УИД 61OS0000-01-2021-000130-35

Дело № 3а-174/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июля 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: до 19 февраля 2021 года – индивидуальное жилищное строительство, с 19 февраля 2021 года – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), площадью 749 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года была установлена в размере 3 002 463,87 рублей. В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость последнего по состоянию на 19 февраля 2021 года определена в размере 11 318 513,50 рублей, что, по мнению административного истца, значительно выше рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком в размере 6 947 724 рублей. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на размер его обязательства по уплате земельного налога, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости объекта по состоянию на 19 февраля 2021 года.

После уточнения административных исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), площадью 749 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 февраля 2021 года в сумме 11 303 000 рублей, считая датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 14 апреля 2021 года.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация г. Ростова-на-Дону.

От представителя административного истца по доверенности ФИО4 поступило письменное ходатайство об уточнении административных исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, а также письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя ФИО3

Аналогичное письменное ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие поступило от административного истца ФИО3

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО5 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика. Согласно указанному письменному ходатайству Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в письменном отзыве просил об исключении учреждения из числа административных соответчиков и изменении его процессуального статуса на заинтересованное лицо. Также в указанном отзыве выражена просьба о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

От Администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 26 июля 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №№ 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 749 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: до 19 февраля 2021 года – индивидуальное жилищное строительство, с 19 февраля 2021 года – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), адрес (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 15-17, 18-20).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городам округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в отношении него по состоянию на 19 февраля 2021 года определена кадастровая стоимость в размере 11 318 513,50 рублей с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 15 111,5 рублям/кв.м. Запись о соответствующей величине кадастровой стоимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 февраля 2021 года (т. 1 л.д. 14). 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 11 от 5 апреля 2021 года, согласно которому оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 19 февраля 2021 года составляет 6 947 724 рубля (т. 1 л.д. 22-106).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исходя из характера заявленных ФИО3 требований, учитывая, что вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка имеет юридическое значение в данном деле, и для разрешения этого вопроса требуются специальные познания, суд, принимая во внимание наличие ходатайства стороны административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы и возражений Правительства Ростовской области относительно вывода о рыночной стоимости земельного участка, содержащегося в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (далее также – ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга») ФИО2

Согласно заключению эксперта № 940-Э/2021 от 24 июня 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 749 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 19 февраля 2021 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 11 303 000 рублей (т. 2 л.д. 7-161). 

Возражений, замечаний относительно вывода эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Напротив, административный истец ФИО3 по результатам ознакомления с заключением судебного эксперта уточнил административные исковые требования.

Представителем Правительства Ростовской области в письменном ходатайстве указано на то, что административный ответчик не возражает против принятия результатов судебной экспертизы. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебного эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов судебный эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

Суд находит, что заключение судебного эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2. является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Используемая судебным экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке № 11 от 5 апреля 2021 года, составленный оценщиком ФИО1, не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, приведенные представителем административного ответчика в письменных возражениях, проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что соответствующий отчет оспаривался обоснованно.

Доводы, изложенные в отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, поскольку в таком отзыве не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области к участию в деле в качестве административного ответчика.

Между тем необходимость участия в деле ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, являющемуся государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в качестве административного ответчика следует из совокупного анализа положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав». В связи с этим возражения ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, изложенные в письменном отзыве, суд находит необоснованными.

Проанализировав заключение эксперта № 940-Э/2021 от 24 июня 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с данным заключением, а также учитывая отсутствие возражений административного ответчика Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению, поскольку определенный им размер рыночной стоимости земельного участка административного истца ФИО3 является экономически обоснованным.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с административным исковым заявлением в суд, т.е. 15 апреля 2021 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (0,14%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. При этом суд учитывает незначительную величину разницы, которая укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, при наличии минимальной разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд счет на оплату и экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 749 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.), адрес (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка): АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 февраля 2021 года в размере 11 303 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 15 апреля 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля