УИД 47RS0015-01-2024-001082-55

Дело № 2-862/2024 06 ноября 2024 года 

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Давидович Н.А.,

при секретаре Г,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к Карус о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог, 

У С Т А Н О В И Л:

истец акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Карус о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог, и расходов по оплате государственной пошлины. 

В исковом заявлении истец указал, что ПАО "Сбербанк России" на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ выдало кредит гр. Карус в сумме 1950000 руб. на срок 240 мес. под 11,70 % годовых. Кредит выдавался на приобретение объекта недвижимости, а именно: квартира, общей площадью 47,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. По смыслу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в случае приобретения объекта недвижимости с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации такие объекты недвижимости считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации в отношении них права собственности заемщика. Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» в обеспечение прав залогодержателя (первоначальный залогодержатель - ПАО Сбербанк) по обеспеченному ипотекой обязательству была составлена и подписана электронная закладная (с номером государственной регистрации №, удостоверяющая право требования залогодержателя на предмет залога. 

06.12.2023 между ПАО Сбербанк с одной стороны, и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» с другой стороны, был заключен Договор купли-продажи закладных №ИЦБ-01/3284-23 (далее по тексту – ДКПЗ). Согласно ст. 2 ДКПЗ ПАО Сбербанк обязуется передать в собственность ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» все Закладные соответствующие требованиям, установленным настоящим Договором, а также Законом об ИЦБ (Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), а ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» обязуется принять данные Закладные и уплатить за них покупную цену. При этом, перечень Закладных и сведения о Закладных, которые ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» намерен приобрести по настоящему Договору, указаны в Реестре закладных. Также в соответствии с п. 3.6. ст. 3 ДКПЗ передача Закладных ПАО Сбербанк ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» должна быть подтверждена Актом приема-передачи закладных, который должен быть подписан сторонами. ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» в течение 1 рабочего дня после Даты передачи, а также после внесения приходной записи по счету депо ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», подписывает указанный Акт приема-передачи закладных и одновременно с подписанием направляет платежное поручение на оплату Покупной цены, указанной в Акте приема - передачи, в банк, в котором открыт счет, с направлением копии указанного платежного поручения заявления ПАО Сбербанк.

Таким образом, ПАО Сбербанк в собственность ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» был передан обозначенный в Реестре закладных перечень Закладных, в том числе и закладная с номером государственной регистрации № (п. 64093 Реестра закладных), что подтверждается п. 7345. Акта приема-передачи закладных от 18.12.2023. В свою очередь, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», действуя согласно описанным в ДКПЗ условиям, после получения Закладных и внесения соответствующей приходной записи по счету депо, направил в адрес ПАО Сбербанк платежное поручение № 267010 от 19.12.2023, подтверждающее оплату покупной цены по ДКПЗ. 

В свою очередь, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» является специализированной коммерческой организацией, которая соответствует требованиям ст. 8 Закона об ИЦБ, и исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекам, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом об ИЦБ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Принимая во внимание тот факт, что ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» приобрело Закладные по ДКПЗ для целей эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия, в состав которого включаются данные Закладные, закладные, ставшие в последующем дефолтными нельзя признать пригодными для осуществления указанного вида деятельности. 

