Дело № 2 –349\2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2018 года

с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи

ФИО1

при секретаре

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к ФИО3 о взыскание задолженности по договору аренды и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО3, просил взыскать задолженность по договору аренды УЗ № 001904-Д-2004 за период с 20.02.2017 по 30.09.2017 в размере 136 740 руб., пени по договору аренды УЗ № 001904-Д-2004 за период с 20.02.2017 по 30.09.2017 в размере 9 428 руб. 05 коп., а также просил взыскивать с ФИО3 в пользу Комитета пени за нарушение срок4ов перечисления арендной платы с 01.10.2017г. до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 136 740 руб. в размере 0,1% за каждый день просрочки.

В обоснование указано следующее: в соответствии со ст. 9 Устава города Челябинска к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение имущество, находящимся в муниципальной собственности города Челябинска. В соответствии с со ст. 24 Положения о КУИиЗО, утвержденного постановление Администрации г.Челябинска № 45-П от 02.03.2015г. к основным целям и задачам Комитета относится обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными и лесными участками.

Законом Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008г. «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» установлен порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Между Комитетом и МУП «Челябгортранс» 18.ю111.2004г. заключен договор аренды земельного участка, расположенного АДРЕС, общей площадью 5964 кв.м. Участок был предоставлен для эксплуатации зданий, сооружений мастерской службы пути.

21.05.2012 был зарегистрирован договор уступки прав на земельный участок с кадастровым № по договору аренды УЗ № 001904-Д-2004 на ООО «АлексА», в связи с переходом прав на недвижимое имущество, расположенное на арендуемом земельном участке. Согласно выписке из ЕГРН объект недвижимости, расположенный по АДРЕС, после ООО «АлексА» был передан 20.02.2017г. по договору купли-продажи ФИО3 

В соответствии с п.3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» полагает, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых. В данном случае ни одна из сторон не завила о расторжении договора аренды, соответственно, договор считается заключенным на неопределенны срок. (л.д. 3-5)

Истец извещен, представитель не явился, на исковых требованиях настаивает в полном объеме.

Ответчик ФИО3 извещен, не явился, ранее направил возражения по иску, в которых указано, что ответчик с 20.02.200017г. является собственником нежилого здания с кадастровым №, расположенное по АДРЕС, расположенного в границах земельного участка с кадастровым № площадью 456 кв.м. по АДРЕС. Участок с КН № был образован путем раздела земельного участка № площадью 5964 кв.м. по АДРЕС на основании Распоряжения Администрации города Челябинска № 10971-к от 19.10.2015г. Ссылаясь на п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.1 ст. 552 ГК РФ, полагает, что он приобрел право пользования земельным участком с КН № площадью 456 кв.м. по АДРЕС, в границах которого расположен объект недвижимости, находящийся в собственности с даты перехода права собственности. Считает, что плата за бездоговорное пользование земельным участком должна быть произведена из расчета площади земельного участка с кадастровым № площадью 456 кв.м., в границах которого расположен объект недвижимости ответчика – нежилое здание с кадастровым №, расположенное по АДРЕС. 

(л.д. 31)

В соответствии со ст. 167 ГРК РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела в полном объеме, суд полагает исковые требования обоснованными.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.11.2004г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска *Арендодатель) и МУП «Челябгортранс» (Арендатор) был заключен договор УЗ № 001904-Д-2004 аренды земли г.Челябинска, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 5964 кв.м., расположенный по АДРЕС, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации зданий и сооружений мастерской службы пути. В соответствии с п.1.4 Договора договор заключен на срок 20 лет, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющимся неотъемлемой частью Договора. Согласно п.3.1 условия предоставления участка - эксплуатировать в соответствии с генпланом города.

В соответствии с выкопировкой из генплана г.Челябинска с показанием по литерой «А» участка, находящегося в аренде, а также чертежа границ участка, находящегося в аренде, обозначены координаты, конфигурация и площади указанного земельного участка. (л.д.14-15)

Описание земельного участка, предоставленного в аренду, выполнено ООО «ГЕО», составлено на основании землеустроительного дела №.

(л.д.82-91)

Согласно уведомлению 21.05.2012г. между МУП «Челябгортарнс» и ООО «АлексА» был заключен договор уступки прав по договору аренды земли УЗ № 001904-Д-2004 от 218.11.2004г. Права и обязанности арендатора по договору уступки прав по договору аренды земли УЗ № 001904-Д-2004 от 218.11.2004г. перешли к ООО «АлексаА». (л.д. 21)

Распоряжением Администрации г.Челябинска от 19.10.2015г. № 10971-к утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 456 кв.м. в целях его образования путем раздела из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктур) по АДРЕС, образуемого из земельного участка с кадастровым № для эксплуатации зданий и сооружений мастерской службы пути. (л.д. 40)

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2018г. на земельный участок с кадастровым № площадью 5964 кв.м., дата присвоения кадастрового номера 13.04.2005г., местоположение: АДРЕС, кадастровая стоимость 7798000 руб., кадастровый номер образованного объекта недвижимости – №, вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений мастерской службы пути. 

