Дело № 3а-54/2022 

УИД 76OS 0000-01-2021-000631-97 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 25 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Амелиной Я.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 953 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 616 000 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 924 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 202 000 рублей.

Также просит обязать Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога, размер которого определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно отчету № 15093/21 от 04.05.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 616 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 1 202 000 руб.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила:

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 14 097 759,56 руб.;

- в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 5 474 805, 11 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованными лицами Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО6 суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1, являясь собственником земельных участков, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. 

Согласно приложению №2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» кадастровая стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером № установлена в размере 14 097 759,56 руб. (п.№); с кадастровым номером № - в размере 5 474 805,13 руб. (п. №). 

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 616 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 1 202 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что оценщик ошибочно относит г. Переславль-Залесский к райцентрам сельскохозяйственных районов, тогда как он относится к райцентрам с развитой промышленностью и повышающий коэффициент должен составлять 1,48, судом отклоняются. 

В отчете подробно описывается мнение оценщика относительно статуса города Переславля-Залесского как районного города сельскохозяйственного района (стр.68-71). Обоснование оценщика подтверждено в документе «Стратегия пространственного развития Ярославской области», основанной на положениях действующего законодательства Российской Федерации в сфере государственного стратегического планирования, Концепции социально-экономического развития Ярославской области на период до 2025 года, утвержденной Указом Губернатора Ярославской области от 27.02.2013 № 110, о чем также указано в отчете. 

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. 

Вместе с тем, земельный участок в г. Переславле-Залесском площадью 667 соток, предлагаемый департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может быть рассмотрен в качестве аналога, так как он относится к категории «земли промышленности», а объектами оценки являются земельные участки с категорией земель – земли населенных пунктов. 

В связи с этим, выявленный департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объект недвижимости не мог быть использован в качестве аналога применительно к объектам оценки.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 15093/21 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15093/21 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15093/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 22.12.2021.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости указанных земельных участков заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 953 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 616 000 (два миллиона шестьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 924 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 1 202 000 (один миллион двести две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 07 февраля 2022 года