительству» г.Ярославля, просили изъять принадлежащее ей недвижимое имущество, указанное в исковом заявлении КУМИ мэрии г.Ярославля, путем предоставления возмещения, прекратить её право собственности на данное имущество и признать на него право собственности г.Ярославля, при этом, встречным исковым заявлением определен иной размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество - 2 227 200 рублей, из которых 701 000 рублей – стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № 776 000 рублей – стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером № 800 200 рублей – убытки. В обоснование заявленных требований ФИО4 ссылается на выводы судебной экспертизы.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, департамент градостроительства мэрии г.Ярославля, департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, мэрия г.Ярославля. 

КУМИ мэрии г.Ярославля, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Ранее в судебных заседаниях представители КУМИ мэрии г.Ярославля на основании доверенностей ФИО7, ФИО8 первоначальное исковое заявление поддержали по изложенным в нем основаниям. 

ФИО4, её представитель на основании доверенности ФИО9 в судебном заседании поддержали встречное исковое заявление по изложенным в нём основаниям. ФИО4 пояснила, что в настоящее время в спорном жилом помещении проживают её дочь и внучка, там находятся вещи, принадлежащие ФИО4 её дочери, в том числе мебель, в связи с чем потребуются расходы на переезд. 

Суд с учетом требований ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

В судебном заседании допрошена эксперт ФИО1 поддержавшая выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы от 25.06.2020.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля, ФИО4 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО4 принадлежат 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

Заключением городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

Постановлением мэрии г.Ярославля от 25.09.2015 №1838 данный дом признан аварийным, подлежащим реконструкции и расселению. 

Мэрией г.Ярославля в адрес ФИО4 22.10.2015 направлено требование №05-02-08/1390 о реконструкции указанного дома. 

Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в установленный мэрией г.Ярославля срок мер по проведению реконструкции данного дома не принято. 

Решением Кировского районного суда г.Ярославля от 24.12.2012 по гражданскому делу №2-2828/2012 на мэрию г.Ярославля возложена обязанность в срок до 30 ноября 2013 года включительно с привлечением лицензированной организации выполнить инструментально-техническое обследование фундаментов, наружных и внутренних стен всех этажей, фасада здания, межэтажных перекрытий, лестничных маршей, крыши, полов жилого дома

<

адрес> и провести капитальный ремонт многоквартирного дома, включая места общего пользования дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> выполнив при этом следующие работы: усиление основных стен и фундаментов дома, ремонт внутренних и наружных стен дома, ремонт фасада здания, ремонт (замену) деревянных лестниц, ремонт (замену) деревянных перегородок, ремонт (замену) крыши, ремонт (замену) полов, замену инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения. 

В соответствии с ч.1 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу положений ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Постановлением мэрии города Ярославля от 20.02.2018 № 236 принято решение об изъятии у ФИО4 и других собственников для муниципальных нужд г.Ярославля земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 351 кв.м., из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, и помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Лицами, участвующими в деле, данное постановление не оспаривается. 

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).

В силу п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распоряжаться долей в праве собственности на земельный участок площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, предназначенным для эксплуатации жилого дома 

<

адрес> отдельно от принадлежащего собственнику жилого помещения, действующим законодательством исключается (ст. 37 ЖК РФ).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Доказательств выполнения капитального ремонта жилого дома 

<

адрес> в суд не представлено.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, содержит аналогичные разъяснения.

Поскольку жилой дом по адресу: 

<

адрес>, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в убытки и возмещению собственнику изымаемого помещения. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе расходы на переезд, на поиск и приобретение другого жилого помещения на момент изъятия имущества. 

Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество. 

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Представленным в материалы дела проектом соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 15.08.2019 года размер возмещения за принадлежащее ФИО4 недвижимое имущество определен в соответствии с составленным ООО «Метро-Оценка» отчётом от 01.07.2019 № 5-01/07/19-5 и составляет 1 666 600 рублей, из которых 885 000 рублей – стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № 726 000 рублей – стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 531 м2 с кадастровым номером №, 53 600 рублей – убытки.

Из содержания отчета ООО «Метро-Оценка», следует, что рыночная стоимость указанного недвижимого имущества определена сравнительным подходом (методом) с учетом цен на схожие объекта недвижимого имущества, к которой в дальнейшем применен понижающий коэффициент. 

