Дело № 3а-3/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

02 мая 2017 года Санкт-Петербург 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Кулик А.К.,

рассмотрев в закрытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

обществу с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 

<

...> кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>; право собственности зарегистрировано 13 августа 2007 года (том 1 л.д. 12).

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года № 365 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 12 августа 2013 года – 65438149 рублей 81 копейка. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка 19 октября 2014 года внесены в государственный кадастр недвижимости (том 1 л.д. 13).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу №20 от 25 января 2016 года отклонено поступившее в комиссию 30 декабря 2015 года заявление общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в связи с несоответствием представленного в комиссию в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке №460-1/2015, выполненного 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И. требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 238-240).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, общество с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей 29 100 000 рублей, определённой в отчёте об оценке №460-1/2015, выполненном 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И.; обязать административного ответчика Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в вышеуказанном размере (том 1 л.д. 2-5).

В ходе судебного разбирательства с целью определения соответствия отчёта об оценке №460-1/2015, выполненного оценщиком И., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также выявления иных нарушений, допущенных при составлении отчёта, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также определения рыночной стоимости земельного участка в случае, если указанные нарушения допущены, определением суда от 17 мая 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» К. (том 2 л.д. 35-39).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» К. № 3а-55/2016 от 28 июня 2016 года при составлении вышеуказанного отчёта об оценке оценщик необоснованно сократил количество объектов-аналогов при реализации сравнительного подхода, нарушив пункт 22в ФСО 7; рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 21 600 000 рублей (том 2 л.д. 43-67).

Определением суда от 14 сентября 2016 года в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения, имеющимися в нём противоречиями, по делу назначена повторная комиссионная экспертиза, её проведение поручено комиссии экспертов Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в составе экспертов М., О. под председательством Ж. (том 3 л.д. 26-30).

Комиссия экспертов Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в составе экспертов М., О. под председательством Ж. в заключении №445/СЭ/2016 от 29 ноября 2016 года пришла к выводам о том, что отчёт об оценке №460-1/2015, выполненный 15 декабря 2015 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И., не полностью соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе при составлении отчёта имеются нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка составляет 29 200 000 рублей (том 3 л.д. 62-199).

Основываясь на вышеприведенных выводах эксперта К., административный истец изменил административные исковые требования и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 21 600 000 рублей, а также возложить на административного ответчика обязанность внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 21 600 000 рублей (том 4 л.д. 81).

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, полагал необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» А. от 14 апреля 2017 года, - 63 400 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (том 4 л.д. 195), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» К. № 3а-55/2016 от 28 июня 2016 года, как и заключение комиссии экспертов №445/СЭ/2016 от 29 ноября 2016 года не могут быть признаны судом допустимыми доказательствами рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта; отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328, являющимся является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке (пункт 3 данного стандарта), установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что эксперт Ж., под председательством которого проведена комиссионная экспертиза по делу, во время её проведения и составления заключении №445/СЭ/2016 членом саморегулируемой организации оценщиков не являлся, единый квалификационный экзамен сдан им только 15 декабря 2016 года (том 3 л.д. 63, том 4 л.д. 39, 69), то есть после проведения комиссионной экспертизы.

Таким образом, Ж. не обладал правом проверки отчёта об оценке №460-1/2015, выполненного 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И., равно как и правом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку не является субъектом оценочной деятельности, исходя из требований статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку Ж. участвовал в формировании выводов по результатам проведения вышеуказанной комиссионной экспертизы и, учитывая вышеизложенное, заключение №445/СЭ/2016 от 29 ноября 2016 года не может расцениваться как допустимое доказательство.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «КонсалтПроект» К. № 3а-55/2016 от 28 июня 2016 года также не может быть признано судом допустимым доказательством, поскольку в нём имеются явные противоречия, вызывающие сомнения в достоверности экспертного заключения. Так, на странице 9 заключения эксперт указывает, что в процессе изучения отчёта об оценке №458-1/2015, выполненного 15 декабря 2015 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс» И., эксперт не обнаружил никаких формальных нарушений пунктов ФСО 1, 2, 3, 7 (том 2 л.д. 51). В тоже время, отвечая на поставленный перед экспертом вопрос о соответствии проверяемого отчёта об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, эксперт указал на нарушение оценщиком пункта 22в ФСО 7 (том 2 л.д. 67).

В тоже время в материалах дела имеется заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» А. от 14 апреля 2017 года, не доверять которому у суда не имеется оснований.

Так, экспертное заключение в соответствии с требованиями статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов. Эксперт А. имеет высшее образование по специальности «экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в 2002 году, сдала единый квалификационный экзамен в 2013 году, является членом Некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки», застраховавшим свою гражданскую ответственность (том 4 л.д.186-193). Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 4 л.д. 126).

Представитель административного истца полагал, что на основании указанного заключения эксперта не может быть определена рыночная стоимость спорного объекта, изложив письменно доводы относительно несоответствия экспертного заключения законодательству об оценочной деятельности (том 4 л.д. 200-206). Данные доводы суд полагает подлежащими отклонению в связи со следующим.

Ссылки административного истца на несоответствие заключения эксперта положениям Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждённых приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152, отклоняются судом ввиду утраты данным нормативным документом силы в связи с изданием Приказа Росреестра от 03 июля 2012 г. № П/276, а на несоответствие положениям Федерального стандарта оценки "Оценка бизнеса (ФСО № 8)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326 – ввиду того, что указанный стандарт содержит требования к проведению оценки акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале, и не подлежит применению в целях оценки рыночной стоимости земельных участков.

Ссылаясь на нарушение экспертом пункта 11 ФСО 3, административный истец не указывает в отношении какой информации, использованной в отчёте, отсутствуют ссылки на её источники, либо не приложены соответствующие материалы, в связи с чем, данный довод не может быть принят во внимание судом. 

Доводы административного истца о допущенных экспертом арифметических ошибках суд полагает необоснованными, поскольку альтернативные арифметические расчёты, подтверждающие данное обстоятельство суду не представлены. Более того, административный истец в письменной правовой позиции утверждает об ошибочности определения экспертом значений ряда показателей, в частности ставки капитализации, затрат на строительство, маржинального дохода, однако, соответствующие значения, указанные административным истцом, в заключении эксперта отсутствуют. 

Иные доводы административного истца не связаны с нарушением экспертом при составлении заключения требований законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом.

Учитывая изложенное, а также то, что административный истец не представил доказательств несоответствия заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» А. от 14 апреля 2017 года законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд полагает возражения административного истца против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой указанным заключением, безосновательными.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» подлежит частичному удовлетворению, кадастровую стоимость спорного земельного участка надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА Консалт» А. от 14 апреля 2017 года, составляющем 63 400 000 рублей.

Суд также полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований в части обязания административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, поскольку в порядке административного судопроизводства защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы организаций (часть 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), в то время как полагать таковыми права административного истца на внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной настоящим решением, преждевременно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 

<

...> кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости равной 63 400 000 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года. 

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Несте Санкт-Петербург» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2015 года. 

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья О.А. Павлова