2-2104/2025

УИД 56RS0030-01-2025-002830-15

Решение

именем Российской Федерации

г. Оренбург 27 октября 2025 года

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по устному ходатайству ФИО2,

представителя ответчика – адвоката Кисловой О.А., действующей на основании удостоверения по ордеру и по назначению,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета иска ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Оренбурга, ФИО4 о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что 10 мая 1988 года, она ФИО1 (до брака ФИО5) заключила договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу 

<

данные изъяты>. Второй стороной Договора, в качестве продавца, выступала ФИО4, являющаяся собственником данного дома. В последующем ФИО4 выбыла на постоянно место жительства в ФРГ. Договор между нами был составлен в простой письменной форме. Однако оригинал данного договора не сохранился, остались лишь его копии. Условия договора сторонами выполнены в полном объеме, истцом были уплачены денежные средства, а продавец ФИО4 передала ей ключи от дома и имеющиеся документы, а именно Домовую книгу на указанный жилой дом.

Ввиду отсутствия каких-либо знаний о правилах регистрации домовледения, и иных документов на дом, после приобретения имущества истец не обращалась за регистрацией права собственности.

Однако с момента приобретения жилого дома и до настоящего времени, то есть более 47 лет, истец проживаю в данном доме, вышла замуж, родила детей, из которых дочь и ее дети, ее внуки, проживают с истцом.

Кроме того, на истца заведены лицевые счета по электроэнергии и газификации, она исправно платит за коммунальные услуги, осуществляет ремонт дома, обеспечивает его сохранность и целостность.

Каких-либо претензий от третьих лиц ко мне, за указанный период, то есть период владения истцом указанным домом, не поступало, кто-либо требований о праве собственности на указанный дом ей не предъявлял.

В настоящее время истец решила надлежащим образом оформить право собственности на указанный жилой дом, однако отсутствие правоустанавливающих документов, а также выбытие второй стороны договора купли-продажи за пределы РФ, отсутствие подлинника Договора купли-продажи, препятствуют надлежащему обращению в органы Государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты> года рождения, уроженкой 

<

данные изъяты>, право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, общей площадью 44,6 кв.м., год постройки - 1966 года, адрес (местонахождение) объекта: 

<

данные изъяты>. Указать, что решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования по основаниям и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить, полагая достаточной к тому представленную совокупность доказательств. Истец суду пояснила, что ФИО4 в 1989 году уезжала в ФРГ. Истец на тот момент проживала в жилом доме №

<

данные изъяты> по указанной улице г.

<

данные изъяты>. Купить спорный жилой дом ей предложила сама даниленко Е.Г. Тогда она взяла у родителей деньги в долг и купила у ФИО4 жилой дом № 52 за 3000 рублей.

Ответчик ФИО4, в судебное заседание не явилась, извещалась о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика по назначению – адвокат Кислова О.А. в судебном заседании не согласилась с заявленными требованиями. Просила в иске отказать, поскольку ей неизвестная позиция ответчика. В разрешении заявленных исковых требований доверяет суду.

В судебное заседание представитель ответчика - Администрации г. Оренбурга, в адресованном суду письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, просит суд принять решение с учетом всех доказательств по делу и в соответствии с действующим законодательством.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета иска ФИО3 в судебном заседании пояснила, что проживает в спорном доме с рождения - 1988 года. За указанное время никто не заявлял о правах на спорный жилой дом. Полагала необходимым удовлетворить заявленные истцом исковые требования. 

Ответчик ФИО6, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, представители Нотариальной палаты Оренбургской области, УФРС по Оренбургской области, в судебное заседание не явились, извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. 

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Из пояснений опрошенного в судебном заседании свидетеля 

<

данные изъяты> О.В. следует, что истца она родилась в ДД.ММ.ГГГГ году. Сначала они жили на ул. Орской в доме мамы. В жилом доме №54 проживала их семья, в жилом доме №52 проживала соседка. В доме обсуждалась покупка дома №52. Соседку вроде звали Ольга, но точно не помнит. Договор с соседкой заключался. Родители делали ремонт в доме. Мама проживает в спорном доме с момента его покупки. Сама же она в доме жила около трех лет с момента покупки. В доме была печка, мама проводила газ. Сейчас в доме бывает часто.

В судебном заседании свидетель 

<

данные изъяты> С.А.. пояснил, что истца знает как соседку, которая живет через два дома от его дома. Сам он проживает там с 1991 года. В спорном доме жила мать и ее дочери. Со слов соседей знает, что раньше в доме жила женщина, которая продала им дом и уехала в Германию. Вселиться в дом никто не хотел. Свидетель постоянно проживает по соседству, а потому утверждает что собственник спорного жилого дома никуда оттуда не выезжала и постоянно много лет проживает там. 

Выслушав истца и его представителя, представителя ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 22.08.1980 г. ФИО7 продал жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>, ФИО4, на основании письменного договора.

ФИО7 умер 

<

данные изъяты> г., что подтверждается материалами наследственного дела № 

<

данные изъяты>. 

Согласно договору купли-продажи от 10.06.1988 г. ФИО4 продала ФИО5 жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>. 

Согласно свидетельству о заключении брака 

<

данные изъяты> г. зарегистрирован брак между ФИО8 и ФИО5, жене присвоена фамилия ФИО9. 