Судом по ходатайству представителя ответчика по первоначальному иску ФИО4 на основании доверенности ФИО9 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о рыночной стоимости вышеназванного недвижимого имущества, принадлежащего ФИО4, о размере предусмотренных ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытков, причиненных собственникам изъятием данного недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено ООО «Ярэксперт». 

Согласно выводам заключения эксперта от 25.06.2020, составленного экспертом ООО «Ярэксперт» ФИО2 рыночная стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № в доме 

<

адрес> подлежащей изъятию у собственника на основании ст.32 ЖК РФ, с учетом признания данного многоквартирного дома аварийным, составляет 701 000 рублей; рыночная стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежащих изъятию у собственника на основании ст.32 ЖК РФ, составляет 776 000 рублей; размер предусмотренных ч.7 ст.32 ЖК РФ убытков, причиненных собственнику 24/192 долей в праве собственности на квартиру № в доме № и 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 

<

адрес> составляет 800 200 рублей, из которых:

- 4 000 рублей – стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на временное место жительства;

- 4 000 рублей - стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на постоянное место жительства;

- 37 200 рублей - аренда квартиры для временного проживания,

- 55 000 рублей - поиск жилья и оформление права собственности,

- 700 000 рублей – размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, а каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В силу пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Пунктом 24 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО №7).

Судебным экспертом выбран затратный метод, специалистом ООО «Метро-оценка» - сравнительный. 

Проанализировав представленные в материалы дела отчёты, суд считает, что в данном случае более объективным методом оценки, позволяющим точнее и правильнее определить стоимость изымаемого имущества, является затратный подход, поскольку избранные специалистом ООО «Метро-оценка» аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Кроме того, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12).

Шестимесячный срок с даты составления отчета ООО «Метро-Оценка» истек 1 января 2020 года. Вышеназванное исковое заявление КУМИ мэрии г.Ярославля об изъятии имущества для муниципальных нужд подано в суд 13.12.2019 года. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что отчет ООО «Метро-Оценка» от 01.07.2019 года не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, содержит существенные недостатки, которые не позволяют в целом принять итоговые выводы специалиста при разрешении исковых требований.

Таким образом, суд, приходя к выводу об изъятии принадлежащего ФИО4 недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд города Ярославля, считает возможным определить размер возмещения, подлежащего выплате органами местного самоуправления г.Ярославля, в соответствии с выводами отчета от 25.06.2020, составленного экспертом ООО «Ярэксперт» ФИО3

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом суд не усматривает оснований для взыскания в пользу ФИО4 убытков на переезд во временное жилое помещение и на аренду временного жилого помещения, поскольку данные расходы ответчиком не понесены и доказательств тому не представлено, как и доказательств невозможности фактического проживания в жилом помещении. Кроме того, в силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу положений п.3.1 ст.95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Таким образом, ФИО4 в данном случае не ограничена в выборе способа защиты права, и в случае невозможности реализовать права, предусмотренные ч.6 ст.32, п.3.1 ст.95 ЖК, вправе обратиться с требованием, в том числе в судебном порядке, о возмещении убытков, связанных с наймом временного жилого помещения, представив соответствующие доказательства. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в связи с изъятием у ФИО4 для муниципальных нужд вышеназванного недвижимого имущества ей должно быть выплачено возмещение в размере 2 236 000 рублей, из которых 701 000 рублей – рыночная стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 776 000 рублей – рыночная стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>; 759 000 рублей – убытки. 

После выплаты ФИО4 возмещения за изымаемое недвижимое имущество (доли в праве), её право на 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>, подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности на данное имущество.

Настоящее судебное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о праве ФИО4 на 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также для внесения в ЕГРН записей о праве собственности города Ярославля на данное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, ФИО4 удовлетворить частично.

Изъять у ФИО4 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 236 000 рублей, из которых 701 000 рублей – рыночная стоимость 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 776 000 рублей – рыночная стоимость 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>; 759 000 рублей – убытки. 

Прекратить право собственности ФИО4 на 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на 24/192 долей в праве собственности на квартиру № (кадастровый номер №), 53/2351 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья М.Г. Соболевский