Таким образом, 19.12.2023 между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» с одной стороны, и АО «ДОМ.РФ» с другой стороны, был заключен Договор о выкупе дефолтных закладных №01/9592-23 (далее по тексту - Договор о выкупе ДЗ). В соответствии с п. 1.1. ст. 1 Договора о выкупе ДЗ под дефолтной закладной для целей настоящего искового заявления понимается закладная, в отношении которой после даты заключения ДКПЗ, срок неисполнения обязательства Заемщика по внесению обязательного платежа в счет погашения основной суммы долга и/или выплаты процентов по обеспеченному ипотекой требованию составляет более чем 90 дней. Согласно п. 2.1. ст. 2 Договора о выкупе ДЗ ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» обязуется передавать Дефолтные закладных в собственность АО «ДОМ.РФ», а АО «ДОМ.РФ» принимать такие Дефолтные закладные и уплачивать за них покупную цену. В соответствии с п. 3.3.3 ст. 3 Договора о выкупе ДЗ передача ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» АО «ДОМ.РФ» Дефолтных закладных в каждом случае должна подтверждаться подписанием Сторонами Акта приема-передачи закладных, в котором указаны такие Дефолтные закладные. На основании вышеизложенного и во исполнение п. 3.3.3 ст. 3 Договора о выкупе ДЗ Сторонами был составлен Акт приема-передачи закладных от 19.04.2024, подтверждающий факт приема-передачи Дефолтных закладных между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ». При этом факт передачи, закладной с номером государственной регистрации № подтверждается п. 1 Реестра дефолтных закладных. В свою очередь, факт оплаты переданных по Договору о выкупе ДЗ Дефолтных закладных подтверждается платежным поручением №771 08 от 23.04.2024.

Более того, 27.02.2024 между АО «ДОМ.РФ» (далее по тексту –заказчик) с одной стороны, и ПАО Сбербанк (далее по тексту –исполнитель) с другой стороны, был заключен Договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных № 02/1627-24 (далее по тексту - Договор оказания услуг). В соответствии с п. 2.1. ст. 2 Договора оказания услуг исполнитель обязуется оказывать Заказчику Услуги в отношении Закладных, переданных ему Заказчиком, а Заказчик обязуется контролировать качество, принимать и оплачивать Услуги, оказанные Исполнителем в соответствии с настоящим Договором. Согласно п. 2.4 Договора оказания услуг для совершения вышеуказанных действий, Заказчик выдает Исполнителю доверенности, содержащие полномочия, достаточные для оказания Исполнителем Услуг по настоящему Договору. 

Согласно Доверенности № СЗБ/335-Д от 23.09.2022, можно сделать вывод, что ПАО Сбербанк уполномочен представлять интересы АО «ДОМ.РФ». 

Согласно п. 7. Кредитного договора заемщик обязан производить погашение кредита ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с Графиком платежей. Уплата процентов также должна производиться ежемесячно, одновременно с погашением кредита в соответствии с Графиком платежей. В соответствии с п. 13. Кредитного договора при несвоевременном внесении (перечислении) ежемесячного платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 7,5% годовых. Согласно условиям Кредитного договора отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности по ссудному счету (включительно). В случае несвоевременного погашения задолженности (просрочки) отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается со следующего дня после даты образования просроченной задолженности и заканчивается датой погашения просроченной задолженности (включительно). Согласно условиям Кредитного договора обязательства заемщика считаются надлежаще и полностью выполненными после возврата кредитору всей суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом, неустойки в соответствии с условиями Кредитного договора, определяемых на дату погашения кредита, и возмещения расходов, связанных с взысканием задолженности. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Согласно ст. 819 ГК РФ на основании кредитного договора банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В соответствии со ст.ст. 809-811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором займа, при этом займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, а в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты (неустойка) в размере, предусмотренном договором, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. 

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии с п. 4.3.4. Общих условий кредитования в случае неисполнения обязательств Кредитор имеет право потребовать от Заемщика, а Заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора.

По состоянию на 16.07.2024 задолженность Ответчика составляет 2131355,39 руб., в том числе:

- просроченные проценты -154187,47 руб.; 

- просроченный основной долг -1925723,18 руб. 

- неустойка - 51444,74 руб. 

Ответчик неоднократно нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, что подтверждается представленными расчетом задолженности. Ответчику были направлены письма с требованием возвратить банку всю сумму кредита, а также о расторжении Кредитного договора. Требование до настоящего момента не выполнено. 

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Тем не менее, как было указано выше, после передачи закладной с номером государственной регистрации № (и права требования, удостоверенного данной закладной) от ПАО Сбербанк к ООО «ДОМ.РФ. Ипотечный агент» (посредством ДКПЗ) и последующей ее передачи ООО «ДОМ.РФ. Ипотечный агент» к АО «ДОМ.РФ» (посредством Договора о выкупе Залогодержателем (обладателем права требования) по настоящей закладной является АО «ДОМ.РФ». 

Таким образом, в обеспечение исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору возникла ипотека (залог недвижимости) в силу закона, предметом которой объект недвижимости квартира, общей площадью 47,3 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. 

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В соответствии с проведенной по поручению ПАО Сбербанк оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости: квартира, общей площадью 47,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.06.2024 составляет 1787000,00 руб., что подтверждается, отчетом об оценке стоимости имущества № 2-240621-1013092 от 22.06.2024. 

Соответственно начальная продажная цена данного имущества подлежит установлению в сумме 1429600,00 руб. (80%). 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон кредитный договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении кредитного договора другой стороной. Существенным признается нарушение кредитного договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении кредитного договора. Нарушения, допущенные при исполнении обязательств по возврату кредита, являются существенными для Истца. 

На основании ст.ст. 11, 24, 237, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 401, 405, 807, 809-811, 819 ГК РФ, ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» АО «ДОМ.РФ» просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать в пользу ОА «ДОМ.РФ» с Карус задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 14.12.2023 по 16.07.2024 (включительно) в размере 2131355,39 руб., в том числе: просроченные проценты -154187,47 руб.; просроченный основной долг -1925723,18 руб.; неустойка - 51444,74 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 30856,78 руб. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 47,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную стоимость в размере 1429600,00 руб.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о дне суда извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д. 168). 

Ответчик Карус в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена по последнему известному месту жительства, однако судебные повестки возвращались в суд с отметкой «истек срок хранения» (л.д. 126, 130, 138, 140, 164, 166).

По сведениям отдела адресно-справочной работы ОВМ ОМВД России по Сланцевскому району и Ленинградской области Карус зарегистрирована по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> (л.д. 120). 

Согласно сведений управляющей компании ООО «ГУЖК» вручить судебные повестки Карус по адресам: 

<

адрес> не предоставляется возможным, никого не застать дома (л.д. 127, 170). 

У суда отсутствуют сведения об ином месте жительства ответчика. Сведений о том, что ответчик в период рассмотрения дела проживала по иному адресу, суду не представлено, в случае же если данные обстоятельства и имели место быть, суд не может расценивать их в качестве оснований для вывода о ненадлежащем извещении, поскольку осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления такого лица, которое при добросовестном отношении должно было озаботиться необходимостью получения почтовой корреспонденции, направляемой на его имя. 

Суд же, в свою очередь, законодательно связан необходимостью рассмотрения дела, рассмотрение дела не может быть отложено на неопределенный срок. 

Таким образом, получение почтовых извещений суда о явке в судебные заседания проигнорированы ответчиками. Риск неблагоприятных последствий, вызванных нежеланием ответчиками являться в отделение почтовой связи за получением почтовой корреспонденции (судебных уведомлений), несут сами ответчики. Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин, лишивших их возможности являться за судебными уведомлениями в отделение связи, ответчики не представили. Применительно к правилам п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года № 221, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, неявка ответчика за получением заказных писем с судебными повестками следует считать отказом ответчика от получения судебных извещений.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Согласно п. 67 указанного Постановления Пленума юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Согласно п. 68, ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

То обстоятельство, что ответчик отказался от своего права на участие в процессе и на представление доказательств, уклоняясь от получения судебных извещений, не может повлечь за собой отложение судебного разбирательства и повторное разъяснение ответчику его прав и обязанностей, так как это нарушит права истца.

В соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации", информация о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела так же заблаговременно размещалась на интернет-сайте Сланцевского городского суда slancevsky.lo@sudrf.ru. 

Учитывая, что движение дела отражалось на сайте Сланцевского городского суда в установленном законом порядке, ответчики также не были лишены возможности отслеживать движение дела либо посредством собственных телекоммуникационных устройств с подключением к сети "Интернет" (персональный компьютер, мобильный телефон с выходом в "Интернет"), либо в местах доступных для пользователей информацией.

При таких обстоятельствах, суд считает, что ответчик была извещена судом о дате рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ (здесь и далее положения настоящего Кодекса приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. 

Согласно пункту 2 статьи 819 ГК РФ указанные положения по договору займа применяются к кредитному договору. 

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Из правового смысла ст. 329, 330 ГК РФ следует, что неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. 

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. 

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1). 

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2). 

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

В соответствии с положениями ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. 

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы. 

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ответчиком Карус был заключен кредитный договор №, по его условиям банк предоставил заемщику кредит под 11,70 % годовых в сумме 1950000,00 рублей на срок 240 месяцев с даты предоставления кредита для приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору (л.д. 22-25). 

Погашение кредита осуществляется в соответствии с общими условиями кредитования путем перечисления со счета заемщика или третьего лица, открытого у кредитора (п. 9 ИУ). 

Цель использование заемщиком кредита- приобретение объекта недвижимости: квартира находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору после выдачи в сроки ив порядке, предусмотренные п. 22 договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора (п. 12, 11 ИУ).

В силу п. 13 УИ ответственность заемщика за несвоевременное перечисление платежей в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общих условий кредитования) в размере 7,5 % годовых. 

Согласно п. 14 ИУ кредитор вправе предать свои права на электронную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму электронную закладную. При этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора. 

ПАО «Сбербанк России» перевел денежные средства на расчетный счет Карус в сумме 1950000 рублей 00 копеек, что подтверждается справкой, выпиской по счету (л.д. 95, 12обр.). 

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» свои обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме. 

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 продали, а Карус купила в собственность недвижимое имущество – 

<

адрес>, общей площадью 47,3 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 34-35).

Из выписки ЕГРН от 14.06.2024 следует, что Карус является собственником квартиры в силу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона, срок действия с 16.01.2023 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д. 27-28).

Также в отношении указного жилого помещения оформлена электронная закладная между Карус и ПАО «Сбербанк России» (л.д. 87-91). 

06.12.2023 была совершена сделка по передаче прав на закладную, а именно заключен договор купли-продажи закланных № ИЦБ-01/3284-23 с ООО «ДОМ.РФ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ» (л.д. 46-54).

В силу акта приема-передачи закладных от 18.12.2023 продавец передал покупателю права на закладные, указанные в приложении 1 к настоящему акту (л.д. 30-32). 

19.12.2023 была совершена сделка по передаче прав на закладную, а именно заключен договор купли-продажи закланных № 01/9592-23 между ООО «ДОМ.РФ ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ» и АО «ДОМ.РФ» (л.д. 36-45).

В силу акта приема-передачи закладных от 19.04.2024 и Уведомлением о выкупе № 2 от 15.04.2024, продавец передал покупателю права на Дефолтные закладные, указанные в приложении к настоящему акту (л.д. 33, 98). 

По условиям кредитного договора погашение кредита должно производиться в соответствии графиком платежей. 

В нарушение условий кредитного договора обязательства по погашению основного долга и процентов за пользование кредитом заемщиком надлежащим образом не исполнялось, в результате чего образовалась задолженность. 

На основании п. 17 УИ с содержанием Общих условий кредитования заемщик ознакомлен и согласен. Общие условия кредитования выдаются кредитором по требованиям заемщика (л.д. 24). 

В силу п. 21 ИУ права кредитора по договору (право на получения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению электронной закладной в соответствии действующим законодательством (л.д. 24обр.). 

Ответчику было направлено уведомление о смене владельца закладной (л.д. 96-97).

На основании ст. 821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Ввиду того, что своевременно и в надлежащем объеме ответчик не осуществлял платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им в полном объеме, по состоянию на 16 июля 2024 года у него образовалась просроченная задолженность в размере 2131355 рублей 39 копеек. (л.д. 11). 

Также ответчику было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора, которое оставлено без исполнения (л.д. 21). 

Таким образом, суд находит доказанным, что ответчиком Карус не были в полном объеме исполнены обязательства, предусмотренные кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Обязанность ответчика по возврату суммы кредита, уплате процентов за пользование кредитом предусмотрена условиями кредитного договора, а также вытекает из положения ч. 4 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона РФ № 395-1 от 02.12.1990 г. (в ред. Федерального закона от 15.02.2010 № 11-ФЗ) "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Суд, проверив представленный истцом расчет кредитной задолженности ответчика Карус, находит его правильным, основанным на условии кредитного договора, арифметически верным. 

Суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2131355 руб. 39 коп., в том числе: задолженность по кредиту – 1925723,18 руб.; задолженность по процентам – 154187,47 руб.; неустойка 51444,74 руб. 

Поскольку суд установил, что в нарушение ч. 1 ст. 819 ГК РФ, а также условий кредитного договора заемщик несвоевременно возвращал полученные от банка денежные средства, несвоевременно возвращал кредит, уплачивал предусмотренные кредитным договором проценты за пользование кредитом, и эти обязательства ответчиком не исполнены в полном объеме до настоящего времени, требования о взыскании пени за нарушение обязательств являются обоснованными по праву.

Как следует из ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая размер просроченной задолженности, срок неисполнения ответчиком условий договора, размер неустойки оснований для признания размера начисленной неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства не имеется.

Правильность расчета задолженности, представленного банком, ответчиком не опровергнута. В ходе рассмотрения дела ответчиком не представлен собственный расчет задолженности.

Поскольку расчет задолженности, составленный АО «ДОМ.РФ», соответствует условиям кредитного договора, объективно ответчиком не опровергнут, то суд расценивает его как достоверный.

При указанных обстоятельствах суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика кредитной задолженности по основному долгу являются обоснованными по праву, и по размеру. 

Из положений ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 5.1 Общих условий в случае, указанном в п. 4.3.6 Общих условий кредитования, в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ с даты направления кредитором соответствующего извещения заемщику/созаемщикам (заказным письмом с уведомлением о вручении) договор считается: расторгнутым (при выдаче кредита единовременно); расторгнутым или измененным (при выдачи кредита частями) (л.д. 111).

При разрешении требований о расторжении кредитного договора суд учитывает положения п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которыми по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и находит, что длительное неисполнение Карус своих обязательств по погашению кредита, является существенным нарушением кредитных договоров, поэтому требования истца о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Согласно выписки ЕГРН от 14.06.2024 квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки, основание договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-28). 

Согласно ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К данному залогу соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена, в качестве обременения указана ипотека в силу закона.

На основании ст.ст. 50, 54 указанного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Согласно заключению о стоимости имущества № 2-240621-1013092 от 22.06.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1787000,00 руб. (л.д. 85-86). 

Так как заемщиком не выполнены обязательства по кредитному договору, в соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ, суд счел возможным обратить взыскание на заложенное имущество, при этом суд учел, что стоимость залогового имущества ответчиком не оспаривалась.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что начальная продажная стоимость заложенного имущества будет составлять 1429600,00 руб. (80%).

Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного, суд определил способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного требование истца об обращении взыскания на предмет залога – объект недвижимости: квартира общей площадью 47,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес> кадастровый № с установлением начальной продажной стоимости в размере 1429600,00 руб. подлежит удовлетворению. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» к Карус о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Карус, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка г. 

<

данные изъяты> в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» ИНН 

<

***> задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 14.12.2023 по 16.07.2024 (включительно) в размере 2131355 (два миллиона сто тридцать одна тысяча триста пятьдесят пять) рублей 39 копеек, в том числе просроченные проценты – 154187 (сто пятьдесят четыре тысячи сто восемьдесят семь) рублей 47 копеек; просроченный основной долг – 1925723 (один миллион девятьсот двадцать пять тысяч семьсот двадцать три) рубля 18 копеек; неустойка – 51444 (пятьдесят одна тысяча четыреста сорок четыре) рубля 74 копейки, и расходы нп оплату государственной пошлины в размере 30856 (тридцать тысяч восемьсот пятьдесят шесть) рублей 78 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, путем – реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1429600,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после составления мотивированного решения в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд.

Председательствующий судья Н.А. Давидович

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2024 года