ФИО1 зарегистрирована по адресу: 

<

данные изъяты>, с 26.07.1989 г., что подтверждается справкой ООО «УК «Центр-ЖКХ» от 14.03.2025 г.

Как следует из технического плана здания жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 44,6 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2025 г. земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, с местоположением: 

<

данные изъяты>

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Так, пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

При этом в пункте 16 постановления №10/22 от 29 апреля 2010 г. также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно п.п. 1,2 Указа Президиума ВС СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», утвержденного Законом СССР от 14 марта 1949 года, каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города. Отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города, для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.

25 декабря 1945 года Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР была утверждена Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, которой устанавливалось, что в целях уточнения права владения строениями и учета строений бюро инвентаризации ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе строений отдельных граждан на праве личной собственности или праве застройки (§ 1).

Объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения (§ 5 Инструкции).

Регистрации подлежат только те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации.

Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке, определенном Инструкцией, отдельно не регистрируется (§ 6 Инструкции).

В соответствии с § 13 Инструкции в случае выявления строений, возведенных застройщиками самовольно, инвентаризационные бюро сообщают о том горхозам и горжилуправлениям для принятия мер (сноса или переноса) в соответствии с Постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1940 года № 390.

Согласно § 17 Инструкции при отсутствии документов, указанных в § 14 и § 15 названной Инструкции, а также в случаях возникновения сомнений в представленных документах, вопрос о признании принадлежности строений на праве собственности при праве застройки решается в исковом порядке путем предъявления иска.

Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 года № 83 утверждена Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих дачных и курортных поселках РСФСР, содержащая аналогичные положения.

Поскольку в материалах архивного дела технической инвентаризации имеются записи о домовладении по адресу: г. Оренбург, Подмаячный поселок, квартал 18, 

<

...> года постройки, площадью 68,3 кв.м., с указанием данных о владельцах и собственниках соответствующего домовладения, заключение органа бюро технической инвентаризации о самовольности строения отсутствует, суд приходит к выводу о том, что спорный жилой дом не является самовольным строением, а является объектом права, в отношении которого не была произведена государственная регистрация права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями. Однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

С учетом вышеизложенного приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь, которое не подменяет собой иные предусмотренные в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения права собственности.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ФИО1 с 1989 года заключала договоры на поставку газа и воды, вывоз ТКО, оплачивала обязательные платежи за спорное домовладение, заключила от собственного имени договор на поставку газа, техническое и аварийное обслуживание газопроводов и газового оборудования, производит оплату коммунальных платежей.

Согласно статье 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В силу разъяснений п. 19 указанного выше Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений по их применению следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. Таких обстоятельств судами не установлено.

Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод (часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Как следует из частей 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд усматривает совокупность условий для признания права собственности в порядке приобретательной давности на спорный жилой дом за истцом.

Исходя из системного толкования положений ст. 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

При этом отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям ст. 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца и не должно влиять на реализацию прав наследников добросовестного приобретателя.

Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения. Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

Кроме того, в отмеченном выше Постановлении Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 г. №48-П указано о том, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями; для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества; добросовестность может быть признана и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Вступление истца во владение спорным имуществом не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями (из доказательств по делу следует, что фактически имела место сделка купли-продажи доли спорного жилого дома с прежним собственником - данное обстоятельство другой стороной не опровергнуто; не доказано то, что из владения ответчиков имущество выбыло противоправно).

Из материалов дела и представленных суду доказательств усматривается, что истец владеет спорным имуществом как своим, вместо собственника, противопоставляя свое владение праву собственника, начиная с 1989 года, что свидетельствует добросовестности давностного владельца в понимании Конституционного Суда и Верховного Суда Российской Федерации.

В совокупности изложенного выше, суд пришел к убеждению о том, что на протяжении более 20 лет ответчик либо его наследники судьбой жилого дома по адресу: 

<

данные изъяты> не интересовались, доказательства несения бремени содержания домовладения, оплаты коммунальных услуг и вступления в права наследства на спорное домовладение не представил. В материалы дела не представил возражения против признания права собственности за истцом на указанное домовладение.

В свою очередь, ФИО1 на протяжении более 20 лет открыто, добросовестно владеет спорным домовладением, как своим собственным, осуществляя в отношении него правомочия собственника.

Учитывая, что ФИО1 открыто, непрерывно и добросовестно владеет спорным домовладением как своим собственным, производит оплату коммунальных платежей, в то время иные собственник отказалась от бремени содержания имущества, в виде спорного дома, более 20 лет устранилась от владения, не проявляет имущественного интереса к нему, не несет бремя его содержания, суд приходит к выводу об удовлетворении требований и признании за ФИО1 права собственности на спорное домовладение в силу приобретательной давности.

Пояснения свидетелей суд принимает в качестве доказательства по делу, так как они являются достоверными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждаются письменными доказательствами по делу. Свидетели были предупреждены об уголовной ответственности по ст.307-308 УК РФ. 

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП (пункты 20, 21 постановления Пленума №10/22).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты> года рождения, право собственности на жилой дом, количество этажей 1, общей площадью 44,6 кв м, год постройки – 1966, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в силу приобретательной давности.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда составлен 11 ноября 2025 года.

Судья Волкова Е.С.