2-2629(2017)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2017 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: 

председательствующего судьи Ирбеткиной Е.А., 

с участием ответчика ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2, 

при секретаре Ивановой А.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО3, ФИО1 о взыскании долга по договору займа, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа, суд 

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО1 о взыскании долга по договору займа, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа, мотивируя свои требования тем, что по договору займа № от 18.04.2007 г. ОАО «Дом вашей мечты» предоставил ответчикам заем в размере 1 000 000 руб. на срок 156 месяцев для приобретения в совместную собственность квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем. Ежемесячные платежи по возврату займа и процентов ответчиками производятся с нарушением условий кредитного договора. В связи с этим, 09.09.2015 г. и 30.12.2015 г. ответчикам были предъявлены требования о погашении просроченной задолженности. По состоянию на 30 мая 2016 года задолженность составляет 637 455,28 руб. в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 553 188,07 руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – 53 702,54 руб., пени - 30 564,67 руб. По состоянию на 06.04.2007 г. заложенная квартира была оценена в 1 261 000 руб. В связи с этим, просит взыскать солидарно с заемщиков ФИО3, ФИО1 сумму задолженности в размере 637 455,28 руб., а также, начиная с 01.06.2016 г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых на остаток задолженности по основному долгу, который составляет 553 188,07 руб., обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам и расположенную по адресу: 

<

адрес> установлением начальной продажной цены в 1 008 800 руб., расторгнуть договор займа от 18.04.2007 г. №, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 15 574,55 руб. (л.д. 3-4 том 1). 

Определением суда от 07.08.2017 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, ФИО5 (л.д. 28 т.2).

Представитель истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», уведомленный о дне рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 35,47), в зал суда не явился, в исковом заявлении представитель общества ФИО6, действующий по доверенности от 13.04.2016 г. (л.д. 54 том 1), просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца (л.д. 4 том 1).

Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями согласилась частично, факт заключения договора займа с ипотекой в силу закона, получение по нему денежных средств и наличие по договору просроченной задолженности, ее размер не оспаривала, не возражала против удовлетворения иска в части расторжения договора займа, взыскания суммы основного долга и процентов, обращения взыскания на заложенную спорную квартиру. Между тем, полагала размер начисленной истцом неустойки завышенным, просила о ее снижении, также полагала, что начальная продажна стоимость квартиры подлежит определению исходя из ее текущей рыночной стоимости в 1 840 000 руб. Дополнительно суду сообщила, что в 2016 года ею в счет погашения долга производился платеж через ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк», который платеж не был проведен банком, при этом на ее обращение в ПАО «АТБ» сообщили, что документы о возврате платежа отсутствуют. 

Представитель ответчиков ФИО7, ФИО3 - ФИО2, действующий на основании доверенности от 31.05.2017 г. (л.д. 155 том 1), возражения ответчика ФИО1 поддержал, также применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер заявленной ко взысканию неустойки, по требованию о расторжении договора займа не возражал. 

Ответчик ФИО3 надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела судом, а также о дате и времени судебного заседания (л.д. 43 том 2), в суд не явился, в полученной телефонограмме дело просит рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя ФИО2 

Третьи лица ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела судом, а также о дате и времени судебного заседания (л.д. 35, 44,49 том 2), в суд не явились, в полученных телефонограммах просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение принять на усмотрение суда (л.д. 49 том 2).

Выслушав ответчика и представителя ответчиков, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими частичному удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются передать денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

В соответствии ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Согласно ст.ст. 334,337 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 3 указанного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

Частью 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 названного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

Из материалов дела следует, что 18 апреля 2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и ФИО3, ФИО1 как солидарными заемщиками заключен договор займа № с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым ОАО «Дом вашей мечты» предоставил ответчикам заем в размере 1 000 000 руб. сроком на 156 месяцев под 13,5 % годовых (п.п. 1.1,3.1. договора) для целевого использования - приобретения в собственность ФИО3, ФИО1 в равных долях квартиры, находящейся по адресу: Россия, 

<

адрес> путем перечисления всей суммы займа на счет заемщиков (п.2.1 договора), а заемщики, согласно п. 4.1.2 договора, обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в разделе 3 договора. Согласно п. 1.3. договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры. В соответствии с п. 1.5. договора права ОАО «Дом вашей мечты» как кредитора подлежат удостоверению закладной (л.д. 12-16 том 1). 

Пунктом 3.3.5. договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в размере 13 695,47 руб. 

В силу п. 4.4.1 договора Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных договором, закладной, в том числе просрочки ответчиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3. договора Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиком владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней. 

В силу п. 4.4.6 договора ОАО «Дом Вашей мечты» имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную. 

Согласно п. 5.2., 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) денежные средства в размере 1 000 000 руб. были перечислены первичным кредитором – ОАО «Дом Вашей мечты» на банковский счет ФИО3 26.04.2007 г., что подтверждается платежным поручением № 285 (л.д. 35 том 1). 

Кроме того, во исполнение условий договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) составлена закладная (л.д. 17-24 том 1), которой удостоверены права ОАО «Дом Вашей мечты» по обеспеченному ипотекой обязательству. 

Статья 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

В настоящее время на основании договора купли-продажи закладной № от 20.03.2007 г. владельцем данной закладной и в силу этого кредитором по договору займа от 18.04.2007 г. является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (после изменения наименования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д. 17 том 1).

Указанная выше квартира была приобретена ответчиками ФИО3, ФИО1 в общую собственность по договору купли-продажи от 19.04.2007 г., право собственности зарегистрировано УФРС по Красноярскому краю 27.04.2007 г. (л.д. 25-26, 206-207 том 1). 

Таким образом, собственниками 

<

адрес> являются ФИО3, ФИО1, в отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу ОАО «Дом Вашей мечты» от 27.04.2007 г. 

Из представленного истцом расчета задолженности ответчиков по состоянию на 30.05.2016 г. следует, что ответчики с февраля 2009 года надлежащим образом не исполняли обязательства по погашению займа и уплате процентов, платежи ими вносились нерегулярно, с октября 2015 года платежи не поступали (л.д. 6-11 том 1). 

При определении суммы основного долга истцом обосновано учтены суммы просроченных платежей и общая сумма основного долга в 553 188,07 руб. Доказательств уплаты больших сумм в счет погашения займа и наличия неучтенных истцом платежей ответчики ФИО3, ФИО1 суду не предоставили. 

Также в соответствии с условиями договора займа на суммы займа и просроченного займа были начислены проценты за пользование денежными средствами из ставки 13,5% годовых и неустойки на суммы просроченных сумм основного долга и процентов в размере 0,2 % за каждый день просрочки. Неуплаченный ФИО3, ФИО1 остаток процентов на 30.05.2016 г. составляет 53 702,54 руб., неустоек 30 564,67 руб., при этом всего текущая задолженность – 637 455,28 руб. 

09.09.2015 г. и 30.12.2015 г. истцом было направлено уведомление ФИО3 о наличии просроченной задолженности с требованием о ее погашении и предложением о расторжении договора (л.д. 31,32 том 1).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.3 ст. 451 ГК РФ, При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако во внесудебном порядке требования АО «АИЖК» о погашении просроченной задолженности ответчиками исполнены не были, период просрочки составляет 304 дня, поэтому исковые требования истца о досрочном взыскании с ФИО3, ФИО1 в солидарном порядке суммы основного долга и процентов в общем размере 606 890,61 руб. являются обоснованными. 

Учитывая, что ответчиками обязательства по возврату кредита исполняются ненадлежащим образом, расторжение договора не влечет для ответчиков каких-либо неблагоприятных последствий, требования истца о расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению.

Сумма неисполненных обязательств по кредитному договору составляет на день вынесения решения суда 606 890,61 руб. 

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пунктом 71 разъяснено, что при взыскании неустойки правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В данном случае, исходя из размера оставшейся суммы основного долга в 553 188,07 руб. и процентов в сумме 53 702,54 руб. по кредиту ФИО3, ФИО1, суд полагает сумму неустойки за неисполнение ответчиком денежного обязательства, начисленную всего в сумме 30 564,67 руб. явно несоразмерной сумме основного долга и возможным убыткам, понесенным истцом за период просрочки с октября 2015 года по 30 мая 2016 года, в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку, определив ее в размере 15 000 руб. 

Поскольку период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, нарушения сроков возврата займа допускались ответчиками более трех раз за 12 месяцев, сумма неисполненных обязательств превышает 5% от залоговой стоимости квартиры, требования истца об обращении взыскания на заложенную квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При определении рыночной стоимости, разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенную квартиру, суд считает необходимым исходить из отчета № РО-2017/М-0447-1, составленной ООО «Кадастр Инжиниринг» по состоянию на 21.06.2017 г., и содержащего выводы о текущей рыночной стоимости предмета залога (л.д. 212-236 том 1). 

В соответствии с данным заключением рыночная стоимость 

<

адрес> по состоянию на 21 июня 2017 года составит округленно 1 840 000 рублей. 

Оценщик М.Е.А. имеет специальное образование, состоит в Обществе профессиональных экспертов и оценщиков, числится в государственном реестре, деятельность эксперта застрахована САО «ВСК» (л.д. 229-230 том 1).

Представленное истцом заключение ООО «Оценка и Консалтинг» от 06.04.2007 г. о рыночной стоимости заложенной квартиры суд полагает неполным ввиду отсутствия нем указаний на вид производимой оценки, об оценщике, стандартах, примененных экспертом подходах и методах оценки, принятых допущениях, ограничениях и пределах применения результата оценки, и расчете рыночной стоимости имущества. 

Данные недостатки не позволяют сделать вывод об обоснованности рыночной стоимости указанной квартиры, данной ООО «Оценка и Консалтинг», при этом сведения о стоимости квартиры в 2007 г. на момент заключения договора займа не могут применяться судом при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество при значительном изменении его стоимости за истекший период времени, в связи с чем при рассмотрении дела суд считает необходимым руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры ООО «Кадастр Инжиниринг», принимая также во внимание, что таковой отчет истцом не оспорен.

Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенную квартиру, суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога-квартиры, расположенной по адресу: Россия, 

<

адрес> исходя из ее рыночной стоимости в 1 840 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ООО «Кадастр Инжиниринг» от 21.06.2017 г., которую истец не оспорил. В связи с этим, начальная продажная стоимость квартиры составит 1 472 000 (один четыреста семьдесят две тысячи) рублей, т.е. 80% от рыночной стоимости квартиры. 

Статьей 453 ГК РФ определено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. 

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Поскольку до настоящего времени займ ответчиками не погашен, условия о приостановлении начисления процентов договор от 18.04.2007 г. не содержит, то истец в соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ вправе требовать начисление процентов за пользование заемными средствами по день их фактической уплаты.

В связи с этим суд приходит к выводу, что проценты на остаток основного долга подлежат начислению в размере 13,5 % годовых за период с 01 июня 2016 года по день фактического возврата займа.

В силу ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчиков ФИО3, ФИО1 подлежит в солидарном порядке уплаченная Банком при подаче иска госпошлина в сумме 15 574,55 руб. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа № от 18 апреля 2007 года, заключенный между Открытым акционерным обществом «Дом вашей мечты» и ФИО3, ФИО1.

Взыскать с ФИО3, ФИО1 в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму долга по договору займа 621 890,61 руб., возврат госпошлины 15 574,55 руб., всего взыскать 637 465 (шестьсот тридцать семь тысяч четыреста шестьдесят пять) рублей 16 копеек, в остальной части требований отказать. 

Обратить взыскание на заложенное имущество по закладной от 27 апреля 2007 года, на 

<

адрес>, принадлежащую ФИО3, ФИО1, расположенную по адресу 

<

адрес>, установив начальную продажную цену 1 472 000 (один четыреста семьдесят две тысячи) рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости реализованного заложенного имущества в размере 637 465 (шестьсот тридцать семь тысяч четыреста шестьдесят пять) рублей 16 копеек, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу 553 188,07 руб., неуплаченных процентов за пользование займом 53 702,54 руб., пени 15 000 руб., возмещения судебных расходов 15 574,55 руб.

Начиная с 01 июня 2016 года по день фактического возврата займа определить подлежащими к выплате ФИО3, ФИО1 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Е.А. Ирбеткина