ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а - 2/2019

г.Вологда

17 января 2019 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Железобетон-12» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Железобетон-12» (далее - ООО «Железобетон-12», Общество) является собственником объекта недвижимости - трёхэтажного кирпичного административного здания, назначение - нежилое здание, 3-этажное, площадь ..., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №... от 

<

ДАТА> (л.д. 8).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 64250491 руб. 61 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11).

Административный истец ООО «Железобетон-12», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиками ООО «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» ..., являющимися членами Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 10 520 000 руб.

Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, установив её в размере его рыночной стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №....

Представитель административного истца ООО «Железобетон-12» по доверенности ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала. Представила возражения на заключение эксперта от 

<

ДАТА>, полагала, что заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, представленный административным истцом отчёт от 

<

ДАТА> №... об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности ФИО2 поддержал доводы дополнительного отзыва на административное исковое заявление. Указал, что результаты расчёта экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... подтверждают итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определённую экспертом на дату оценки 25 ноября 2011 года в размере 20 631 331 руб. Экспертное заключение не вызывает сомнений в достоверности, проведение повторной экспертизы по делу нецелесообразно. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, выслушав объяснения лиц участвующих в деле, специалиста ...., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 373 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Железобетон-12» является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему на праве собственности здания. 

Согласно положениям статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода в соответствии со статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ. 

Распоряжением Департамента имущественных отношений Вологодской области от 23 декабря 2015 года № 2066-р определён перечень объектов недвижимого имущества, указанных в п.п.1 и 2 п.1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база по налогу определяется как кадастровая стоимость. В указанный перечень включен объект с кадастровым номером №....

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Железобетон-12», как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Железобетон-12» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Уведомлением комиссии от 29 августа 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости в размере 64 250 491 руб. 61 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года (л.д.11). 

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано ООО «Железобетон-12» в суд 27 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что является основанием для восстановления ООО «Железобетон-12» процессуального срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости административного здания от 

<

ДАТА> №..., выполненный оценщиками ООО «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» ...

В соответствии с указанным отчётом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 10 520 000 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика определением Вологодского областного суда от 15 ноября 2018 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

ДАТА> №... требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 

<

ДАТА> №... оценщиками ООО «Центр независимой оценки и экспертизы» ... не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В разделе сведения об оценщике (стр. 7) не указана независимость юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (приказ от 06 декабря 2016 года № 785).

В таблице 3 и 5 отчёта об оценке (стр. 13) не указаны источники информации о количественных и качественных характеристиках объекта (ст. 11 ФЗ-135).

В отчёте об оценке в рамках анализа основных ценообразующих факторов не приведены интервалы значений этих факторов (п. 11 г ФСО №7).

При выборе объектов-аналогов (стр. 39) оценщиком не проведён анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчётах других рыночных предложений не обоснован (п. 22 в ФСО-7).

Методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя. Отказ от расчёта прибыли предпринимателя (стр. 49) противоречит методологии оценки (п. 24 з ФСО-7).

В рамках затратного подхода на стр. 52 оценщик определяет величину физического износа на основании экспертной шкалы признаков износа в размере 54% на ретроспективную дату, при этом оценщиком не обоснован порядок определения износа конструктивных элементов с учётом технического состояния при определении величины физического износа (п. 24 и ФСО-7, п. 5 ФСО-3).

В рамках затратного подхода на стр. 52 оценщик определяет величину экономического устаревания на уровне 25% на основании коллективных экспертных оценок (публикация ФИО3, ФИО4), при этом в рамках анализа социально-экономической ситуации и рынка недвижимости оценщик не обосновывает факторы наличия экономического устаревания на рынке коммерческой недвижимости г. Вологды. Так же в отчёте отсутствует информация, подтверждающая данный источник (п. 24 и ФСО-7, п. 5 ФСО-3).

Оценщиками ООО «Центр независимой оценки и экспертизы» ... допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Выполненные расчёты стоимости объекта оценки не соответствуют использованным подходам и методам оценки. В рамках применённой методологии стоимость объекта недвижимости занижена за счёт определения необоснованной величины физического износа и начисления внешнего устаревания, отказа от расчёта прибыли предпринимателя и результатов сравнительного подхода при согласовании.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - трёхэтажного кирпичного административного здания, назначение - нежилое здание, 3-этажное, площадь ..., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составляет 20 631 331 руб.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. 

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение эксперта ФИО5 от 

<

ДАТА> №..., суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы.

Эксперт ФИО5 имеет высшее образование, квалификация инженер по специальности «Городской кадастр», специализация «Оценка земли и объектов недвижимости», профессиональная переподготовка по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)» в (МИПК) РЭА им. Г.В. Плеханова, диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № 870183 выдан 25 декабря 2005 года, повышение квалификации в ФГОУ «Вологодский институт переподготовки и повышения квалификации кадров», свидетельство о повышении квалификации №1290 выдано 14 ноября 2008 года, повышение квалификации в ФГОУ «Вологодский институт переподготовки и повышения квалификации кадров», свидетельство о повышении квалификации №2193 выдано 21 сетября 2011 года, профессиональная переподготовка по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в НЧОУ ДПО «Институт переподготовки и повышения квалификации», удостоверение о повышении квалификации № 2080 выдан 06 марта 2015 года, член Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 23 мая 2016 года, за регистрационным № 1346. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» №...-1 от 25 мая 2018 года. Стаж работы - 11 лет. Оценщик I категории.

Исследуя экспертное заключение от 

<

ДАТА> №... по правилам статьи 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые экспертом, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

Экспертом ФИО5 представлены письменные пояснения на возражения ООО «Железобетон-12» относительно экспертного заключения от 

<

ДАТА>, из которых следует, что в рамках анализа рыночных данных на стр.16 отчёта оценщиком не указаны критерии и правила отбора объектов -аналогов. Представленный анализ отбора объектов-аналогов допускает неоднозначное толкование результатов и вводит в заблуждение. Оценщик обосновывает, что прибыль предпринимателя и внешний износ приняты как взаимоисключающие величины, при этом оценщик не определяет величину прибыли предпринимателя, а размер внешнего износа исключает из стоимости воспроизводства в полном объёме. Данное действие является методологической ошибкой, так как при взаимоисключении размер внешнего износа должен быть сокращен на размер прибыли предпринимателя. В рамках затратного подхода оценщик определяет величину физического износа на основании экспертной шкалы признаков износа в размере 54% на ретроспективную дату. При этом оценщиком не обоснован порядок определения износа конструктивных элементов с учётом технического состояния при определении величины физического износа. Оценщиком указаны признаки износа по конструктивным элементам. При этом в отчёте отсутствует источник данной информации. Технический паспорт данной информации не содержит, акт осмотра в отчёте об оценке отсутствует, в справке о техническом состоянии здания по состоянию на дату оценки представленной заказчиком данная информация не представлена. Возможно предположить, что оценщиком данная информация получена в рамках осмотра по состоянию на 03 июля 2018 года. Однако оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Оценщик провел осмотр объекта оценки после даты оценки, так как не имел физической возможности провести осмотр до/на дату оценки. Физическое состояние и характеристики объекта оценки на дату оценки при определении величины физического износа на основании экспертной шкалы являются лишь допущением оценщика. Пожар и ускоренный износ здания в результате ненадлежащего использования могли возникнуть после даты оценки. Результаты использованного метода определения величины физического износа на основании экспертной шкалы являются не объективными на дату оценки. В расчётах оценщик использует величину износа для фундамента 30%, не обосновывая причины на основании которых было выбрано верхнее значение интервала физического износа.

Экспертом для определения технического состояния использована информация до даты оценки - копия технического паспорта на здание от 28 июня 2006 года, данные технического паспорта действуют до 2011 года и согласно описанию конструктивных элементов требуется проведение текущего ремонта, итоговая величина физического износа да дату оценки составляет 31%.

Административным истцом доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Административный ответчик Правительство Вологодской области замечаний к экспертному заключению от 

<

ДАТА> не имеет, указав, что результаты расчёта экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... укладываются в полученный стоимостной диапазон и подтверждают итоговую рыночную стоимость объекта оценки, определённую экспертом на дату оценки 25 ноября 2011 года в размере 20 631 331 руб., считал проведение повторной экспертизы по делу нецелесообразным. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ФИО5 от 

<

ДАТА> №....

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, абзац 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

29 августа 2018 года ООО «Железобетон-12» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Уведомлением комиссии от 29 августа 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были возвращены Обществу без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию (т.1, л.д.10).

Следовательно, датой обращения ООО «Железобетон-12» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 29 августа 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ООО «Железобетон-12» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - трёхэтажного кирпичного административного здания, назначение - нежилое здание, 3-этажное, площадь ..., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 20 631 331 рубль по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

Датой обращения ООО «Железобетон-12» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 29 августа 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 22 января 2019 года.