Дело № 2-46/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2019 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Горбачевой Е.Н.

при секретаре Недбайловой М.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Емельяновская слобода» об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, признании права собственности на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Емельяновская слобода», в котором, с учетом уточненных требований, просит:

- признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х этажного жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», на земельном участке с кадастровым номером №,

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», 

- освободить от ареста и запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода»: регистрация запрета от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Емельяновская слобода» и ФИО1 заключен был договор № об инвестиционной деятельности. В соответствии с данным договором ФИО1 приобрел права (требования) на строящийся ответчиком жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода» (2.5 км на северо-запад от д.Творогово), а также сам земельный участок. Цена жилого дома с земельным участком составила 4 620000 рублей, из которых 500000 рублей – стоимость земельного участка, 4120000 рублей – стоимость жилого дома. Обязательства по оплате ФИО1 перед ответчиком исполнены полностью и надлежащим образом, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, права требования о передаче жилого дома и земельного участка, по мнению истца, принадлежат ему. В настоящее время вышеуказанный жилой дом строительством не завершен, истец ведет строительство за счет собственных денежных средств, ответчик от передачи земельного участка и жилого дома уклоняется.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежащим образом извещен, его представитель ФИО4 (действующий по доверенности) поддержал заявленные требования в полном объеме, дав пояснения соответствующие вышеизложенному. 

Ответчик ООО «Емельяновская слобода», третьи лица ФИО5, ОСП по 

<

адрес>, МОСП по исполнению особых исполнительных производств, Управление Росреестра по 

<

адрес>, ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили. С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав лицо, участвующее в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

. В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов й (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общёй долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и, (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денёжных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внеоении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В пункте 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Емельяновская слобода» (застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности.

В соответствии с п.1.1 указанного договора Инвестор обязуется передать Застройщику инвестиции - денежные средства для осуществления нового строительства жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., (далее именуемый - Объект) на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», общей площадью 1005 кв.м, (далее - Земельный участок), а Застройщик обязуется использовать переданные Инвестиции для строительства Объекта на Земельном участке и последующей его передачи в собственность Инвестору.

Строительство Объекта ведется Застройщиком на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации № 

<

адрес> (п. 1.3 договора).

Застройщик обязуется осуществить все необходимые действия по передачи права собственности Инвестору в соответствии с действующим законодательством РФ после исполнения Инвестором своих обязательств по оплате Объекта и земельного участка (п. 1.6 Договора). 

Инвестор обязан принять объект и земельный участок по актам приема-передачи в течении 14 календарных дней с момента получения от застройщика уведомления о готовности передаче объекта и земельного участка (п. 6.11, 6.12 договора). 

Застройщик обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи земельного участка совместно с инвестором обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок (п. 6.14 договора).

Согласно п.4.1 и п. 4.2 договора цена договора составляет 4620 000 рублей, которая складывается из следующего расчета: 500 000 рублей стоимость земельного участка, 4 120 000 стоимость объекта.

Цена договора состоит из цены Объекта и цены Земельного участка, которая включает в себя все без исключечения затраты Застройщика на осуществление работ по строительству Объекта. Указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит, кроме случаев существенного изменения общей площади Объекта (п.4.4).

Из представленной справки от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Емельяновская слобода», следует, что ФИО1 свои обязательства по внесению денежных средств согласно п.п. 4.4 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ об инвестиционной деятельности выполнил в полном объеме. До настоящего времени со стороны ООО «Емельяновская слобода» обязательства по передаче Объекта строительства в предусмотренный договором срок ФИО1 не переданы.

Таким образом, исходя из вышеизложенного следует, что ФИО1 по договору № об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по оплате перед ООО «Емельяновская слобода» в размере 4620 000 рублей выполнил в полном объеме, в свою очередь ООО «Емельяновская слобода» свои обязательства по передаче Объекта - жилого дома в собственность Инвестора, в рассматриваемом случае в собственность ФИО1 не выполнило, как и обязательств по регистрации права собственности инвестора.

Из материалов дела также следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., значится ООО «Емельяновская слобода», ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о запрете регистрационных действий, наложенном постановлением от ДД.ММ.ГГГГ МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по 

<

адрес>.

Арест на участок наложен в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Железнодорожным районным судом 

<

адрес> по делу № о взыскании задолженности в размере 1 029 484 рубля 97 копеек в пользу ФИО5, а также исполнительного производства №-СД. 

Согласно представленному техническому плану по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке по адресу: 

<

адрес> слобода, с кадастровым номером: №, расположен двухэтажный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., без внутренней отделки, без водоснабжения, без электричества, проживание возможно в летний период. 

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании права собственности на незавершенный объект недвижимости - двухэтажный жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», на земельном участке с кадастровым номером №. При этом, суд исходит из того, что к правоотношениям между сторонами применимы положения Закона о долевом строительстве, поскольку, независимо от наименования договора, его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, свидетельствует о том, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств в целях участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

Из вышеприведенного содержания договора и обстоятельств дела следует, что хотя договор инвестирования заключен на строительство индивидуального коттеджа, однако данное строительство носит комплексный характер в составе коттеджного поселка, что свидетельствует о долевом строительстве иного объекта недвижимости.

Учитывая, что со стороны ООО «Емельяновская слобода» нарушены обязательства по передаче ФИО1 объекта строительства - жилого дома в сроки, установленные в договоре, несмотря на исполнение последним принятых на себя обязательств по оплате стоимости объекта в полном объеме, объект строительства по акту-приема передачи до настоящего времени не передан, связи, с чем не представляется возможным зарегистрировать право собственности на уже выстроенный дом, обоснованность передачи истцу прав на инвестирование строительства жилого дома никем не оспаривалась и не оспорено, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности за ФИО1 на объект строительства - жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. 

В соответствии с ч. 1 ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В силу ч.2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

По смыслу ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, п. 1 ст. 119 Закона «Об исполнительном производстве», а также п. 2 ст. 218 ГК РФ, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных Документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращено взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из анализа вышеприведенных условий договоров (договор об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ) следует, что истцом денежные средства переданы в целях финансирования строительства жилого дома-коттеджа в соответствии с типовым проектом на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> коттеджный поселок «Емельяновская слобода», а ответчик, как застройщик имеющий права на данный земельный участок и разрешение на строительстве в свою очередь обязался построить и передать инвестору (приобретателю прав) жилой дом вместе с земельным участком, на котором должно быть осуществлено строительство дома.

Таким образом, передача земельного участка обусловлена именно возведением жилого дома с целью его последующей передачи инвестору во исполнение договора долевого участия в строительстве. Данная обусловленность вытекает также из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По условиям договора земельный участок не выступает самостоятельным предметом сделки. Об этом свидетельствует, в числе прочего, включение стоимости земельного участка в общую цену договора, исчисление неустойки за нарушение срока передачи Объекта от всей цены договора, определение единого срока передачи объекта недвижимости и земельного участка.

С учетом изложенного правоотношения сторон в целом по рассматриваемому договору «Об инвестиционной деятельности», регулируются Законом об участии в долевом строительстве. 

Поскольку правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., значится ООО «Емельяновская слобода», спорное имущество не передано третьим лицам, истцу (приобретателю прав), в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости дома и земельного участка, следовательно, у ФИО1 возникло права собственности как на объект строительства - жилой дом, так и на спорный земельный участок по договору заключенному между сторонами. При этом наличие ареста на земельный участок не может влиять на изменение или прекращение возникшего у истца права собственности, поскольку главной целью договора является приобретение в будущем в собственность спорного объекта.

Таким образом, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.

Кроме того, как следует из материалов дела, государственная регистрация ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером № была произведена ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения между сторонами договора, так и после исполнения обязательств по оплате по оплате со стороны ФИО1

С учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об освобождении от ареста и снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, а также признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и объект незавершенного строительства за ФИО1

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Освободить от ареста (запрета на совершение регистрационных действий) и исключить из описи, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, район Емельяновский, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, наложенных постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес>; постановлением от ДД.ММ.ГГГГ МОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде 2-х этажного жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», на земельном участке с кадастровым номером №.

Ответчик может подать судье, вынесшему заочное решение, заявление об отмене настоящего решения в течение семи суток со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.Н. Горбачева