Дело № 2-2731/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2019 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

Председательствующего судьи Свищёва В.В. 

При секретаре Субратовой Е.М. 

с участием истицы, ее представителя по доверенности ФИО1 по доверенности 

представителя ответчика ФИО2 по доверенности 

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело 

по иску ФИО3 к АО «Домостроительная компания» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия 

Установил :

Дело инициировано иском ФИО3 как участника долевого строительства к застройщику АО «Домостроительная компания», в котором указала, что 25 октября 2017 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве в виде трехкомнатной квартиры 

<

адрес> стоимостью 4500000 рублей. Зарегистрирован был договор 7 ноября 2017 года. Перед этим договор был получен с регистрации в МФЦ в пятницу вечером 10 ноября 2018 года и оплачен полностью 14 ноября 2017 года. 10 января 2018 года срок завершения строительства продлен, установлен – 1 квартал 2018 года. 24 марта 2018 года от застройщика поступило извещение о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию до 30 марта 2018 года и просьбой прибыть для подписания акта приема-передачи с 16 апреля по 30 апреля 2018 года. Однако дом не был введен в эксплуатацию в указанные сроки. Продолжались отделочные работы. 15 июня 2018 года получено второе извещение о завершении строительства. Истица 22 июня 2018 года обратилась к ответчику с заявлением об устранении недостатков (неровности стен и пола, отслоение шпатлевки, мокрые стены, пол и потолок с северной стороны, смежные со строящейся блок-секцией дома). После устранения недостатков застройщиком 31 августа 2018 года был подписан акт приема-передачи квартиры. Претензия от 24 октября 2018 года об уплате неустойки за нарушение сроков оставлена без удовлетворения. Позиция ответчика о его праве корректировать срок передачи объекта в пределах шести месяцев с письменным извещением не обоснованная. В договорах долевого участия квартир в том же подъезде дома устанавливался срок передачи квартиры один месяц с момента сдачи дома в эксплуатацию. Также в договоре обязательного страхования квартиры с ООО «Проминстрах» содержит срок передачи один месяц после завершения строительства. Срок передачи должен быть единым, поэтому и к договору с истицей должно применяться условие об одном месяце передачи квартир. 

В ходе судебного разбирательства истица с учетом увеличения исковых требований просила:

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № № от 25 октября 2017 года в части, изложенной в п. 12.4;

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № № от 25 октября 2017 года в части, изложенной в п. 2.8, устанавливающей трехмесячный срок передачи объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию, поскольку для всех участников долевого строительства он должен быть единым и составляет один месяц;

взыскать с АО «Домостроительная компания» неустойку за нарушение срока строительства квартиры за период с 1 мая 2018 по 30 августа 2018 года по указанному договору в сумме 265350 рублей, компенсацию морального вреда 50000 рублей и штраф 50 % от присужденной суммы.

В судебном заседании истица и ее представитель ФИО1 поддержали иск по изложенным в нем основаниям, просили удовлетворить. 

Представитель ответчика по иску возражал, просил отказать в его удовлетворении, поскольку по условиям договора (п.3.1.1) предусматривается внесение 50% от цены договора в течение трех дней с момента регистрации договора, а в случае его нарушения ответчик освобождается от уплаты дольщику неустойки за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию. Фактически дом был построен и готов 28 мая 2018 года, а по паспорту БТИ – 20 марта 2018 года. Вины ответчика в подписании органом власти разрешения на ввод в эксплуатацию 26 июня 2018 года нет. Кроме того, по письму АО ДСК от 16 августа 2018 года сообщалось об устранении всех выявленных недостатков. Следовательно, начислять неустойку с 28 мая по 26 июня и с 16 по 31 августа 2018 года безосновательно. Просил о применении ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки. Также заявлял, что согласно проекту договору долевого участия № от 21 августа 2017 года размещенного на сайте застройщика срок передачи указан 3 месяца. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд признает иск частично обоснованным. 

Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено:

застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи;

в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере; 

в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Согласно статье 8 данного закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

25 октября 2017 года ФИО4 (после вступления в брак 20.04.2008 года – ФИО3) как инвестор заключила с АО «Домостроительная компания» как застройщиком договор долевого участия в строительстве (лд.7). Предметом договора явилось участие в строительстве трехкомнатной квартире № №, предполагаемой (проектной) площадью 91,82 кв.м. (с автономным квартирным отоплением) расположенная на шестом этаже в жилом доме по.4 блок-секция в осях V-VI 3 подъезд, 

<

адрес>. Планируемым сроком ввода дома в эксплуатацию указано второе полугодие 2017 года (п. 2.7). Согласно пункту 2.8 договора передача объекта долевого строительства осуществляется в течение трех месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. 

Стоимость объекта долевого строительства определена в пункте 3.1. 4500000 рублей, 50 % от данной суммы должны быть внесена в течение трех дней с момента регистрации договора, остаток равными долями до окончания срока строительства (п. 3.1, 3.1.1.). 

Пунктом 5.1.2 предусмотрено право застройщика корректировать сроки введения ввода МКД в эксплуатацию в пределах шести месяцев с письменным извещением участника долевого строительства. 

По пункту 12.4 в случае нарушения предусмотренного договором порядка и срока оплаты участником долевого строительства цены договора, согласно разделу 3 договора застройщик освобождается от уплаты неустойки в связи с несвоевременным вводом МКД в эксплуатацию и несвоевременным завершением всех работ по объекту долевого строительства. 

Государственная регистрация договора осуществлена 7 ноября 2017 года. Согласно справке АО ДСК ФИО4 квартира оплачена полностью 14 ноября 2017 года (лд.12).

По дополнительному соглашению к договору долевого участия в строительстве внесено изменение в пункт 2.7. договора, в части установления срока завершения строительства – 1 квартал 2018 года (лд.13). 

19 января 2018 года застройщик направил ФИО4 извещение о завершении строительства и вводе его в эксплуатацию до 30 марта 2018 года, готовности передачи объекта к передаче с 16 апреля 2018 года, необходимости прибытия на передачу до 30 апреля 2018 года (лд.14). 

В указанные сроки объект долевого строительства не был передан по причине, не связанной с действиями дольщика. 

1 июня 2018 года ФИО3 обратилась в АО ДСК с заявлением о передаче квартиры и неустойки в сумме 134850 рублей (лд.16).

Извещением от 6 июня 2018 года ответчик вновь известил о вводе дома в эксплуатацию с 31 мая 2018 года и передаче квартиры (получено 15 июня 2018 года) (лд.17). 

22 июня 2018 года истица подала застройщику заявление об устранении недостатков квартиры в виде неровностей стен (лд.20). 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (жилого дома № № корпус 2 поз. 4 блок-секция V-VI выдано органом местного самоуправления 26 июня 2018 года (лд.21-25).

Письмом от 16 августа 2018 года застройщик уведомил ФИО3 о готовности к передачи квартиры и подписанию актов, просьбе не уклоняться от этих действий (лд.29). 

Акт приема-передачи объекта долевого строительства указанной квартиры подписан сторонами 31 августа 2018 года (лд.30). В акте содержится информация, что имевшиеся недостатки, неровности стен и пола, отслоение шпатлевки устранены 30 августа 2018 года. 

24 октября 2018 года истица предъявила к АО ДСК досудебную претензию в связи с нарушениями срока передачи объекта долевого строительства об уплате неустойки с 1 апреля по 30 августа 2018 года в сумме 330600 рублей и компенсацию морального вреда 50000 рублей (лд.31). В ответе застройщика от 14 декабря 2018 года претензия отклонена (лд.32). 

Позиция ответчика об освобождении его от уплаты неустойки ввиду нарушения истицей сроков оплаты объекта долевого строительства несостоятельная. О нарушении порядка и срока оплаты дольщиком может свидетельствовать наличие задолженности по оплате либо несвоевременное внесении денежных средств. Материалами дела подтверждается добросовестное поведение ФИО3, поскольку, имея возможность длительной рассрочки внесения стоимости квартиры в части 50 % от ее стоимости, она полностью исполнила свое обязательство оплаты. При этом, оплата цены договора 14 ноября 2017 года не является нарушением трехдневного срока с момента регистрации договора. Исчисление срока с указанного момента правомерно при наличии у дольщика возможности получить зарегистрированный договор. В данном вопросе суд учитывает не представление стороной ответчика доказательств уклонения ФИО3 от оплаты 50% стоимости квартиры в период с 7 по 14 ноября 2017 года. 

В данном вопросе права дольщика не нарушены, следовательно, основания признания пункта 12.4 договора участия в долевом строительстве № № от 25 октября 2017 года, отсутствуют. 

Доводы об отсутствии вины застройщика ввиду фактического окончания строительства очереди жилого дома 28 мая 2018 года неубедительные, так как по закону 

передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. АО ДСК является коммерческой организацией в сфере строительства объектов недвижимости и самостоятельно несет риск неблагоприятных последствий в виде несвоевременного получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. В таком положении ссылки на отсутствии вины в просрочке передачи объекта судом отклоняются. 

Исковое требование о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № № от 25 октября 2017 года в части, изложенной в пункте 2.8, устанавливающей трехмесячный срок передачи объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию, суд признает не подлежащим удовлетворению. 

Статьей 16 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Истица ссылается на часть 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для участников долевого строительства. 

Однако, указываемый стороной истца довод о едином сроке передачи объекта в подъезде № № один месяц, со ссылкой на такой срок в договоре долевого строительства другого дольщика, не нашел подтверждения в судебном заседании. Застройщик опроверг приведенный выше довод, представив сведения со своего официального сайта, на котором был размещен проект договора долевого участия № № от 21 августа 2017 года со сроком передачи объекта долевого участия в течение трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. На момент заключения истицей договора 25 октября 2017 года условие оспариваемого пункта 2.8 договора носило публичный характер и было принято ФИО3

Исходя из условий договора долевого участия и мирового соглашения офисное помещение должно было быть передано ФИО3 не позднее 30 июня 2018 года. Неустойка начисляется с 1 июля по 30 августа 2018 года. Сумма неустойка, исходя из цены договора 4500000 рублей, ключевой ставки 7,25 % годовых и периода 61 дней составила 132675 рубля ( 4500000 х 61 дн. х 2/300 х 7,25/100). 

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что, если подлежащая уплате неустойка явнонесоразмернапоследствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условиизаявления должника о таком уменьшении.

Исключительных оснований для уменьшения неустойки по заявлению ответчика суд не усматривает. Представленными в дело доказательствами достоверно подтвержден факт просрочки передачи объекта дольщику по причине ненадлежащего строительства объекта заказчиком и устранения недостатков в квартире до 30 августа 2018 года. 

Таким образом, суд обязывает ответчика выплатить истице неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 1 июля по 30 августа 2018 года в сумме 132675 рубля. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судом установлено нарушение прав ФИО3 как потребителя-инвестора. С учетом некачественного строительства, наличия дефектов в отделочных работах, вызвавших просрочку передачи объекта долевого строительства на два месяца, справедливую денежную компенсацию морального вреда потребителя суд определяет в размере 20000 рублей, обязанность уплаты которой возлагает на ответчика. 

В силу статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» суд налагает на ответчика штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя об уплате неустойки – 76337 рублей 50 коп. (132675 + 20000) : 2). 

На основании статей 98, 103 ГПК РФ, суд взыскивает в доход местного бюджета г. Белгорода госпошлину в размере 4153 рубля 50 коп. с АО «Домостроительная компания». 

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО3 к АО «Домостроительная компания» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия признать частично обоснованным. 

Взыскать с АО «Домостроительная компания» в пользу ФИО3 по договора участия в долевом строительстве № № от 25 октября 2017 года неустойки за период с 1 июля по 30 августа 2018 года в сумме 132675 рубля, компенсацию морального вреда 20000 рублей, штраф 76337 рублей 50 коп., в остальной части иск – отклонить. 

Взыскать с АО «Домостроительная компания» в доход местного бюджета госпошлину 4153 рубля 50 коп.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2019 года 

Председательствующий В.В. Свищёв