Дело № 2-754/2018

№ 2-5851/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2018 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Ивковой А.В.,

при секретаре Мироновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания, 

установил:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 04.12.2006 года ФИО1 ФИО11 Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» предоставило заем в размере 2 090 000 рублей сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 65,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира). По состоянию на 30.11.2006 года квартира оценена в размере 2 331 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО НП «Агентство оценки» от 30.11.2006 № и отражено в закладной. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог была принята квартира (ипотека в силу закона). Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области 14.12.2006 года на основании договора купли-продажи Квартиры от 04.12.2006 г. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области первоначальному залогодержателю 14.12.2006 года (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 14.12.2006 года за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ранее имевшее наименование - Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, залогодержателем в соответствии с п. 4.4.1. Договора займа предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (требование от 04.10.2017 года). Указанное требование ответчиком оставлено без удовлетворения. Задолженность ответчика по состоянию на 27.11.2017 года составляет 1164953, 57 руб. Ссылаются на положения ст.ст. 330, 334, 350, 811 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», просят суд взыскать с ФИО1 ФИО12 в пользу Акционерного общества Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору № от 04.12.2006 года по состоянию на 27.11.2017 года в размере 1164953,57 рубля, в том числе: 1083045,21 руб. - задолженность по основному долгу; 47517,96 руб. - задолженность по процентам; 34390,40 руб. - задолженность по пеням. Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО1 ФИО13 на праве собственности. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость Квартиры, исходя из рыночной стоимости определенной в отчете №, с учетом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в размере 1812000,00 руб. Взыскать с ФИО1 ФИО14 в пользу Акционерного общества Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20024,77 копеек.

В ходе рассмотрения дела уточнено наименование истца с АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на АО «ДОМ.РФ» в связи с изменением наименования истца. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 ФИО15 ФИО1 ФИО16., АКБ «Европейский трастовый банк».

Третье лицо ФИО1 ФИО17 обратился в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. Просил признать кредитный договор, заключенный 04.12.2006 г. № между ФИО1 ФИО18 и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» недействительным в части условия об ипотеке квартиры, признать недействительной закладную, выданную 14.12.2006 г. за № с аннулированием закладной.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 20.06.2018 г. исковое заявление ФИО1 ФИО19 к ФИО1 ФИО20., АО «ДОМ.РФ» о признании недействительным кредитного договора, признании недействительной закладной оставлено без рассмотрения. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3 ФИО21 исковые требования поддержала в полном объеме. Полагала возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества по результатам проведенной судебной экспертизы. 

Ответчик ФИО1 ФИО22 в судебном заседании требования признала. 

Представитель ответчика ФИО1 ФИО23 ФИО4 ФИО24 ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки. 

Третьи лица ФИО1 ФИО25, ФИО1 ФИО26, извещенные о времени и месте судебного заседания в установленном процессуальном порядке, в судебное заседание не явились. 

Третье лицо АКБ «Европейский трастовый банк» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» извещенное о времени и месте судебного заседания в установленном процессуальном порядке, своего представителя в судебное заседание не направило. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Пунктом 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено, что при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что 04.12.2006 г. между КБ «Европейский трастовый банк» и ФИО2, заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на сумму 2 090 000 рублей, сроком на 180 месяцев.

Исполнение обязательств по кредиту обеспечено залогом приобретаемой заемщиком квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 65,3 кв.м., с кадастровым номером №

Квартира приобретена заемщиком по договору № купли-продажи. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа, 04.12.2006 г., с согласия супруга ФИО1 ФИО27, заемщиком ФИО1 ФИО28 в пользу КБ «Европейский трастовый банк» (АО) составлена закладная о залоге квартиры. Ипотека на объект залога зарегистрирована 14.12.2006 года, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Платежным поручением от 05.12.2006 г. № подтверждается, что кредитор 05.12.2006 г. перечислил на счет заемщика №, открытый в ОАО банк «РОСТ» заемные денежные средства по договору № от 04.12.2006 г. в сумме 2 090 000 рублей.

Согласно условиям договора займа, указанным в разделах 3 и 4 кредитного договора, заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, установленном в разделе 3 договора. Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 27 229,78 руб. 

