Дело № 3а-40/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000618-39

Мотивированное 

решение

 изготовлено 15 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 2 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Масловой С.В., Чистяковой А.А.,

с участием: от административного истца – представитель ФИО1, действующая на основании доверенности от 22 ноября 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Ярославский судостроительный завод» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ПАО «Ярославский судостроительный завод» обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении следующих объектов:

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации центрального распределительного пункта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 468 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации фекальной насосной станции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 49 400 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 661 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации градирни, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 343 700 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 987 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания электролизной, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 513 200 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 764 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации главного корпуса, лентокровельной, станции нейтрализации, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 404 900 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость в отношении земельных участков: с кадастровым номером № в размере 743 049 рублей, с кадастровым номером № в размере 78 432,95 рублей, с кадастровым номером № в размере 518 263,66 рублей, с кадастровым номером № в размере 773 867,22 рублей, с кадастровым номером № в размере 599 021,84 рублей. Указанная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость названных выше земельных участков, определенную на основании отчета об оценке от 13 сентября 2021 года №0106-21-5, подготовленного оценщиком ООО СБК «Партнер». Права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога, нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности (л.д.9) ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще; поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорных объектов. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельных участков.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО СБК «Партнер» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником вышеуказанных земельных участков. Данное обстоятельство подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.15,17,19,21,23). 

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года:

-с кадастровым номером № в размере 743 049 рублей, 

-с кадастровым номером № в размере 78 432,95 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 518 263,66 рублей, 

-с кадастровым номером № в размере 773 867,22 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 599 021,84 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости – л.д.16,18,20,22,24).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 №146 «О земельном налоге»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названных выше земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО СБК «Партнер» от 13 сентября 2021 года №0106-21-5. Согласно данному отчету по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельных участков составляет:

-с кадастровым номером № в размере 468 000 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 49 400 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 343 700 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 513 200 рублей,

-с кадастровым номером № в размере 404 900 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО СБК «Партнер» от 13 сентября 2021 года №0106-21-5 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет содержит точное описание объектов оценки с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО СБК «Партнер» в части подбора объектов-аналогов. Указано, что в отчете ко всем объектам оценки оценщик использует одни и те же объекты- аналоги. По мнению автора отзыва, для объекта оценки площадью меньше 1 га аналоги должны быть одни, а для аналогов площадью больше 1 га - другими. Также отмечено, что на дату оценки предлагались иные земельные участки, расположенные по адресу: 

<

адрес>, из сегмента рынка под индустриальную застройку, сопоставимые с объектами оценки, в том числе и по площади (предложение №1 - кадастровый номер №, предложение №2 – кадастровый номер №, предложение №3 – кадастровый номер №). Также на дату оценки на рынке были представлены и другие аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки индустриальной застройки (предложение №4 – 

<

адрес>, предложение №5 – 

<

адрес>).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В соответствии с подпунктом «б» и подпунктом «в» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Оценщиком произведен анализ рынка, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объектов оценки, по итогам отобраны объекты из сегмента земельных участков, предназначенных под индустриальную застройку, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам (вид разрешенного использования, место расположения, площадь). Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Использование объекта-аналога №4 в отчете оценщиком обосновано. Оснований для вывода о несоответствии объекта-аналога №4 объекту исследования, не имеется.

Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Площадь объектов оценки не превышает 1 га (земельный участок с кадастровым номером № - 900 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № - 95 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № - 661 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № - 987 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № - 764 кв.м). Таким образом, для объектов площадью до 1 га оценщиком использованы одни и те же аналоги.

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

Показания свидетеля ФИО3 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объектов недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО СБК «Партнер» лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорных земельных участков, установленной на основании отчета ООО СБК «Партнер», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было подано в суд 16 декабря 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации центрального распределительного пункта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 468 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 95 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации фекальной насосной станции, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 49 400 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 661 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации градирни, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 343 700 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 987 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания электролизной, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 513 200 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 764 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации главного корпуса, лентокровельной, станции нейтрализации, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 404 900 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –16 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина