Дело №а-15/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Майкоп 06 августа 2021 года 

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Тачахова Р.З.,

при секретаре судебного заседания Ордоковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Адыгея, Администрация МО «Энемское городское поселение» об установлении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

административный истец ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в котором указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации АЗС стационарного типа, для объектов общественно- делового значения, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск».

В исковых требованиях указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.01.2021г. № КУВИ-002/2021-5963215 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 12 172 584 рублей 65 копеек.

При этом его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга» № от ДД.ММ.ГГГГг., и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 662 000 рублей, что привело к росту налогооблагаемой базы, чем затрагивает интересы административного истца как налогоплательщика.

На основании изложенного, ФИО2 просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 2 662 000 рублей. 

В ходе судебного разбирательства, основываясь на выводах проведенной по делу судебной оценочной экспертизы выполненной специализированным частным учреждением «Ростовским центром судебных экспертиз», заявленные административные исковые требования были уточнены и согласно поданным уточнениям представитель административного истца ФИО4 просил суд удовлетворить административные исковые требования и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, равной его рыночной в размере 6 623 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 по доверенности ФИО4 просила удовлетворить уточненные административные исковые требования. 

Представитель административного ответчика ГБУ РА ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» ФИО5 возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, так как выполненная оценщиком экспертиза не может быть положена в основу настоящего административного искового заявления и являться допустимым доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. 

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО6 поддержал доводы представителя ГБУ «Центр кадастровой оценки» полагая, что оснований для удовлетворения исковых требований истца по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес> по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, замечаний относительно заключения судебной оценочной экспертизы не заявляла.

От заинтересованного лица Администрации МО «Энемское городское поселение» поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым, с учетом поданных к ним дополнений, администрация полагала заявленные административным истцом требования не подлежащими удовлетворению, указывая, что размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный отчетом, а также проведенной по делу судебной оценочной экспертизой является необоснованно заниженным, что скажется на пополнении бюджета муниципального образования. 

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения уточненного административного иска ФИО2 по следующим основаниям.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как усматривается из материалов дела, административному истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для эксплуатации АЗС стационарного типа, для объектов общественно- делового значения, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д. 5-11).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 172 584 рубля 65 копеек. (т.1 л.д. 12). 

Оспаривая кадастровую стоимость спорного объекта, административный истец представил в суд отчет об оценке, выполненный ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга» от 04.02.2021г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск» составляет 2 662 000 рублей (т. 1 л.д. 16-87). 

В ходе рассмотрения дела от административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в лице представителя по доверенности ФИО7 в суд поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором содержатся доводы о необоснованности заявленных требований и несоответствии представленного административным истцом отчета требованиям ст.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В письменных возражениях на административный иск и.о. руководителя Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» ФИО8 так же полагает, что представленный истцом отчет об оценке № не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Считает, что при составлении отчета оценщиком был произведен некорректный подбор аналогов, не были проведены корректировки на расположение, не были проведены корректировки на вид разрешенного использования и на категорию земель, что привело к необоснованному искажению рыночной стоимости спорного объекта. 

От заинтересованного лица Администрации МО «Энемское городское поселение» также поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым, с учетом поданных к ним дополнений, администрация полагала заявленные административным истцом требования не подлежащими удовлетворению, указывая, что в отчете об оценке эксперт занизил реальную цену спорного участка, более того, размер рыночной стоимости участка, установленный оценщиком, несопоставим с площадью этого участка, так как рыночная стоимость аналогичных земель, находящихся в пгт. Энем меньшей площади гораздо выше. Кроме того неоправданное снижение кадастровой стоимости отрицательно скажется на пополнении местного бюджета.

Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Признав поступившие возражения на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости № от 04.02.2021г., судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено специализированному частному учреждению «Ростовскому центру судебных экспертиз», с постановкой вопросов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», по состоянию ДД.ММ.ГГГГ, а также о наличии нарушений требований ФСО и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета № от 04.02.2021г.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №/Э от 20.05.2021г., проведенной экспертом специального частного учреждения «Ростовского центра судебных экспертиз» ФИО9, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, площадью 4579+/-591 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 623 000,00 рублей.

Также на основании проведенного изучения Отчета № от 04.02.2021г., выполненного ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», судебный эксперт пришел к выводу о том, что в данном Отчёте допущены нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, ФСО № и ФСО № (т.1 л.д. 241). 

При таких обстоятельствах, учитывая нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, допущенные оценщиком в Отчете № от 04.02.2021г., выполненного ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», суд полагает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности.

Экспертное заключение №/Э от 20.05.2021г. выполненное экспертом специального частного учреждения «Ростовского центра судебных экспертиз» ФИО9 содержит подробное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в частности: его площади, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены объективные выводы. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Не доверять выводам заключения экспертизы у суда оснований не имеется, так как они мотивированы и обоснованы. 

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, и не содержат противоречий.

Позиция административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» и Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, а также заинтересованного лица Администрации МО «Энемское городское поселение» о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации АЗС стационарного типа, для объектов общественно - делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом положений ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является также основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Государственному бюджетному учреждению Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости – удовлетворить. 

Определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации АЗС стационарного типа, для объектов общественно- делового значения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 623 000,00 рублей.

Датой подачи административного искового заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 01:05:3116003:170, общей площадью 4579+/-591 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для эксплуатации АЗС стационарного типа, для объектов общественно- делового значения, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, р-н Тахтамукайский, пгт. Энем, а/д «Краснодар – Новороссийск», с кадастровой стоимостью по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 623 000,00 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, 

<

...>) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.З. Тачахов