16RS0051-01-2020-015935-83

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД 

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН 

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

23 ноября 2020 года Дело 2-7217/2020 

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева 

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной,

с участием представителя истца С.А.К., 

представителя ответчика ООО «ФОН» в лице конкурсного управляющего С.М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Л.П. к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

С.Л.П. (далее также истец) обратилась в суд с иском к Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, ООО «ФОН» (далее также ответчики) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья, указав, что 23 августа 2011 года между ООО «Фон» и С.Л.П. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, согласно условиям которого, ООО «ФОН» обязался заключить договор купли-продажи жилого помещения и передать в собственность жилое помещение

<

адрес изъят>. Цена квартиры установлена в размере 1 018 120 рублей и оплачена истцом в полном объеме. Основной договор должен быть подписан не позднее 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, с учетом соглашения об изменении договора от 11 сентября 2017 года, но не позднее 28 февраля 2020 года. ООО «ФОН» в нарушении договора не исполнил свои обязательства в установленные сроки.

Решением Арбитражного суда РТ от 

<

дата изъята> ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 

<

дата изъята>. Конкурсным управляющим утвержден Х.

Определением Арбитражного суда РТ от 03 марта 2020 года требования С.Л.П. о передаче спорной квартиры включены в реестр требований участников строительства ООО «ФОН».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2020 года обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по жилым домам 

<

адрес изъят> переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства. В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с указанным иском

В судебное заседание истец не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном виде, пояснила, что без договора долевого участия в долевом строительстве, зарегистрированного в Росреестре, на основании лишь предварительного договора купли-продажи, невозможно будет получить спорную квартиру. 

Представитель конкурсного управляющего ООО «ФОН» Х. в судебном заседании пояснил, что истец был включен в реестр требований определением Арбитражного суда Республики Татарстан. Таким образом, обоснованность требований истца установлена судебным актом. Согласно определению Арбитражного суда Республики Татарстан состоялась передача земельного участка, объектов незавершенного строительства, прав и обязанностей перед участниками долевого строительства Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства, в том числе и требование истца. В дальнейшем, между ООО «ФОН» и Фондом Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства заключен договор о передаче прав и обязанностей, который прошел государственную регистрацию, переоформлена разрешительная документация на строительство жилых домов. На сегодняшний день застройщиком и обязанной стороной по предварительному договору является Фонд Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства. С момента передачи прав и обязанностей всех прав участников долевого строительства реестр требований участников погашается у ООО «ФОН» данные обязательства погашаются. Договорных отношений между истцом и ООО «ФОН» не имется.

Представитель ответчика Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства извещен, явку своего представителя не обеспечил.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Судом установлено, что 23 августа 2011 года между ООО «Фон» и С.Л.П. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> 

Согласно условиям договора ответчик взял на себя обязательство передать в собственность С.Л.П. в срок до 01 июля 2014 года жилое помещение 

<

адрес изъят> 

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 081 120 рублей (пункт 2.2.1). 

С.Л.П. принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме.

Согласно соглашению об изменении договора 

<

номер изъят> от 23 августа 2011 года, заключенному между С.Л.П. и ООО «ФОН» 11 сентября 2017 года основной договор между продавцом и покупателем должен был быть подписан в течении 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее 28 февраля 2020 года.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2019 года ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 09 августа 2020 года. Конкурсным управляющим утвержден Х.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 марта 2020 года требования С.Л.П. включены в реестр требований участников строительства ООО «ФОН» о передаче жилого помещения спорной квартиры.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 мая 2020 года обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства по жилым домам 

<

адрес изъят> переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 августа 2020 года срок конкурсного производства в отношении ООО «ФОН» был продлен на 6 месяцев до 09 февраля 2021 года.

Согласно распоряжению о внесении изменений в разрешение на строительства 

<

номер изъят> от 09 ноября 2015 года в указанное распоряжение были внесены изменения от 18 ноября 2020 года в части смены застройщика с ООО «ФОН» на Фонд РТ по защите прав граждан- участников долевого строительства.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанного договора следует, что ООО «ФОН» обязалось передать объект недвижимости – 

<

адрес изъят> истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

Отсутствие у истца задолженности по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 23 августа 2011 года 

<

номер изъят> сторонами не оспаривается. 

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения обязательства по заключению основного договора не выполнены.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи от 23 августа 2011 года 

<

номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируемыми Федеральным законом № 214ФЗ. Более того, в силу условий предварительного договора оплата жилого помещения должна была быть произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование истца, заключившего предварительный договор купли-продажи с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости договором долевого купли-продажи, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 23 августа 2011 года 

<

номер изъят>, заключенный между С.Л.П. в отношении жилого помещения 

<

адрес изъят>, договором купли-продажи жилого помещения, подлежащим государственной регистрации.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 23 августа 2011 года 

<

номер изъят> в отношении 

<

адрес изъят>, в качестве договора долевого участия в строительстве. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2020 года, судья