Из графы «особые отметки» следует, что из объекта недвижимости образован объект недвижимости с кадастровым №, сведения о котором носят временный характер. Сведения о видах разрешенного использования имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Сведения, необходимые для заполнения раздела 3.1 отсутствуют. Собственность МО «АДРЕС». (л.д. 33-35)

Согласно выписке из ЕГРН от 23.01.2018г. на земельный участок с кадастровым № площадью 456 кв.м., дата присвоения кадастрового номера 14.12.2015г., местоположение: АДРЕС, кадастровая стоимость 1790976 руб., образован из объекта недвижимости с кадастровым №, вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий и сооружений мастерской службы пути. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «временные». Дата истечения срока действия временного характера – 15.12.2020г.

Сведения, необходимые для заполнения раздела 3.1, 4, 4.1, 4.2 отсутствуют. (л.д. 41-44)

Из копии дела правоустанавливающих документов следует, что МУП «Челябгортранс» (продавец) и ООО «АлексА» (покупатель) заключили 19.12.2011г. договор купли-продажи № 1 недвижимого имущества МУП «Челябгортранс», по которому продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое здание, площадью 409, 5 кв.м., по АДРЕС. 

Право собственности ООО «АлексА» зарегистрировано 01.06.2012г.

Нежилое здание АА1а, расположенное на земельном участке по АДРЕС представляет собой объект культурного наследия Челябинской области «Дом жилой двухэтажный», на который выдано охранное обязательство №602 от 15.09.2014.

14.10.2016г. между ООО «АлексА» (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект, а Покупатель обязуется принять и оплатить его. Объект – нежилое здание, назначение нежилое, общей площадью 409,5 кв.м., находящийся по АДРЕС

Регистрация права собственности ФИО3 произведена 20.02.2107г. по указанному договору.

Из Описания земельного участка, предоставленного в аренду, раздел «Описание границ», выполненного 19.01.2005г. ООО «ГЕО», с очевидностью следует, что границы участка площадью 5964 кв.м. определены фактически существующим забором. (л.д. 85-86)

На земельном участке находятся здания лит.АА1а, лит.Б Б1, В, Д, Е.Ж. (л.д. 129)

После приобретения в собственность объекта площадью 409,5 кв.м., ФИО3 территория, необходимая по мнению ответчика, для использования объекта недвижимости, не было огорожена.

Как видно из распечаток с публичной кадастровой карты, в том числе и на дату судебного заседания, никакого ограждения, обозначающего иные границы земельного участка для обслуживания нежилого здания площадью 409,5 кв.м., нежели те, которые были определены при передаче земельного участка с кадастровым № и площадью 5964 кв.м., не существуют.

Суд полагает обоснованными доводы представителя истца о том, что земельный участок как объект договора аренды с кадастровым № существовать не перестал. 

В договор аренды изменений по площади земельного участка не вносилось Ответчик выписку на земельный участок с кадастровым № с зарегистрированными правами на него за период времени, за который предъявлены требования, не представил. От части земельного участка с кадастровым № в спорный период не отказывался.

С заявлением на приобретение земельного участка в собственность в администрацию г. Челябинска ответчик не обращался, договор аренды земельного участка не заключал, однако вступил в фактическое пользование земельным участком, на котором находятся принадлежащий ему объект недвижимости.

Руководствуясь положениями ст. 35, п. 1, пп. 2 п. 3 ст. 39.7, п. 1 ст. 10.1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли, суд приходит к вводу о том, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости - с 20.02.ю2017г. ответчик обязан был вносить платежи за пользование земельным участком, размер которых подлежит определению в соответствии с Законом Челябинской области N 257-30 от 24.04.2008.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).

При отсутствии договора аренды взысканию подлежит неосновательное обогащение по правилам ст. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации за фактическое пользование земельным участком.

Задолженность ответчика подлежит расчету с соблюдением требований, установленных Законом Челябинской области N 257-30 от 24.04.2008 г. 

Формула расчета: площадь земельного участка x кадастровую стоимость x ставку арендной платы: 100 x К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора) x К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе) x КЗ (коэффициент, учитывающий категорию арендатора). (ч. 1 ст. 1 Закона N 257-30).

Ставки арендной платы определяются в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка.

Земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости ответчика, имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений мастерской службы пути".

Согласно пп. "а" п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона N 257-30 в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ставки арендной платы принимаются равными 2%.

Указанная ставка подлежит применению при определении долга ответчика.

Проверив расчет, представленный истцом, суд полагает его правильным.

Неустойка за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки установлена п.6.3 договора 

Из дела правоустанавливающих документов и из кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509007:8 усматривается, что данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (как в редакции до 01 марта 2015, так и в последующих редакция) Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (от имени муниципального образования город Челябинск) является надлежащим истцом по данному иску, учитывая, что земельный участок находится в границах города Челябинска, договор аренды был заключен в 2004 г.

Согласно ч. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливались органами государственной власти субъектов РФ. В настоящее время указанное право закреплено в п. 2 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

ФИО3 в установленном законом порядке не обращался за приобретением земельного участка в собственность, и, как указано выше, при покупке недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к нему с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее перешло то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору аренды УЗ № 001904-Д-2004 за период с 20.02.2017 по 30.09.2017 в размере 136 740 руб., пени по договору аренды УЗ № 001904-Д-2004 за период с 20.02.2017 по 30.09.2017 в размере 9 428 руб. 05 коп.

Взыскивать с ФИО3 в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска пени за нарушение срок4ов перечисления арендной платы с 01.10.2017г. до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 136 740 руб. в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий