Дело № 3а-15/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000219-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 27 февраля 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Плотниковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 до 26 апреля 2024 года являлся собственником, а с 26 апреля 2024 года - арендатором объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 5 053 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – производственное здание с административными помещениями с устройством пристроек для разгрузки материалов, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 - 409 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО3 является плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Расчет арендной платы ФИО3 за указанный объект также исчисляется на основании сведений о его кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила 189 014 033, 9 рубля. 

ФИО3 обратился в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 106 543 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО1, по состоянию на 1 июня 2024 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 30 августа 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО1, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ФИО3 обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000684 от 30 августа 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 106 543 000 рублей.

В судебное заседание Ярославского областного суда по рассмотрению административного дела ФИО3 не явился. От ФИО3 и его представителя на основании доверенности ФИО4 поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении административного дела в их отсутствие, требования административного иска указанные лица поддержали. 

Заинтересованное лицо – собственник объекта недвижимости с кадастровым номером № ФИО5 в письменном заявлении в адрес суда требования административного иска поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО6 административный иск не признала, привела доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000684 от 30 августа 2024 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области в письменном заявлении в удовлетворении административного иска возражала. 

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ППК Роскадастр своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. 

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ФИО3 ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 30 августа 2024 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 106 543 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО1, по состоянию на 1 июня 2024 года.

7 октября 2024 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ФИО3 обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО3 наделен правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 7 августа 2024 года ФИО3 непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 7 августа 2024 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1

Датой оценки в Отчете установлено 1 июня 2024 года. 

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

9 августа 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ФИО3 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000684 вынесено 30 августа 2024 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ФИО3 от 7 августа 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 30 августа 2024 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и составлении Отчета об оценке № 240505 от 4 июня 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускается его неоднозначное толкование и введение в заблуждение пользователей Отчета, поскольку при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным и доходным подходами оценщиком применялась корректировка на функциональное назначение частей здания без достаточного обоснования площади принятых частей; при определении стоимости земельного участка под объектом недвижимости оценщиком принята его кадастровая стоимости без проверки на соответствие ее рыночным данным; оценщиком не в полном объеме подтверждены характеристики использованных им объектов – аналогов при расчете стоимости объекта сравнительным подходом; оценщиком не использована корректировка цен аналогов на инженерные коммуникации, а также на наличие холодильного оборудования, которыми объект оценки оснащен. 

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ФИО3 Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО2, Отчет № 240505 от 4 июня 2024 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № 240505 от 4 июня 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не является достоверной. 

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, а именно: в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком в целях расчета рыночной стоимости объекта неверно определено наиболее эффективное его использование; не исследована и не применена корректировка цен объектов – аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов на обеспеченность объекта земельным участком; на вид прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости; на материал стен оцениваемого объекта и объектов – аналогов. 

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. С учетом установленных судом нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве оценки у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном Отчете № 240505 от 4 июня 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ФИО3 оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000684, вынесенного 30 августа 2024 года, не установлено. Требования административного иска ФИО3 в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ФИО3 заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в Отчете № 240505 от 4 июня 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО1, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 106 543 000 рублей по состоянию на 1 июня 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 142 903 000 рублей по состоянию на 1 июня 2024 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 142 903 000 рублей

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 1 июня 2024 года.

Разрешая вопрос об оплате проведенной по данному административному делу судебной экспертизы, суд приходит к следующему:

Предметом настоящего административного спора явилась проверка законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы № ОРС-76/2024/000684 от 30 августа 2024 года.

В удовлетворении требований административного иска ФИО3 о признании незаконным и отмене указанного решения судом отказано.

Следовательно, решение по настоящему административному делу состоялось не в пользу административного истца. 

В связи с этим, суд возлагает на административного истца ФИО3 обязанность по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Требование ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое удовлетворено судом, не имеет значения для решения вопроса о распределении судебных расходов по делу, так как является дополнительным по отношению к основному требованию о признании незаконным решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», в удовлетворении которого судом отказано.

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 года (вопрос 10 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2024/000684 от 30 августа 2024 года отказать.

Установить по состоянию на 1 июня 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 5 053 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – производственное здание с административными помещениями с устройством пристроек для разгрузки материалов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 142 903 000 (сто сорок два миллиона девятьсот три тысячи) рублей. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 13 марта 2025 года