Дело № 2-3480/17 [ДД.ММ.ГГГГ].

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., с участием прокурора Романовой К.Э., при секретаре судебного заседания Кузиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании приобретшей и сохранившей право пользования жилым помещением, по иску АО «Д» к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, указав, что [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО1 приватизировала жилое помещение, расположенное по адресу: [Адрес]. [ДД.ММ.ГГГГ] она продала квартиру ФИО3. На момент приватизации квартиры в ней проживала также ФИО2, давшая свое согласие на приватизацию. Давая согласие, она исходила из того, что право пользования квартирой будет носить для нее бессрочный характер. Следовательно, квартира обременена ее правами. Между тем, договор купли-продажи от [ДД.ММ.ГГГГ] не содержит такого существенного условия, как сохранение ФИО2 права бессрочного пользования жилым помещением. Отсутствие в договоре существенного условия означает, что договор не является заключенным. Просят признать договор купли-продажи [Адрес] незаключенным, право собственности ФИО3 прекратить.

ФИО2 также предъявила иск о признании ее приобретшей и сохранившей право бессрочного пользования жилым помещением, в обоснование иска указала, что если бы дочь ФИО1 приобрела другую квартиру, то она изменила бы свое место жительства. Но квартиру она не купила, в связи с чем спорное жилое помещение – единственное ее место жительства. Жилищное правоотношение на условиях бессрочного проживания не изменялось и ею не прекращено. Стороной договора купли-продажи она не является, обязанностей перед покупателем у нее не возникло. 

АО «Д» обратилось с иском к ответчикам о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением, указав, что между банком и ФИО3 [ДД.ММ.ГГГГ] был заключен кредитный договор, в соответствии с которым ему предоставлен кредит в размере 1500000 рублей сроком на 242 месяца для приобретения квартиры, расположенной по адресу: [Адрес]. Обеспечением исполнения обязательства по возврату кредита и уплате процентов является залог квартиры, осуществлена государственная регистрация ипотеки квартиры в пользу банка. При заключении договора купли-продажи ФИО2, ФИО4, проживающие в квартире, дали нотариально удостоверенное согласие, согласно которому им известно о предстоящей продаже ФИО1 квартиры и они обязуются сняться с регистрационного учета и полностью освободить квартиру в срок, указанный в договоре купли-продажи. Согласно п. 4.1 договора купли-продажи ФИО1 обязалась сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие ФИО4, ФИО2 в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору. В нарушение условий договора, ответчики обязательства не исполнили. В соответствии со ст.292 ГК РФ ответчики утратили правовые основания для владения и пользования жилым помещением. Просят признать ФИО2, ФИО1, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: [Адрес]; выселить их из указанного незаконно занимаемого жилого помещения, принадлежащего ФИО3.

В судебное заседание ФИО2, ФИО1 не явились, о явке извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 ФИО5 на основании доверенности поддержал заявленные требования в полном объеме и просил удовлетворить, с иском банка не согласился, дал пояснения по существу иска.

Ответчики ФИО6, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Представители АО «Д» ФИО7, ФИО8 требования банка поддержали, пояснили, что требования банка основаны на ст. 33 ФЗ «Об ипотеке». Считают, что оснований для признания договора купли-продажи незаключенным не усматривается. ФИО2 добровольно отказалась от принадлежащего ей права бессрочного пользования, дав нотариально удостоверенное согласие. 

Представитель третьего лица ООО «С» ФИО9 поддержал требования банка. Считает, что право бессрочного пользования и владения квартирой не известно российскому законодательству. В действиях ФИО2 усматривается злоупотребление правом, поскольку покупатель при заключении договора купли-продажи исходил из того, что ФИО2 исполнит принятые на себя обязательства и прекратит право пользования квартирой. 

Представитель Управления Росреестра по [Адрес] в судебное заседание не явился, о явке извещены.

Заслушав стороны, выслушав заключения прокурора, полагавшего иск о выселении ответчиков не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от [ДД.ММ.ГГГГ]., заключенного между ФИО1 и ФИО3 [ ... ] ФИО3 принадлежит жилое помещение общей площадью 33,4 кв.м. по адресу: [Адрес] (свидетельство о регистрации права собственности –[ ... ] Согласно п. 4.1 договора на момент его заключения в квартире зарегистрированы и фактически проживают кроме продавца также ФИО2, ФИО4. ФИО1 обязуется сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие ФИО4, ФИО2 в течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору; продавец и ФИО2, ФИО4 утрачивают право пользования недвижимым имуществом; лиц, сохраняющих право пользования, не имеется.

Согласно условиям договора оплата недвижимого имущества продавцу осуществляется в размере 375000 рублей в день подписания договора, окончательный расчет производится кредитными средствами в размере 1500000 рублей путем перечисления на счет ФИО1.

Обеспечением исполнения обязательства по возврату кредита и уплате процентов является залог квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора – залогодержателя. Согласно закладной государственная регистрация ипотеки осуществлена [ДД.ММ.ГГГГ] [ ... ]

Установлено, что ФИО3 свои обязательства по возврату кредита не исполняет, [ДД.ММ.ГГГГ] ему направлено письмо-требование о досрочном возврате кредита [ ... ] В производстве Автозаводского районного суда г.Н.Новгорода имеется дело по иску АО «Д» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, которое приостановлено до рассмотрения настоящего иска.

Согласно договору страхования ФИО3 застраховал предмет ипотеки – квартиру в ООО «С» [ ... ] страховым случаем является, в том числе, прекращение и ограничение права собственности.

Из представленных банком согласий от [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО2 и ФИО4 следует, что им известно о предстоящей продаже ФИО1 квартиры, и они обязуются сняться с регистрационного учета, и полностью освободить квартиру в сроки указанные в договоре купли-продажи. Согласия удостоверены нотариусом ФИО10 [ ... ] 

ФИО1 и ФИО2 свои обязательство не выполнили, ФИО4 с регистрационного учета снялся добровольно, что подтверждается копией лицевого счета [ ... ] 

Из искового заявления ФИО1 и ФИО2, материалов дела следует, что [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО1 и администрацией [Адрес] был заключен договор о безвозмездной передаче жилья в собственность [ ... ] На момент приватизации [Адрес] в ней постоянно проживали и состояли на регистрационном учете: ФИО1, ФИО2 ФИО4 [ ... ] Согласно заявлению от [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО2 не желает участвовать в приватизации квартиры и дает согласие на приватизацию ФИО1 [ ... ]

В соответствии со ст.33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": 1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Указанная норма устанавливает исключение, в силу которого залогодатель не только вправе, но и обязан использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество. 

Поскольку из искового заявления ФИО1 и ФИО2 следует, что ими предъявлены требования к залогодателю о прекращении его права собственности и об обременении указанного имущества правами ФИО2, в связи с чем удовлетворение указанных требований может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, а залогодатель отказался от защиты своих прав, не осуществляет ее ни в судебном, ни внесудебном порядке, то у банка имеется право использовать эти способы защиты от имени залогодателя. При этом залогодержатель преследует собственные имущественные интересы - сохранить возможность обращения взыскания на заложенное имущество, не имеющее дополнительных обременений.

Рассматривая требования АО «Д», суд приходит к выводу, что они обоснованы и подлежат частичному удовлетворению. 

Так, собственник ФИО1 распорядилась принадлежащей ей собственностью, её право пользования квартирой подлежит прекращению по основаниям ч.1 ст.235 ГК РФ, она должна быть выселена из жилого помещения и снята с регистрационного учета по адресу спорной квартиры. 

Рассматривая требования банка в отношении ФИО2, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей по состоянию на сентябрь 1992 года) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из абз. 3 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации" следует, что к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения, не может быть применен п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилого фонда в Российской Федерации") они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Положения п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Проверяя довод истцов относительно признания договора купли-продажи квартиры незаключенным по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 558 ГК Российской Федерации, в связи с тем, что при заключении не были согласованы существенные условия, а именно, об отсутствии в договоре указания о сохранении за ФИО2 права пользования жилым помещением, суд считает, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, и государственная регистрация перехода права собственности на основании указанного договора произведена. 

Приходя к такому выводу, суд учитывает, что истица имела право бессрочного пользования указанным жилым помещением, отказавшись от приватизации квартиры, однако оспариваемый договор, тем не менее, содержит все существенные условия, необходимые для его заключения, в том числе и предусмотренное п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При заключении договора купли-продажи спорной квартиры права ФИО2, которая хоть и не являлась стороной по договору, но ясно выразила свою волю на отказ от права пользования жилым помещением до заключения этого договора, подлежали прекращению.

Как усматривается из материалов дела, в договоре купли-продажи спорной квартиры имеется указание на прекращение права пользования лиц, в ней проживающих, а также на то, что никто из них не сохраняет такого права после регистрации перехода права собственности на квартиру. Такое условие соответствовало имеющимся в распоряжении сторон договора обязательствам ФИО2 и ФИО4.

На основании изложенного суд считает, что при переходе права собственности на квартиру к ФИО3 ФИО12 не сохранили право пользования этой квартирой и подлежат выселению из нее, поскольку от права пользования отказались. Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО4 добровольно снялся с регистрационного учета по адресу спорной квартиры. В отсутствие доказательств о его фактическом проживании в ней требование банка к ФИО4 о прекращении права пользования и выселении удовлетворению не подлежит.

Согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Таким образом, Жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.

Подписывая в нотариальной конторе [ДД.ММ.ГГГГ] согласие, истица взяла обязательство освободить спорное жилое помещение. Мотивы, по которым ФИО2 отказалась от права пользования жилым помещением, правового значения не имеют, равно как и последующее сообщение ФИО2 об отзыве указанного согласия [ ... ] Требование ФИО2 о признании приобретшей и сохранившей право пользования жилым помещением заявлено не обосновано.

Законных оснований пользоваться спорным жилым помещением у ФИО2 не имеется, что является основанием для признания ее утратившей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности ФИО3, являющимся предметом залога в пользу банка. Отсутствие у ФИО11 прав на другое жилье не может служить в данном случае основанием для сохранения за нею права пользования спорным жилым помещением, она подлежит выселению из [Адрес] без предоставления другого жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, прекращении права собственности, признании приобретшей и сохранившей право бессрочного пользования жилым помещением отказать.

Иск АО «Д» к ФИО1, ФИО2 о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением удовлетворить.

Признать ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: [Адрес]

Выселить ФИО1, ФИО2 из жилого помещения по адресу: [Адрес].

В удовлетворении требований АО «Д» к ФИО4 о выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Е. М. Гаранина