№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Советский районный суд г. Красноярска в составе: 

председательствующего судьи Рудиш Г.В.,

при секретаре Шляпниковой А.В., 

при участии представителя истца АО «ДОМ.РФ» ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО2 к АО «ДОМ.РФ» о признании договоров незаключенными, признании обременения отсутствующим, погашении регистрационной записи,

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора стабилизационного займа от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного между ОАО «ДОМ.РФ» и ФИО2 с даты вступления решения суда в законную силу, взыскании суммы задолженности в сумме 783 370 руб. 62 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 23033 руб. 71 коп., определении подлежащими выплате процентов за пользование кредитом в размере 9,5 % на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 383407 руб. 95 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80 % от залоговой стоимости указанной в договоре 1 675 200 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» был заключен договор стабилизационного займа № №, в соответствии с условиями которого заемщику займодавцем был предоставлен стабилизационный займ в размере 443 141 руб. 64 коп. сроком по ДД.ММ.ГГГГ под 9,5 % годовых для целевого использования, а именно: для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов), для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, пеней и штрафов при наличии уплаты суммы страхового взноса по первичного кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (приобретение квартиры по адресу 

<

адрес>) Обеспечением исполнения обязательств является последующий залог недвижимого имущества, а именно, квартиры по адресу: 

<

адрес> на основании заключенного между собственником этого имущества и займодавцем последующего договора об ипотеке. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора об уступке прав № права требования в полном объеме, принадлежащие ООО «АРИЖК» были переданы АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН №) На основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ АО АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» переименовано в АО «ДОМ.РФ». В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение средств, истцом в соответствии с п. 4.4.1 договора стабилизационного займа направлено в адрес ответчика требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств. Указанные требования ответчиком не были выполнены. Задолженность ответчика составляет на ДД.ММ.ГГГГ – 783 370 руб. 62 коп., в том числе: 348 894 руб. 27 коп. – задолженность по основному долгу; 105918 руб. 27 коп. – задолженность по процентам; 328 558 руб. 08 коп. – задолженность по пени. Учитывая размер задолженности, срок неисполнения обязательств, допущенное нарушение заемщика условий договора является существенным и достаточным основанием для расторжения договора займа. Стоимость квартиры составляет 2094 000 руб., в связи с чем начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80 % от указанной стоимости имущества, а именно 1675 200 руб. 

ФИО2 обратилась со встречным исковым требованием к АО «ДОМ.РФ», в котором просит признать договор стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, последующий договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, договор об уступке прав (требований) № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, признать обременение в виде ипотеки отсутствующим и погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» об ипотеке жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требования мотивированы тем, что АО «ДОМ.РФ» не доказано, что договор стабилизационного займа, последующий договор об ипотеке, подписаны лицом, имеющим полномочия на его подписание. Договор стабилизационного займа по своей сути является кредитным, в связи с чем нему применяются нормы, связанные с кредитным договором. Деятельность АО «ДОМ.РФ» связана с привлечением денежных средств на условиях возвратности, платности и срочности неопределенного круга лиц, с целью дальнейшего размещения по кредитным договорам от своего имени и за свой счет, что по своему содержанию и правовой природе соответствует отношениям, возникающим из отношений лиц, ведущих банковскую деятельность, и соответственно, требуется лицензирование, однако АО «ДОМ.РФ» лицензию не имеет, что является нарушением. Первоначальный займодавец ОАО «АРИЖК» также не имеет лицензию на осуществление финансовых услуг по ипотечному кредитованию. Кроме того АО «ДОМ.РФ» не представил доказательств того, что передал деньги заемщику, а заемщик их получила, а также доказательств того, что денежные средства в качестве заемных перечислялись займодавцем именно на счет заемщика, которыми заемщик распорядился. Таким образом, на ОАО «АРИЖК», ни АО «ДОМ.РФ» не имеют право осуществлять деятельность по выдаче кредитов, займодавец не передал заемщику во исполнение договора денежные средства, следовательно, договор стабилизационного займа, являющийся по сути кредитным договором, является незаключенным. В связи с чем последующие договоры: договор о последующей ипотеке, договор об уступке требований, также следует считать незаключенными. Кроме того, АО «ДОМ.РФ» не представил предварительное письменное согласие ОАО «УРСА Банк» на заключение последующей ипотеки. Сам договор последующей ипотеки также не содержит такого согласия. В связи с чем договор последующей ипотеки следует признать незаключенным. В части договора об уступке прав указано, что ОАО «АРИЖК» не уведомило заемщика об уступке прав требования. Истец АО «ДОМ.РФ» не представил акт взаиморасчетов, также не представленных документов, подтверждающих оплату цеденту за права, передаваемые по договору об уступке прав. Это позволяет считать, что договор об уступке прав является ничтожным. Поскольку АО «ДОМ.РФ» не заключал уступку прав по договору о последующей ипотеке, следовательно, не заключал и уступку права по основному кредитному обязательству, залога квартиры АО «ДОМ.РФ» не существует, истец не является залогодержателем, не вправе обращать на нее взыскание. 

В судебном заседании представитель истца АО «ДОМ.РФ» ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных требований просил отказать, указав на отсутствие правовых оснований.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3, в судебном заседании исковые требования АО «ДОМ. РФ» не признала, встречные требования поддержала, указав, что истцом пропущен срок исковой давности, последний платеж осуществлен в 2015 г., уступка срок исковой давности не прерывает, в 2014 г. в адрес ФИО2 было направлено предложение о добровольном расторжении договора займа, однако доверенности на подписание данного уведомления не имеется, кроме того, требования о расторжении договора в адрес ответчика не направлялось, досудебный порядок не соблюден. Доверенности на подписание договора займа не имеется, лицензии на осуществление банковской деятельности не представлено, договор займа следует считать незаключенным. Кроме того, не было представлено оригинала договора уступки прав требования, уступка не оплачена, уступка последующей ипотеки невозможна. Поскольку в ЕГРН нет записи о регистрации ипотеки, то взыскание обращать нельзя. Кроме того, обращение взыскания не допускается, если несоразмерно обеспеченному обязательству, учитывая сумму задолженности, материальное положение ответчика, а также стоимость заложенного имущества, просила отказать в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество. Также указала, что требования АО ФК «Открытие» по обеспеченному залогом спорной квартиры обязательству требования не заявлены, то исковые требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежат удовлетворению. АО «ДОМ.РФ» не уведомило до подачи иска первоначального залогодержателя о предъявлении требований об обращении взыскания. АО «АФЖС» не может являться ответчиком, поскольку прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения. Также просила применить положения ст. 333 ГК РФ к неустойке с учетом материального положения ответчика, как экономически слабой стороны и поведения истца, предъявившего требования с нарушением сроков исковой давности, не предпринимавшего мер по взысканию задолженности длительное время. 

Протокольным определением к участию в деле в качестве соответчика по встречному требованию привлечено ОАО «АРИЖК» (АО «АФЖС»).

Ответчик ФИО2, соответчик АО «АФЖС» (ранее - ОАО «АРИЖК»), третье лицо ФИО4, представитель третьего лица ПАО Банк «Финансовая корпорация «ОТКРЫТИЕ», в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщили (л.д. 21, 23-28, 180, 184-186)

Частями 1 и 2 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

На основании ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежаще извещенных о дне, времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).

В силу требований ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу ч.ч. 1-3 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. 

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ОАО «АРИЖК» с заявлением о реструктуризации ипотечного кредита, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «УРСА Банк»» № на сумму кредита 2 070 000 руб. на срок 180 мес. под 15 % годовых. (л.д. 99-107 том 2)

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (займодавец) в лице генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства ФИО5 и ФИО2, ФИО4 (заемщик) был заключен договор стабилизационного займа №, в соответствии с которым займодавец обязуется предоставить заемщику стабилизационный заем сроком по ДД.ММ.ГГГГ, а заемщик обязался в порядке и в сроки, установленные договоров возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование им. Лимит выдачи установлен в размере 443 141 руб. 64 коп. под 9,5% годовых, который предоставляется траншами. Период выборки, в течение которого предоставляются транши составляет 12 месяцев, считая от даты предоставления первого транша (п.п. 1.1., 1.2., 1.4., 1.5. договора). (л.д. 19-28 том 1)

Согласно п. 2.1. договора стабилизационный заем предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления каждого транша на счет заемщика. Стороны договорились, что распоряжение всей суммой предоставляемого стабилизационного займа осуществляется представителем заемщика (ФИО2). Счетом заемщика (с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 154-155 том.2)) является банковский счет №, открытый в соответствии с договором банковского счета, заключенным ФИО2 с ОАО «МДМ Банк», на который займодавцем перечисляются транши, согласно условиям договора. 

Как указано в п. 4.1., 4.1.1. договора заемщик обязуется возвратить сумму займа и уплатить начисленные проценты за фактический период пользования стабилизационным займом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором 

В соответствии с п. 4.4, 4.4.1. договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате стабилизационного займа, начисленных процентов за пользование стабилизационным займом и суммы неустойки (пени, штрафов) в случаях, в том числе: при просрочке заемщиком уплаты очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; при возникновении просрочек по уплате ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12-ти месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 5.2. договора при нарушении заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей по настоящему договору, займодавец вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа за каждый календарный день просрочки. 

В силу п. 1.8.1 договора стабилизационного займа обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является: ипотека недвижимого имущества на основании заключенного между собственником указанного недвижимого имущества и займодавцем договора об ипотеке и/или последующая ипотека недвижимого имущества на основании заключаемого между собственником указанного недвижимого имущества и займодавцем последующего договора об ипотеке.

Между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (залогодержатель) в лице генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства ФИО5 и ФИО2 (залогодатель) был заключен последующий договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательства заемщика по договору стабилизационного займа залогодатель передает залогодателю в последующий залог квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заложенную ранее в обеспечение исполнения обязательств заемщика по возврату кредитору суммы кредита, предоставленной по первоначальному кредиту. Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании. Первоначальным кредитом являются денежные средства, предоставленные кредитной организацией по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-34 том 1)

В силу п. 2.4 последующего договора об ипотеке залогодержатель имеет право передать свои права по договору другому лицу в соответствии с правилами, установленными ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости». 

В соответствии с п. 4.3.2 договора стабилизационного займа займодавец обязался в случае уступки прав по договору письменно уведомить об этом заемщика в течение 10 рабочих дней, считая о даты передачи прав новому кредитору, с указанием всех его реквизитов, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по договору и и договору обеспечения, указанному в п.1.8.1 договора. 

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (цедент) и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (цессионарий) заключили договор об уступке прав (требований) №, в том числе, в отношении стабилизационного договора №, заключенного с ФИО2 К цессионарию, которому переданы права, также перешли права, обеспечивающие исполнение обязательств по договору стабилизационного займа (л.д. 35-42 том 1)

Краевой фонд жилищного строительства действуя в интересах ОАО «АРИЖК» (ОАО «АФЖС») направил в адрес ФИО2 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования по договору стабилизационного займа от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «АИЖК» (л.д. 123-125 том 2). 

Краевой фонд жилищного строительства, действуя в интересах ОАО «АИЖК» ДД.ММ.ГГГГ направил заемщику ФИО2 уведомление об уплате задолженности в течение 15 дней с даты получения уведомления, в котором также указано, что в случае неисполнения уведомления, оно приобретает силу требования о полном досрочном исполнении обязанных ипотекой денежных обязательств и предложения о расторжении договора стабилизационного займа от ДД.ММ.ГГГГ (ч. 2 ст. 452 ГК РФ) (л.д. 143-146 том 2) 

Банк ВТБ 24 (ПАО), действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени АО «АИЖК», направило в адрес ФИО2 требование о досрочном истребовании задолженности по стабилизационному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ Также указано, что залогодержатель оставляет за собой право требовать расторжения кредитного договора (л.д. 43 том 1, 147-149 том 2) 

ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение Федерального агентства по управлению государственным имуществом №, в соответствии с которым изменено фирменное наименование АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры по 

<

адрес> является ФИО2 зарегистрированы обременения на объект недвижимости: ипотека от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», а также ипотека в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 212 месяцев в пользу лица – ОАО «УРСА Банк». (л.д. 44-45 том 1)

Между ОАО «УРСА Банк» (после реорганизации ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие») и ФИО2, ФИО4 был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный ипотекой квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с закладной залогодатель обязался не отчуждать предмет ипотеки и не осуществлять его последующую ипотеку без предварительного письменного согласия залогодержателя. (л.д. 171-180 том1 )

ОАО «МДМ Банк» (правопреемник ОАО «УРСА Банк») выдало согласие на передачу в последующий залог объекта недвижимости в обеспечение обязательств по договору стабилизационного займа, заключаемого между ОАО «АРИЖК» и заемщиком ФИО2, ФИО4, предоставляемого в целях частичного погашения обязательств заемщика перед кредитором по кредитному договору при ипотеке в силу закона №ИК/2007-07-09 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122 том 2)

В соответствии со справкой по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был предоставлен кредит на сумму 2070 000 руб., сумма остатка задолженности по кредиту на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 468 635 руб. 44 коп., сумма процентов по кредиту составляет 27219 руб. 85 коп. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет: 1380111 руб. 35 коп., сумма процентов по срочному основному долгу составляет 12 877 руб. 21 коп., просроченной задолженности не имеется. (л.д. 147 том1, л.д 30 том 2)

В соответствии с выпиской по счету ФИО2 в ПАО «МДМ Банк» усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ поступил транш по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 116459 руб. 24 коп., ДД.ММ.ГГГГ – 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ – 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ – 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ -29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп.,ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., ДД.ММ.ГГГГ - 29698 руб. 40 коп., всего 443 141 руб. 64 коп. (л.д. 74-88 том 2)

В соответствии с личной карточкой заемщика ФИО2, предоставленной истцом, усматривается поступление платежей по договору стабилизационного займа до ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно расчету истца имело место неоднократное неисполнение условий обязательства, как в размере гашения кредита, так и сроках его гашения, в связи с чем суд усматривает основания для удовлетворения требований о расторжении стабилизационного договора. При этом суд не принимает во внимание доводы стороны ответчика о несоблюдении досудебного порядка. Поскольку в адрес ответчика направлялось уведомление о расторжении договора, о чем свидетельствуют представленные доказательства. Красноярский краевой фонд жилищного строительства действовал в интересах ОАО «АРИЖК» (АО «АФЖС») на основании доверенности, что подтвердил своим письмом, доверенности не сохранились, направлены в адрес ОАО «АФЖС».(л.д. 245 том 2)

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Разрешая заявленное представителем ответчика ходатайство о применении срока исковой давности, суд учитывает положения п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

Согласно графику платежей договора о потребительском кредитовании датой первого платежа является ДД.ММ.ГГГГ, датой последнего – ДД.ММ.ГГГГ По каждому из платежей срок исковой давности подлежит исчислению самостоятельно. 

В пунктах 17 и 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой.

Из представленных банком в материалы дела доказательств следует, что срок возврата кредита был установлен для ответчика периодическими платежами, в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ (согласно штемпелю на конверте), то по периодическим платежам до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) срок исковой давности истцом пропущен. Исковые требования по платежам со сроком возврата ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Из графика платежей следует, что остаток ссудной задолженности на ДД.ММ.ГГГГ составляет 307544 руб. 24 коп., погашение задолженности не производилось, в связи с чем сумма ссудной задолженности подлежит взысканию в указанном размере. 

В соответствии с п. 3.3 договора стабилизационного займа базой для начисления процентов по стабилизационному займу является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно). 

С учетом применения срока исковой давности проценты, подлежащие уплате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в пределах заявленных требований) составляют 83 974 руб. 13 коп., из следующего расчета:

- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проценты составляют 26 981 руб. 55 коп. (307544 руб. 24 коп. *9,5%/366 *338),

- за 2017г. проценты составляют 29216 руб. 70 коп. (307544 руб. 24 коп. *9,5 %)

- за 2018 г. проценты составляют 27 775 руб. 88 коп. (307544 руб. 24 коп. * 9,5 %/365*347)

Учитывая заявленные истцом требования, принимая во внимание, положения ст. 196 ГПК РФ, суд полагает, что в пользу истца надлежит взыскать проценты в соответствии с заявленными требованиями до ДД.ММ.ГГГГ в размере 83974 руб. 13 коп. 

Оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ» в пределах срока исковой давности, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено наличие у ответчика задолженности перед истцом, которая в добровольном порядке не погашена в сумме основного долга в размере 307 544 руб. 24 коп., процентов – 83974 руб. 13 коп. 

Разрешая заявленные требования о взыскании пени на сумму основного долга и на просроченные проценты, суд учитывает заявленное представителем ответчика ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

При этом с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 № 263-0, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статья 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. 

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая сумму основного долга, сумму процентов, требования разумности и соразмерности, соблюдения баланса интересов сторон, учитывая компенсационную природу неустойки, суд полагает, возможным снизить размер пени и взыскать с ФИО2 пени в сумме в размере 35 000 руб. 

Пунктом 5 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Согласно положениям статьи 43 названного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2).

В статье 46 вышеназванного Федерального закона закреплено, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований (пункт 1).

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3).

Из указанных норм закона следует, что законом возможность обращения взыскания на предмет залога как предшествующим, так и последующим залогодержателем не запрещена, право последующего залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога не поставлено в зависимость от удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

В соответствии с п. 4 ст. 46 вышеназванного Федерального закона до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Залогодатель, к которому предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество одним из залогодержателей, обязан уведомить об этом в письменной форме всех других залогодержателей этого имущества.

ПАО Банк ФК «Открытие» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, таким образом, залогодержателю предшествующей ипотеки была обеспечена возможность участия в рассмотрении дела в защиту своих интересов. Кроме того, в силу ч. 6 ст. 342.1 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.

Положениями пункта 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 данного Закона указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика

Согласно отчету ООО «Институт оценки и аудита» № рыночная стоимость 

<

адрес> составляет 2 563 000 руб. (л.д. 187-214 том 2)

Согласно отчету ООО «ЭсАрДжи – Ипотечный центр» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 2094 000 руб. (л.д. 46-79 том 1)

При таких обстоятельствах, с учетом нарушений обязательств по договору стабилизационного займа в соответствии со ст.50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования АО «ДОМ.РФ» об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, находящейся по адресу: 

<

адрес> определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере 2 050 400 руб. 00 коп., исходя из 80 % рыночной стоимости заложенного имущества, определенной отчетом ООО «Институт оценки и аудита», поскольку данные указанного отчета соответствуют рыночной стоимости объекта на момент рассмотрения дела. 

Доводы стороны ответчика об отсутствии оснований для обращения взыскания суд находит не обоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 54.1 указанного Федерального закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Не отменяя закрепленного в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Признаки незначительности сформулированы в абзаце 2 части 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Поскольку ответчиком мер к погашению задолженности не принимается, сумма задолженности составляет больше чем 5 % от стоимости предмета ипотеки, то правовые основания для обращения взыскания на предмет залога имеются. Доводы о тяжелом материальном положении, состоянии здоровья ответчика не влияют на выводы суда, могут являться предметом рассмотрения вопроса об отсрочке исполнения решения суда. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако ответчиком не представлены суду доказательства в подтверждение того, что задолженность по договору займа ею погашена своевременно и в полном объеме, в связи с чем в пользу АО «ДОМ.РФ» с ответчика ФИО2 подлежит взысканию сумма задолженности по договору стабилизационного займа в размере 426518 руб. 37 коп., в том числе: сумма долга в размере 307 544 руб. 24 коп., процентов – 83974 руб. 13 коп., пени – 35000 руб. 

Также с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование кредитом в размере 9,5 % на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 307544 руб. 24 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 007 руб. 47 коп.

Заявляя встречные требования о признании договора стабилизационного займа, последующего договора об ипотеке, договора об уступке прав (требований) незаключенным, признании обременения отсутствующим, погашении регистрационной записи, ФИО2 указывает, что ОАО «АРИЖК» и АО «ДОМ.РФ» не имеют право осуществлять деятельность по выдаче кредитов, поскольку банковская деятельность подлежит лицензированию, однако указанные общества лицензий не имеют.

Данный довод суд оценивает критически, поскольку ни ОАО «АРИЖК» и АО «ДОМ.РФ» не совершались банковские операции, указанные в ст. 5 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", ответчику предоставлен стабилизационный заем на ее счет в кредитной организации, что не требует лицензии. Денежные средства фактически были предоставлены, что следует из выписки по счету ФИО2 В связи с чем оснований для признания договора стабилизационного займа незаключенным не имеется. 

Отсутствие в материалах дела доверенности у Красноярского краевого фонда жилищного строительства действовать в интересах ОАО «АРИЖК», не свидетельствует об отсутствии полномочий на подписание договоров стабилизационного займа, последующего договора об ипотеке, доверенность на момент подписания договора у Красноярского краевого фонда жилищного строительства имелась? возвращена в связи с истечением срока действия в ОАО «АРИЖК». (л.д. 247 том 2) Кроме того, стороны договора ОАО «АРИЖК» и ФИО2 приступили к исполнению условий договора, ОАО «АРИЖК» перечислило денежные средства на счет ФИО2, последняя частично вносила платежи по договору, что свидетельствует о реальности сделки, в связи с чем требования ответчика о признании договора стабилизационного займа незаключенным заявлены не обоснованно. 

Доводы встречного искового заявления об отсутствии письменного согласия предшествующего залогодержателя на заключение последующей ипотеки. Опровергается представленными доказательствами, от ОАО «МДМ Банк» получено письменное согласие. (л.д. 122 том )

При разрешении доводов встречного искового заявления об оспаривании договора уступки прав (требования), суд учитывает, что согласно п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с п.1 ст.384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п.1 ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п.2 ст.388 ГК).

Личность займодавца по данному обязательству не имеет существенного значения для ответчика, поскольку был заключен не кредитный договор, а договор займа, в котором содержится возможность уступки прав третьим лицам, следовательно, согласие должника на заключение договора уступки не требовалось, размер обязательств в результате уступки не был изменен в худшую для должника сторону. 

Не уведомление должника о смене кредитора не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным, а в соответствии с положениями статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации может повлечь лишь риск неблагоприятных последствий для нового кредитора в случае исполнения обязательства первоначальному кредитору. Кроме того, ОАО «АРИЖК» уведомило заемщика об уступке прав требования, что следует из представленного уведомления. 

Доводы стороны истца по встречному иску об отсутствии платежных документов, подтверждающих оплату по договору цессии, не являются основанием для признания договора незаключенным или не действительным, поскольку согласно п. 1.1 договора цессии он носит возмездный характер. Кроме того, взаимоотношения между цессионарием и цедентом не влияют на объем обязанностей должника и их не прекращают. При таких обстоятельствах требования ФИО2 о признании договора стабилизационного займа, последующего договора об ипотеке, договора об уступке прав (требований) незаключенными не подлежат удовлетворению. 

Доводы о том что АО «ДОМ.РФ» не является залогодержателем, поскольку в ЕГРН отсутствует соответствующая запись об ипотеке, суд полагает не обоснованными, поскольку государственная регистрация последующей ипотеки осуществлена в соответствии со ст. 45 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Анализ п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила, в связи с чем оснований для признания обременения отсутствующим и о погашении регистрационной записи в ЕГРН об ипотеке жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор стабилизационного займа от № от ДД.ММ.ГГГГ с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по договору стабилизационного займа в сумме 426518 руб. 37 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12007 руб. 47 коп., всего 438518 руб. 84 коп. 

Определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 9,5 % на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 307 544 руб. 24 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу. 

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, назначение жилое адрес: 

<

адрес> определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 050 400 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к АО «ДОМ.РФ» о признании договоров незаключенными, признании обременения отсутствующим, погашении регистрационной записи – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Г.В. Рудиш

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.