Дело № 3а-683/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000562-13

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23 декабря 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 20 декабря 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца – адвоката Кузьминой О.Ю., действующей по ордеру №44/IV от 16 ноября 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдых (рекреация), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 674 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) административным истцам. Установленная в отношении данного земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 16 759 248 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 2 674 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке от 29 октября 2021 года №378/2021, подготовленного оценщиком ООО «Яр-Оценка». По мнению административных истцов, кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает их права и обязанности как собственников данного объекта и плательщиков налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. 

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Некрасовского муниципального района Ярославской области и администрация сельского поселения Красный Профинтерн.

Административные истцы ФИО2 и ФИО3, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в суд представителя – адвоката Кузьмину О.Ю., действующую по ордеру, которая исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления. Дополнительно представлена письменная правовая позиция по возражениям административного ответчика.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; представленный административными истцами отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом администрацией Некрасовского муниципального района Ярославской области представлен письменный отзыв на иск, в котором решение по делу оставлено на усмотрение суда; заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация сельского поселения Красный Профинтерн надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административных истцов – адвоката Кузьминой О.Ю., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Яр-Оценка» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административным истцам на праве собственности (в равных долях) принадлежит земельный участок площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдых (рекреация), расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 2 декабря 2021 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета сельского поселения Красный Профинтерн Некрасовского муниципального района от 15 ноября 2019 года №11 «Об установлении земельного налога на территории сельского поселения Красный Профинтерн»). Таким образом, изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

Оспариваемая административными истцами кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 16 759 248 рублей (п/п №147698).

Изложенное подтверждает право административных истцов на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права как собственников недвижимого имущества и плательщиков налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, административные истцы в подтверждение величины его рыночной стоимости представили отчет ООО «Яр-Оценка» №378/2021 от 29 октября 2021 года. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 674 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299.

Исследование отчета по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика к отчету, показаний свидетеля – оценщика ФИО5, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Оценщик ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО «Яр-Оценка». Указано, что расчет рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 года сделан на неактуальных рыночных данных. Так объект-аналог №2 (

<

адрес>) датирован у оценщика 20 апреля 2016 года (цена предложения 6 000 000 рублей), но при этом данный аналог предлагался в 2017 году за 12 0000 рублей. Оценщик использует в расчетах лишь часть доступных ему объектов-аналогов, на дату оценки имелись иные предложения (№1 – 

<

адрес>, №2 – 

<

адрес>, №3 – 

<

адрес>), которые не были рассмотрены оценщиком. Также, по мнению административного ответчика, подлежали рассмотрению ранее известные аналоги, которые были использованы при проведении судебной экспертизы по другому делу.

Проверяя доводы административного ответчика, суд исходит из положений пункта 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», в соответствии с которым под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Исходя из положений подпунктов «б» и «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщиком произведен анализ рынка, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объекта оценки, по итогам отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Предложенные административным ответчиком объекты не могут использоваться с расчетах по причине того, что не содержат ссылки на источник информации, в связи с чем проверить достоверность невозможно (предложение №1 и №2); нет даты объявления, источник допускает разночтение в назначении земельного участка (предложение №2); несопоставимая площадь, иное назначение (предложение №3). 

Несостоятельной является ссылка административного ответчика на иные аналоги, которые были приняты по внимание экспертом при проведении судебной экспертизы в рамках другого административного дела для иного объекта оценки. Исходя из пояснений оценщика ФИО5, объектом оценки при проведении экспертизы являлся земельный участок, расположенный в 

<

адрес> с инженерными коммуникациями, относящийся к другой ценовой категории. В данном случае оценивается объект, расположенный в 

<

адрес>

Что касается объекта – аналога №2 (

<

адрес>), то оценщик использовал объявление, содержащее более полное описание объекта недвижимости, что позволило сопоставить данный аналог с объектом оценки.

Также суд находит заслуживающими внимание доводы представителя административных истцов и оценщика в части того, что объявление, которое использовалось в отчете, и объявление, которое предложено административным ответчиком, принадлежат к разным источникам, объекты находятся в разных населенных пунктах (по объявлению от 9 октября 2017 года – «Рождестенно», по объявлению от 20 апреля 2016 года – «Высоково»).

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной на основании отчета ООО «Яр-Оценка», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО «Яр-Оценка» №378/2021 от 29 октября 2021 года лицами, участвующими в деле, не заявлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом ООО «Яр-Оценка» №378/2021 от 29 октября 2021 года об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере 2 674 000 рублей.

Учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости с кадастровым номером №, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 и ФИО3 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд - 16 ноября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – отдых (рекреация), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 674 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –16 ноября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина