Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 г. г. Улан-Удэ 

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Прокосовой М.М., при секретаре судебного заседания Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО16 

<

данные изъяты>, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Б.ыренова Б. И. к ООО "Особняк", ПАО БайкалБанк о признании отсутствующим прав залога на жилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истцы просят признать отсутствующим право залога ( ипотеку) БайкалБанк (ПАО) на жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что истцы выполнили свои обязательства по договорам, заключенным с ООО «Особняк», уплатив денежные суммы. ООО «Особняк» передал жилые помещения. после фактической передачи истцам жилых помещений, истцам стало известно о том что на все жилые помещения было наложено обременение в виде ипотеки, установленной в пользу ПАО «БайкалБанк». В настоящее время жилые помещения находятся в фактическом пользовании истцов, которые оплачивают коммунальные расходы, иные необходимые платежи и несут другие обязанности, как собственники. Фактически, предварительные договоры купли – продажи, заключенные истцами с ООО «Особняк» являются договорами долевого участия в строительстве жилья. В силу ч.8 ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве жилья» ипотека ПАО «БайкалБанк» подлежит прекращению с момента передачи объектов долевого строительства. 

Истец ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что заключила договор купли – продажи с ООО «Особняк» в ДД.ММ.ГГГГ. Когда она приехала в офис заключать договор, помимо нее были другие покупатели, которые в тот же день заключали подобные предварительные договоры. В ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения были переданы по акту приема – передачи. В ДД.ММ.ГГГГ после ремонта они заехали в жилое помещение. Оплачивают за коммунальные услуги. Денежные средства были внесены продавцу ООО «Особняк» в полном объеме. При заключении договора купли – продажи ей не было известно о том, что объекты находятся в залоге у банка. Просит исковые требования удовлетворить. 

Истец ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что заключил предварительный договор купли – продажи с ООО «Особняк» ДД.ММ.ГГГГ выплатил всю сумму. В настоящее время пользуется жилым помещением, проживает там. Позицию представителя поддержал. Просит исковые требования удовлетворить. 

Представитель истца ФИО4 ФИО15 исковые требования поддержала. Позицию истцов поддержала. Пояснила, что ФИО4 приобрела жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, внесла денежные средства в полном объеме. Собственником вносится плата за коммунальные услуги, произведен в жилом помещении ремонт, заключен договора на централизованную охрану. Просит исковые требования удовлетворить в полно объеме. 

Истцы ФИО2, ФИО14, ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме. Дали пояснения так, как они указаны в иске.

Истцы ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО16-Х.Е., ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Б.ыренов Б.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

В судебном заседании представитель истцов ФИО17 исковые требования поддержал. Дал пояснения так, как они указаны в иске. Дополнительно пояснил, что все истцы добросовестно исполнили свои обязательства по договорам купли – продажи. по какой причине ООО «Особняк» заключил с истцами предварительные договоры купли – продажи, истцам не известно Фактически все жилые помещения переданы истцам по актам приема – передачи. Однако истцы не могут зарегистрировать свое право на объекты недвижимости ввиду залога банка. С момента передачи жилых помещений и по настоящее время они находятся в фактическом владении и пользовании истцов, которые оплачивают коммунальные расходы, иные обязательные платежи. Ипотека, установленная в пользу Банка, нарушает права истцов, поскольку препятствует в регистрации права собственности на приобретенные жилые помещения, ограничивает в пользовании жилыми помещениями и влечёт угрозу обращения на них взыскания в случае неисполнения ООО «Особняк» обеспечиваемых ипотекой обязательств. 

Представитель ответчика ООО «Особняк» ФИО18 исковые требования признал. Пояснил суду, что между истцами и ООО «Особняк» были заключены предварительные договоры купли – продажи объектов недвижимости. Финансовую отчетность ООО «Особняк» не подавал за ДД.ММ.ГГГГ, то есть оплата по договорам купли – продажи не отражена в финансовой отчетности. Вместе с тем, указанные действия юридического лица не могут являться основанием для лишения добросовестных покупателей права на объекты недвижимости. Истцы свои обязательства по внесению денежных средств исполнили. Все жилые помещения переданы им по актам приема-передачи. ООО «Особняк» действительно осуществляло строительство жилых помещений за счёт привлечённых средств истцов. Поскольку указанных средств было недостаточно, были привлечены кредитные средства ПАО «БайкалБанк». При заключении кредитных договоров Банк поставил в качестве условия обязательную передачу в залог строящихся объектов, в связи с чем, ООО «Особняк» было вынуждено передать их в ипотеку. При этом Банк был поставлен в известность, что строительство осуществляется также за счёт привлечённых средств истцов на основании заключенных договоров. Также было оговорено, что по мере окончания строительства и передачи жилых помещений истцам Банк будет снимать ипотеку с таких помещений. На сегодняшний день ООО «Особняк» располагает объектами недвижимости, стоимость которых покрывает размер задолженности перед банком. 

Представитель конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» ФИО19 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Полагает, что предварительные договоры купли – продажи были заключены позднее дат, указанных в договорах. Предварительные договоры не зарегистрированы. У конкурсного управляющего имеются сведения о том, что предварительные договоры заключены между истцами и ООО «Особняк» были не в ДД.ММ.ГГГГ. Это следует из заключения отдела сопровождения кредитов ПАО «БайкалБанка» на реструктуризацию по итогам отчетности за ДД.ММ.ГГГГ., представляемой в отделение Национального банка по РБ ЦБ РФ. ООО «Особняк» не декларировал доходы за ДД.ММ.ГГГГ Банк считает, что имеется недобросовестное поведение и злоупотребление правом со стороны ООО «Особняк» и заявителей физических лиц. В этой связи просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме. 

Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО20 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя У.. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Промкомплект», ООО «Люкс Торг», ООО «Конкорд», ООО «АС-Снаб» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу части 1 статьи 1 Ф. закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Ф. закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с Ф. законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Ф. закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Ф. закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Ф. закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Особняк» и гражданами ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ ФИО16-Х.Е. ДД.ММ.ГГГГ., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ., ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. заключены предварительные договоры купли – продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

По условиям предварительных договоров продавец ООО «Особняк» с использованием финансирования покупателя осуществляет строительство (создание) жилого помещения и передает его в собственность покупателя после ввода в эксплуатацию, а покупатель инвестирует строительство жилого помещения в порядке и сроки, установленные договором. 

Согласно п. 7 договоров продавец гарантирует, что до заключения договора земельный участок, на котором осуществляется строительство, никому не продан, в споре и под арестом не состоит, ограничений (обременений) не имеется.

В соответствии с п. 8 предварительных договоров стороны договорились, что настоящий договор перестает быть предварительным и приобретает силу основного договора купли-продажи после фактической передачи жилого помещения покупателю.

Согласно п. 10 договоров ООО «Особняк» гарантировало, что до момента фактической передачи в собственность покупателей на жилые помещения не будут установлены обременения (ограничения).

Как следует из представленных суду копий квитанций об оплате, а также пояснений представителя ответчика ООО «Особняк», истцы в полном объёме исполнили свои обязательства по условиям договоров об оплате за приобретаемое имущество. 

В материалы дела представлены копии актов приема передачи объектов недвижимости от ООО «Особняк» к истцам, датированные ДД.ММ.ГГГГ а также дополнениями к актам от ДД.ММ.ГГГГ 

Судом установлено, что правоотношения между истцами и ООО «Особняк» возникли в результате заключения предварительных договоров купли-продажи квартир, расположенных в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцами по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Принимая во внимание, что заключенные между сторонами сделки, поименованные как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве и их заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ, отношения, возникшие между истцами и ответчиком регулируются положениями Закона об участии в долевом строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Ф. закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Ф. закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с частью 2 статьи 1 и частью 3 статьи 4 Ф. закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и подлежащего государственной регистрации.

Как в целом Ф. закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и требование о форме и регистрации договора направлены на защиту граждан - участников долевого строительства. 

В этой связи оснований полагать, что истцы не вправе рассчитывать на предусмотренные данным Ф. законом меры в случае нарушения их прав, не имеется.

Одновременно судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО АК «БайкалБанк» и ООО «Особняк» заключен кредитный договор №. Предметом указанного договора явилось предоставление заемщику кредит в рамках невозобновляемой кредитной линии с общим лимитом выдачи 

<

данные изъяты>. на расходы, связанные со строительством малоэтажной жилой застройки в 

<

адрес> в местности 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и на условиях настоящего договора. 

ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением к кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. кредитор увеличил лимит выдачи до 

<

данные изъяты>. 

ДД.ММ.ГГГГ. меду сторонами заключено дополнительное соглашение к кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого в обеспечение обязательств по кредитному договору заемщик обязался заключить договор ипотеки, предоставив в залог следующее имущество: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> в районе подсобного хозяйства 

<

адрес>, кадастровый №, земельный участок в местности «

<

адрес>», кадастровый № и строящиеся на нем объекты, здание площадью 

<

данные изъяты>.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и земельный участок под ним. 

Во исполнение указанных дополнительных соглашений, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Особняк» и ОАО АК «БайкалБанк» был заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости).

Согласно условий договора об ипотеки п. 1.3 договора залога в ипотеку передается нежилое здание, общей площадью 

<

данные изъяты>.м., 

<

адрес>», кадастровый №. 

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Ф. закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 13 Ф. закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 13 Ф. закона с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства по передаточному акту, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Ф. законом и (или) договором.

Таким образом, залог участников долевого строительства на строящиеся жилые помещения возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств истцов, было получено ДД.ММ.ГГГГ №.

С указанного момента в силу прямого указания ч. 3 ст. 13 Ф. закона такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Более того, в ст. 352 ГК РФ перечислены основания прекращения залога, в том числе залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Суду не представлено доказательств того, что на момент заключения предварительных договоров купли – продажи истцам было известно о заключении кредитного договора, и договора об ипотеки между ООО «Особняк» и ОАО АК «БайкалБанк»

Проверяя доводы представителя конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» о том, что злоупотреблении истцами и ответчиком ООО «Особняк» правами.

В соответствии с. п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Также суд находит не состоятельными доводы представителя конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» о заключении предварительных договоров купли – продажи в ДД.ММ.ГГГГ, а не в ДД.ММ.ГГГГ поскольку допустимых доказательств заключения предварительных договоров в ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено. 

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд полагает, что при заключении предварительных договоров купли – продажи, и в подачи настоящего иска со стороны истцов не имело место злоупотребление правом, поскольку доказательств недоборосовестности и неразумности поведения истцов стороной ответчика - конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» не представлено, в связи с чем, у суда не имеется оснований для применения положений ст. 10 ГК РФ. 

Довод ответчика об отсутствии сведений в отчетности банка, представленной в ЦБ РФ, а также в отчетности ООО «Особняк» также не может быть принят судом во внимание, так как заключение специалиста ОСК по итогам отчетности за ДД.ММ.ГГГГ составлен исполнителем 

<

данные изъяты> который, как следует из пояснений представителя конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» является сотрудником ПАО «БайкалБанк», составлено в соответствии со сведениями самого банка, достоверность которого ничем не подтверждена. 

Более того, из решения Арбитражного Суда РБ по делу № по иску о признании ПАО «Байкалбанк» банкротом следует, что отчетность банка не отражала на протяжении длительного периода времени реальный уровень риска, реальный размер требований и обязательств банка, являлась существенно недостоверной. 

В материалы дела стороной ответчика ООО «Особняк» представлено письмо, исх. №, датированное ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым генеральный директор ООО «Особняк» 

<

данные изъяты> обращается к Председателю Правления ОАО АК «БайкалБанк» и предлагает упрощенный порядок оформления построенных на земельном у4частке с кадастровым номером № таун-хаусов. В письме ведется речь о возможности без получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, без ранее заявленной процедуры государственной регистрации договоров участия о долевом строительстве. Зарегистрировать право собственности на объекты. Предлагалось оформить регистрацию прав на таун-хаусы путем заключения договоров купли-продажи без сложной процедуры, предусмотренной при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. 

Данное письмо было получено ПАО «БайкалБанк» ДД.ММ.ГГГГ., то есть до заключения договора ипотеки, следовательно, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора ипотеки ДД.ММ.ГГГГ., банку было известно о заключении ответчиком ООО «Особняк» предварительных договоров купли – продажи. 

Также судом проверен довод ответчика о том, что ООО «Особняк» в финансовой отчетности не отразило поступление денежных средств от истцов, за спорные объекты недвижимости.

Из пояснений представителя ответчика ООО «Особняк» ФИО18, следует, что денежные средства, полученные от истцов по предварительным договора купли – продажи в финансовой отчетности не отражены. 

Вместе с тем, данный факт не может являться основанием для нарушения прав истцов, добросовестно исполнивших свои обязательств по оплате указанных в предварительных договорах сумм.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Ф. закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Более того, Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> –Удэ от ДД.ММ.ГГГГ аналогичные исковые требования истцов ФИО21, ФИО22.

<

данные изъяты>, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, Б.а Б. С., Д.а Д. Б., ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 к ООО "Особняк", Байкалу-Банку (ПАО) о признании право залога отсутствующим были удовлетворены. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> было оставлено без изменения.

При этом представителями конкурсного управляющего ПАО «БайкалБанк» были заявлены аналогичные доводы, которые также явились доводами апелляционной жалобы, которая была оставлена без удовлетворения. 

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доводы истцов основаны на фактических обстоятельствах, в том числе, установленных вступившими в законную силу судебными постановлениями, вследствие чего, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, названные обстоятельства повторному оспариванию и доказыванию не подлежат.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО16 

<

данные изъяты>, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Б.ыренова Б. И. к ООО "Особняк", ПАО БайкалБанк о признании отсутствующим прав залога на жилые помещения удовлетворить.

Признать отсутствующим право залога (ипотеку) ПАО «БайкалБанк» на следующие жилые помещения:

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО34;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> переданная ФИО2;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО3;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная Б.ыренову Б. И.;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО4;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО5;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО6;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО7;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО8;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>, переданная Жаповой Очир Х. Е.;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО9;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО10;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО11;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО12; 

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО13;

- квартира, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, переданная ФИО14.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья подпись М.М.Прокосова

Судья: копия верна М.М.Прокосова

Секретарь: А.Г.Хаташкеев

Оригинал находится в Октябрьском районном суде 

<

адрес> 

в материалах гражданского дела №