При просрочке в исполнении обязательств заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Пунктом 5.3 кредитного договора установлены пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. 

Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «ДОМ.РФ» (ранее – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое было изменено на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 05.12.2016 г., ГРН ...), в дальнейшем изменены на АО «ДОМ.РФ» (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ об изменении наименования внесены 14.03.2018 г., ГРН ...).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: при нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредита; при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более, чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных, настоящим договором, договором купли-продажи квартиры, договором страхования, а также договором о счете; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета залога; при грубом нарушении заемщиком и/или собственником квартиры правил пользования квартирой, ее содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения квартиры; при необоснованном отказе кредитору в проверке заложенного имущества и составе лиц, проживающих в предмете ипотеки; при обнаружении незаявленных обременений на квартиру; при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных платежей, если, по мнению кредитора, такие платежи могут провести к обращению взыскания на предмет залога со стороны третьих лиц; при невыполнении обязательств по страхованию согласно п.п. 4.1.7-4.1.12 настоящего договора; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесении ежемесячных платежей по денежному обязательству более раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении должником требований владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. 

Как следует из материалов дела, с августа 2017 года имеет место длительное неисполнение обязательств по кредитному договору ответчиком. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, залогодержателем в соответствии с п. 4.4.1 Договора займа предъявлено требование от 04.10.2017 года о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 

Доказательств добровольного исполнения обязательств по погашению кредитной задолженности ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Согласно расчету задолженности по кредитному договору, предоставленному истцом, по состоянию на 27.11.2017 года задолженность ответчиков составляет 1 164 953,57 рубля, в том числе: 1 083 045,21 руб. – задолженность по основному долгу; 47 517,96 руб. – задолженность по процентам; 34 390,40 руб. – задолженность по пеням.

Расчет задолженности соответствует условиям кредитного договора, принимается судом как арифметически верный, поскольку согласуется с фактами нарушения заемщиком обязательств по договору, ответчиком не оспорен. 

Судом рассмотрено ходатайство представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Взыскание неустойки (в данном случае – пени, начисленные на просрочку возврата кредита и просрочку уплаты процентов за пользование кредитом), хотя и является мерой гражданско-правовой ответственности, однако имеет в своей основе компенсационную природу и не предполагает получения за ее счет потерпевшей стороной обогащения.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера заявленной истцом ко взысканию суммы пеней в рассматриваемом случае суд не усматривает, поскольку заявленная сумма пеней соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Представленными истцом доказательствами подтверждается существенное нарушение заемщиком ФИО1 ФИО29 условий кредитного договора от 04.12.2006 г. Требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на задолженное имущество основаны на законе и условиях договора, в связи с чем подлежат удовлетворению. 

Из пп. 4 п. 2 ст. 54, п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 29.03.2018 г. для определения рыночной стоимости спорной квартиры назначена судебная экспертиза. В суд поступило Заключение эксперта № от 07.05.2018 г. 

В связи с тем, что с момента проведения оценки, на основании которой была установлена залоговая стоимость квартиры и до момента обращения взыскания на предмет залога, прошел значительный промежуток времени, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из рыночной стоимости квартиры, определенной в Заключении эксперта № от 07.05.2018 г., в размере 2 473 000 руб., с учетом пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, в размере 1 978 400 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в связи с обращением в суд подлежат взысканию с ответчика в размере 20 024 руб. 77 коп. (14 024,77 рублей за требование о взыскании задолженности по договору займа + 6 000 рублей за требование об обращении взыскания на заложенное имущество). 

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО30 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по кредитному договору № от 04.12.2006 года по состоянию на 27.11.2017 года в размере 1 164 953 рубля 57 копеек, в том числе: 1 083 045 руб. 21 копейка - задолженность по основному долгу; 47 517 руб. 96 копеек - задолженность по процентам; 34 390 руб. 40 копеек - задолженность по пеням. 

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на квартиру с кадастровым номером 44:27:040619:275, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1 ФИО31 на праве собственности, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 978 400 руб. 

Взыскать с ФИО1 ФИО32 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 024 рублей 77 копеек.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.В. Ивкова