Дело № 2 – 364/2019

УИД 42RS0037-01-2019-000358-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Юргинский городской суд Кемеровской области

в составе:

председательствующего судьи Корытникова А.Н., 

при секретаре судебного заседания Газизовой О.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца Позднякова В.А.,

представителя истца ФИО2

представителя ответчика Ленинг М.А.,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

27 июня 2019 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрге гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли – продажи квартиры с обременением ипотекой,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО5 обратились в Юргинский городской суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли – продажи квартиры с обременением ипотекой.

Требования мотивированы тем, что *** между ФИО1 и ФИО5, с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, заключен договор купли-продажи с обременением ипотекой.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор нотариально удостоверен нотариусом ФИО7

Государственная регистрация перехода права собственности состоялась ***.

Предметом договора являлась квартира, расположенная по адресу: ***, ***.

Однако покупатель ненадлежащим образом исполнил обязанности по оплате, предусмотренные п.2.2. договора, а именно: в течение 2 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя не передал Продавцу 1 955 000 руб.

Указанная сумма истцу до настоящего времени ответчиком не передана.

Истцы полагают, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора, в результате которых истцы не получают того, на что рассчитывали при заключении договора, а потому, по мнению истцов, имеются основания для расторжения договора.

В соответствии с ст.451, 452 ГК РФ истцы направили ответчику требование о расторжении договора.

Ответчик на указанное требование не ответил.

В ходе судебного разбирательства исковые требования неоднократно уточнялись, в окончательной форме просят суд: 

- Расторгнуть договор купли-продажи с обременением ипотекой, заключенный *** между ФИО5 и ФИО1 (Продавец) и ФИО6 (Покупатель), удостоверенный нотариусом Юргинского нотариального округа - Кемеровской области ФИО7 ***, зарегистрированный в реестре нотариуса за ***

- Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись *** от *** о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** *** *** за правообладателем ФИО6, *** г.р. и запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России», ИНН 

<

***>, номер государственной регистрации ипотеки *** от ***;

- Восстановить записи о регистрации права собственности на 1/4 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: ***, за ФИО1 (№ записи *** от ***), на 1/2 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: *** ***, за ФИО1 (№ записи *** от ***), на 1/4 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: *** ***, за ФИО5 (№ записи *** от ***).

- передать квартиру по адресу: *** ***, ФИО5 и ФИО1 на основании 1102, 1104 ГК РФ. 

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО1 адвокат Поздняков В.А., действующий на основании ордера (л.д. 6), представитель истца ФИО5 - ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д.16), исковые требования поддержали настаивали на их удовлетворении в полном объеме.

Представители ответчика ФИО6 адвокат Ленинг М.А., действующая на основании ордера (л.д. 111), ФИО3, допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства, исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.69), возражала относительно удовлетворения исковых требований в части снятия обременения со спорной квартиры.

Ответчик ФИО6, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, третье лицо Нотариус ФИО7 в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

Суд постановил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства с точки зрения относимости и допустимости и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора и направления истцом уведомления ответчику о его расторжении, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, или определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено, что *** между ФИО1, действующим за себя и от имени ФИО5, с одной стороны, и ФИО3, действующей от имени ФИО6, с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, с обременением ипотекой.

В соответствии с п.2.2 договора купли-продажи квартиры расчет будет производиться следующим образом:

-часть стоимости «Объекта недвижимости» в размере 345000 (триста сорок пять тысяч) рублей 00 копеек оплачена за счет собственных денежных средств ПОКУПАТЕЛЯ до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской;, 

- оставшаяся часть стоимости «Объекта недвижимости» в сумме 1955000 (один миллион девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых ПОКУПАТЕЛЮ Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», ИНН 

<

***>, местонахождение: 

<

...>, почтовый адрес: 

<

...> (сокращенное наименование ПАО Сбербанк) (далее - Банк) в соответствии с Кредитным договором *** от ***, заключенным в городе Юрге, между ФИО3 и ФИО6 «Заемщик» и ПАО Сбербанк далее - «Кредитный договор» будет передана наличными Продавцу в течении 2 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя Покупателя.

В соответствии с условиями Кредитного договора:

Сумма кредита 1955000 (один миллион девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, сроком на 180 (сто восемьдесят)месяцев под 10,5 % указанного Кредитного договора.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998г. № 102-ФЗ Объект недвижимости, принятый в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, считается находящимся в залоге у Банка в силу Закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При регистрации права собственности Покупателя на «Объект недвижимости» одновременно подлежит государственной регистрации право залога (ипотеки) «Объекта недвижимости» в силу закона. Залогодержателем по данному залогу является Банк. Права Залогодержателя (Банка) по кредитному договору и право залога Объекта недвижимости удостоверяется Закладной.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор нотариально удостоверен нотариусом ФИО7

Государственная регистрация перехода права собственности состоялась ***.

Требуя расторжения договора купли-продажи квартиры, истец ссылается на то, что покупатель ненадлежащим образом исполнил обязанности по оплате, предусмотренные п.2.2. договора, а именно: в течение 2 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя не передал Продавцу 1 955 000 руб.

Истцы утверждают, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора, в результате которых истец не получает того, на что рассчитывал при заключении договора, а потому, по мнению истца, имеются основания для расторжения договора.

Ответчик утверждает, что его обязательства по договору купли-продажи квартиры исполнены в полном объеме, а именно *** ФИО1 была передана сумма 1900000 рублей в присутствии свидетелей П.Р.Е., ФИО8, ФИО3, В.Н.В., которые были допрошены в судебном заседании.

Согласно части 1 статья 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. (пункт 1)

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим. (пункт 2)

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и исходя из положений ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельские показания не являются допустимыми доказательствами передачи денежных средств.

Иных доказательств оплаты по договору ответчиком не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450).

Оценив доказательства, предоставленные сторонами, изложенные ими доводы и позицию, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказан факта передачи истицам денежных средств во исполнение договора купли-продажи квартиры, при этом данное нарушение суд признает существенным, ввиду чего он подлежит расторжению.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Разрешая требования относительно записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Из п. 2.2 договора купли-продажи следует, что денежная сумма в размере 1955000 в счет уплаты за приобретаемое жилое помещение выплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» по кредитному договору *** от ***; стороны определили, что приобретаемое жилое помещение в обеспечение обязательств по договору займа до его полного погашения будет находиться в залоге у Публичного акционерного общества «Сбербанк России». Объект недвижимости, принятый в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, считается находящимся в залоге у Банка в силу Закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку на момент подписания кредитного договора *** от *** между ФИО3 и ФИО6 «Заемщик» и ПАО «Сбербанк России», предусматривающего залог спорной квартиры, у ФИО3 и ФИО6 отсутствовало право собственности на квартиру, а в силу ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, то исходя из этого, а также учитывая, что основанием для регистрации залога согласно выписке из ЕГРП является договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что предусмотренное договором купли-продажи соглашение между истцами и ответчиком о нахождении имущества в залоге у ПАО «Сбербанк России» свидетельствует о том, что залогодателем в данных правоотношениях выступали истцы.

Самостоятельного договора залога между ФИО1, ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» не заключалось. Соответственно, с прекращением договора купли-продажи, прекратило свое существование и условие о залоге.

Залог в силу закона в данном случае, по мнению суда, также не возник.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая природа залога, возникающего при приобретении жилого помещения за счет кредитных денежных средств, предполагает, что обязательство перед продавцом по оплате выкупной стоимости выполнено за счет заемных денежных средств. Именно его выполнение влечет возникновение права собственности на данное помещение у покупателя и залог у того лица, за счет средств которого приобретено имущество. Указанное правило обеспечивает баланс прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя, а также должника и кредитора.

Однако из материалов дела следует, что денежные средства продавцу жилого помещения кредитной организацией не передавались и такого условия договор займа не предусматривал (деньги выданы займодавцу на руки). Не передавались данные денежные средства продавцам и самим покупателем. Какого-либо трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и кредитной организацией либо самостоятельного соглашения между ФИО1, ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» в данном случае не заключалось. Соответственно, для продавца не имеет правового значения, за счет каких средств приобретается данное имущество покупателем, и никаких возникающих в силу закона обязательств факт приобретения спорной квартиры за счет заемных средств у продавца не порождает.

Расторжение договора в данном случае влечет исключение записи о регистрации права собственности ФИО6 на данное жилое помещение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге.

Требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, за правообладателем ФИО6, *** г.р. и запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России», ИНН 

<

***>, номер государственной регистрации ипотеки *** от ***, восстановлении записи о регистрации права собственности на 1/4 доли и на 1/2 доли в праве на спорную квартиру, за ФИО1, и на 1/4 доли в праве на квартиру, за ФИО1, суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку они не основаны на законе, оснований, по которым суд может возложить обязанность по исключению спорных записей из Единого государственного реестра недвижимости истцами не приведено, судом не установлено.

При таких данных исковые требования удовлетворены частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли – продажи квартиры с обременением ипотекой удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, с обременением ипотекой, заключенный *** между ФИО5 и ФИО1 и ФИО6.

Признать права собственности на ? доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: ***, за ФИО1, *** года рождения, на 1/4 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: ***, за ФИО5, *** года рождения.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1, ФИО5, исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО6 и залога Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на жилое помещение – квартиру, с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме с подачей жалобы через Юргинский городской суд Кемеровской области. 

Председательствующий: - подпись - А.Н. Корытников

Мотивированное решение суда составлено 02 июля 2019 года.