Дело № 2-2050/2024

91RS0006-01-2024-002384-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2024 года г. Бахчисарай

Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Атаманюка Г.С., при секретаре судебного заседания Калиевской С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Отделение судебных приставов по Бахчисарайскому району ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 со следующими исковыми требованиями: - о признании недействительным договор купли-продажи жилого дома, нежилого здания и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4; - о прекращении права собственности ФИО3, ФИО4 и восстановлении права собственности ФИО2 на жилой дом, нежилое здание и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Исковые требования мотивированы тем, что 06 октября 2019 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор задатка в счет предстоящего договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стороны договорились о стоимости земельного участка 3 500 000 рублей, размер задатка составил 290 000 рублей, которые ответчик получил. В дальнейшем по вине ответчика сделка купли-продажи неоднократно откладывалась и не состоялась по вине ФИО2

22 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи домовладения в 

<

адрес>. Стороны договорились о стоимости жилого дома и нежилых зданий в размере 1 000 000 рублей и земельного участка в размере 1 200 000 рублей. В соответствии с п. 4 договора, ответчик получил от истца 515 000 рублей, а остальные денежные средства должны были быть переданы ФИО2 в день подписания основного договора, в соответствии с п. 8 договора не позднее 15 мая 2021 года. 02 июля 2021 года ответчик передал, а истец принял указанное домовладение, что подтверждается актом приема-передачи имущества. Между тем, ФИО2 уклонился от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. 

19 июля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 вновь заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка в 

<

адрес>. Согласно п. 2.13 договора, цена имущества составляет 3 400 000 рублей. В соответствии с п. 1.2 договора, стороны договорились о том, что договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 01 декабря 2022 года. В силу п. 2.14 договора, оплата по договору купли-продажи осуществляется в следующем порядке: 595 000 рублей ФИО2, получает в день подписания предварительного договора в качестве задатка, а 2 805 000 рублей выплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи. Согласно раздела 4 договора, ответчик обязался в срок до 01 декабря 2022 года заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества и выполнить действия, направленные на государственную регистрацию сделки. Однако, свои обязательства ФИО2 не выполнил, договор купли-продажи не заключил, действий по регистрации права собственности истца на недвижимое имущество не осуществил. 

В июне 2022 года ФИО2 направил истцу смс сообщение о повышении стоимости имущества до 4 400 000 рублей. На письменное предложение заключить договор купли-продажи на условиях заключенного договора, ответчик не отреагировал, сделка не состоялась по вине ФИО2

Согласно данным ЕГРН, по состоянию на 23 декабря 2022 года спорное имущество было отягощено запретом на совершение регистрационных действий, наложенным на основании постановлений ОСП по Бахчисарайскому району от 07 февраля 2022 г. и 22 марта 2022 г.

Истец обратился в Бахчисарайский районный суд Республики Крым с иском о взыскании с ФИО2 денежных средств, полученных ответчиком по условиям предварительных договоров купли-продажи. Определением Верховного Суда Республики Крым от 01 августа 2023 года отменено определение Бахчисарайского районного суда об отмене мер по обеспечению иска, наложен арест на спорное имущество. 

Однако, 15 марта 2023 года ФИО2 продал домовладение и земельный участок ФИО5.

Истец считает, что ФИО2 за счет полученных от него денежных средств исполнил свои долговые обязательства, которые послужили основанием для наложения ограничений по распоряжению имуществом судебными приставами-исполнителями в 2022 году, а затем, достоверно зная об обращении истца в суд, реализовал спорное имущество ФИО5. Такие действия ФИО6 истец считает совершенными с целью причинения ему материального ущерба и уклонения обязательств, возникших перед ним. Ссылаясь на нормы ст. ст. 166-168,170 ГК РФ, ФИО1 просит признать недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и П-выми, и применить последствия недействительности сделки. 

Стороны и третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не известили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, что в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований по следующим основаниям.

Установлено, что 06 октября 2019 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор задатка в счет предстоящего договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стороны договорились о стоимости земельного участка 3 500 000 рублей, размер задатка составил 290 000 рублей. Согласно п. 1 договора, покупатель (ФИО1) передал, а продавец (ФИО2) получил задаток в сумме 290 000 рублей (л.д. 5-6). 

22 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи домовладения в 

<

адрес>. Стороны договорились о стоимости жилого дома и нежилых зданий в размере 1 000 000 рублей и земельного участка в размере 1 200 000 рублей. В соответствии с п. 2.14 договора, ответчик получил от истца 515 600 рублей, а остальные денежные средства должны были быть переданы ФИО2 в день подписания основного договора, в соответствии с п. 8 договора не позднее 15 мая 2021 года. 22 июля 2020 года ответчик передал, а истец принял указанное домовладение, что подтверждается актом приема-передачи имущества (л.д. 10-12, 13).

19 июля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка в 

<

адрес>. Согласно п. 2.13 договора, цена имущества составляет 3 400 000 рублей. В соответствии с п. 1.2 договора, стороны договорились о том, что договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 01 декабря 2022 года. В силу п. 2.14 договора, оплата по договору купли-продажи осуществляется в следующем порядке: 595 000 рублей ФИО2, получает в день подписания предварительного договора в качестве задатка, а 2 805 000 рублей выплачиваются в день подписания основного договора купли-продажи. Согласно раздела 4 договора, ответчик обязался в срок до 01 декабря 2022 года заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества и выполнить действия, направленные на государственную регистрацию сделки. Согласно акту приема-передачи, 02 июля 2021 года ФИО2 передал ФИО1 жилой дом с надворными постройками (л.д. 6-8, 9).

Уведомлением от 30 июня 2022 года ФИО1 направил ФИО2 письменное уведомление о готовности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (л.д. 15).

Свои обязательства по заключению договора купли-продажи с ФИО1 ответчик ФИО2 не выполнил.

Согласно данным ЕГРН, по состоянию на 23 декабря 2022 года, правообладателем жилого дома в 

<

адрес> являлся ФИО2 (л.д. 18).

Заочным решением Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 25 июля 2023 года удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 с последнего в пользу истца взысканы денежные средства по договорам от 06 октября 2019 г., от 22 июля 2020 г., от 19 июля 2021 года, в размере 3 372 285 рублей 67 копеек (л.д. 63-66). Указанное решение находится на исполнении в ОСП по Бахчисарайскому району.

07 марта 2023 года ФИО2 и ФИО3, ФИО4 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в 

<

адрес> (л.д. 151).

По данным ЕГРН, по состоянию на 06 августа 2024 года сведения о правообладателях земельного участка в 

<

адрес> отсутствуют (л.д. 68), а правообладателями жилого дома являются в равных долях ФИО3 и ФИО4 на основании договора купли-продажи, дата регистрации права – 15 марта 2023 г. (л.д. 69-72). 

По сведениям ЕГРН, ограничения в виде ареста на жилой дом наложены 19 октября 2023 года (л.д. 70).

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, требование о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 166 ГК РФ вправе заявить сторона сделки или иное лицо, указанное в законе. 

При этом истец должен доказать наличие у него законного интереса (заинтересованности) в оспаривании сделки, то есть нарушение его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной. 

Доказывать наступление таких последствий не нужно в двух случаях (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25): 1) оспаривается сделка, которая совершена без согласия, предусмотренного законом (ст. 173.1 ГК РФ); 2) представитель или лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, при совершении сделки нарушили ограничения полномочий (п. 1 ст. 174 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления граждански прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла вышеприведенных правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. 

По своей правовой природе злоупотребление правом – это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10, 168 ГК РФ). 

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что оспариваемая сделка является недействительной, поскольку нарушает его законные права и интересы, так как ФИО2, реализовав недвижимое имущество, не предпринял мер по исполнению долговых обязательств перед истцом. Поэтому ФИО1 считает, что сделка купли-продажи совершена с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, а действия ФИО2 следует расценивать как злоупотреблением правом.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как усматривается из материалов дела, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 07 марта 2023 года, ФИО7 продал, а ФИО3 и ФИО4 купили земельный участок и жилой дом в 

<

адрес> (л.д. 151).

Переход права собственности на жилой дом за П-выми в равных долях зарегистрирован в ЕГРН 15 марта 2023 года (л.д. 69-72). 

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. ст. 549-551 ГК РФ). 

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 3, 4 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда, статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве (п. 3).

Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества (п. 4).

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи 07 марта 2023 года ответчик ФИО7 являлся собственником спорного жилого дома, каких-либо ограничений или обременений в отношении недвижимого имущества не существовало, препятствий в осуществлении государственной регистрации прав П-вых на недвижимое имущество не имелось. 

При этом истец ФИО1 не имел каких-либо законных прав на спорное имущество, а избрал для себя способ защиты своих нарушенных прав путем обращения за судебной защитой и взыскания с ФИО7 денежных средств, переданных им ответчику по предварительным договорам. 

Заочным решением Бахчисарайского районного суда Республики Крым от 25 июля 2023 года удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 с последнего в пользу истца взысканы денежные средства по договорам от 06 октября 2019 г., от 22 июля 2020 г., от 19 июля 2021 года, в размере 3 372 285 рублей 67 копеек (л.д. 63-66). 

Указанное решение находится на исполнении в ОСП по Бахчисарайскому району (материалы исполнительного производства).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пунктом 87 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

По смыслу вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания сделки недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона. При этом, исходя из определенной законом презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, факт злоупотребления правом со стороны участников сделки не может быть основан на одних предположениях, а должен быть подтвержден бесспорными допустимыми и относимыми доказательствами по делу. 

Вопреки доводам истца, доказательств нарушения его прав отчуждением спорного имущества не представлено, в соответствии со ст. 209 ГК РФ ФИО7 как собственник жилого дома и земельного участка имел право распорядиться принадлежащим ему имуществом.

Ответчиками оспариваемый договор купли-продажи исполнен, оплата по договору произведена, имущество фактически передано покупателям и зарегистрировано за ними в установленном законом порядке. Истцом не доказан факт того, что действия участников оспариваемой сделки купли-продажи являлись формой злоупотребления правом и были направлены на нарушение прав и законных интересов истца. 

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ФИО1 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объёме.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29 ноября 2024 года. 

Судья Г.С. Атаманюк