Дело «2-812/2020

УИД: 62RS0№-69 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2020 года 

<

адрес> 

Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе судьи Новиковой Е.А.

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда (

<

адрес>) гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере.

В обоснование требований указала, что 25.10.2019г. между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ответчику на праве общей долевой собственности.

Согласно условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 25.12.2019г. подготовить, заключить и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> договор купли-продажи в отношении вышеуказанной квартиры.

В обеспечение предварительного договора истец передала ответчикам задаток в размере 30 000 рублей, который по условиям предварительного договора при расчете по сделке должен был засчитаться в сумму цены квартиры.

Также в предварительном договоре было предусмотрено условие, согласно которому, в случае отказа покупателя от приобретения квартиры, задаток остается у продавцов. Если за неисполнение договора ответственны продавцы, то задаток возвращается покупателю в двойном размере.

25.10.2019г. ФИО4, действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО2 была подписана расписка, согласно которой они получили от истца денежные средства в размере 30 000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру.

Однако в установленный в предварительном договоре срок – 25.12.2019г. договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавцов, поскольку для продажи доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетней ФИО2 требовалось разрешение органов опеки и попечительства, которого у продавцов на указанную дату не имелось.

27.12.2019г. истец направила в адрес ФИО4 требование о возврате задатка, ответа на которое не получила, до настоящего времени задаток истцу не возвращен.

Истец просит суд взыскать с ФИО4, действующей за себя и за своего несовершеннолетнего ребенка ФИО2 сумму задатка в двойном размере 60 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2 000 рублей и расходы на оплату услуг адвоката за составление искового заявления в размере 4 000 рублей.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик, представитель третьего лица Управления образования и молодежной политики администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.1,2 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2 ст.381 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3 ст.380 ГК РФ).

На основании п.4 ст.380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п.3 ст.429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

На основании п.1 ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В судебном заседании бесспорно установлено, что 25.10.2019г. между ФИО4, действующей в своем интересе и интересе несовершеннолетней ФИО2 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 2 450 000 рублей. Указанная квартира принадлежит продавцам по праву общей долевой собственности.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стороны обязались до ДД.ММ.ГГГГ подготовить, заключить и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры (п. 1 договора).

Сторонами был установлен следующий прядок расчета: 

- часть стоимости квартиры в размере 2 205 000 рублей оплачивается покупателем за счет кредитных (заемных) средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № ПАО «Сбербанк России», в течении 5 рабочих дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в лице Рязанского отделения № ПАО «Сбербанк России»;

- оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 245 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры при подаче документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

В соответствии с п.7 предварительного договора купли-продажи квартиры от 25.10.2019г., в обеспечение настоящего договора покупатель передал продавцам задаток в сумме 30 000 рублей. При расчете по сделке купли-продажи квартиры между покупателем и продавцами эта сумма засчитывается в сумму цены квартиры, указанную в п. 3.1. настоящего договора.

Согласно п. 8 предварительного договора, в случае отказа покупателя от приобретения квартиры сумма, указанная в п.7 настоящего договора остается у продавцов. Если за неисполнение договора ответственны продавцы, то они возвращают покупателю сумму, указанную в п.7 настоящего договора в двойном размере.

В день заключения предварительного договора купли-продажи, 25.10.2019г. ФИО4 действующей в своем интересе и интересе несовершеннолетней ФИО2 собственноручно написана расписка в том, что она получила от ФИО1 денежные средства в размере 30 000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются Предварительным договором купли-продажи квартиры от 25.10.2019г., распиской от 25.10.2019г., свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016г. (запись регистрации №), свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016г. (запись регистрации №).

Также судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что в срок, указанный в предварительном договоре - 25.12.2019г., стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры, поскольку к установленному сроку продавцами не было получено разрешение Управления образования и молодежной политики администрации 

<

адрес>, выполняющей функции по опеке и попечительству, на совершение сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетней ФИО2 

Так согласно ответа администрации 

<

адрес> от 12.08.2020г. №, ФИО4, ФИО6, ФИО2 обратились с заявлением о разрешении продажи вышеуказанной 

<

адрес>.12.2019г. Для принятия соответствующего решения вопрос был рассмотрен на заседании Комиссии по защите имущественных прав состоявшейся 25.12.2019г. В связи с этим срок рассмотрения заявления был продлен не более чем на 30 дней. В результате рассмотрения указанного заявления было издано постановление администрации 

<

адрес> от 17.01.2020г. № «О разрешении продажи квартиры ФИО2, ФИО4», которое получено заявителем на руки 21.01.2020г.

При этом, согласно выписки из протокола № заседания комиссии по защите имущественных прав от 25.12.2019г., на которой рассматривался вопрос о выдаче разрешения продажи квартиры принадлежащей ответчикам, положительное решение о возможности продажи квартиры было принято комиссией 25.12.2019г., однако само постановление было издано 17.01.2020г., а получено ответчиками 21.01.2020г.

27.12.2019г. ФИО1 в присутствии 2-х свидетелей передала ФИО4 претензию о возврате задатка, аналогичная претензия была направлена истцом почтовым отправлением, что подтверждается претензией от 27.12.2019г., письмом свидетелей засвидетельствовавших факт передачи претензии от 27.12.2019г.,почтовой квитанцией о направлении претензии от 27.12.2019г., описью почтовых вложений, отчетом об отслеживании почтового отправления, имеющихся в материалах дела.

Таким образом, из материалов дела следует, что по состоянию на согласованную сторонами дату (25.12.2019г.) заключения основного договора купли-продажи, у продавцов отсутствовали документы необходимые для заключения договора купли-продажи, что повлекло невозможность исполнения обязательств со стороны ответчиков. При этом в материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие факт направления истцом ответчикам предложения о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок до 25.12.2019г., согласования новых сроков заключения договора, либо совершения иных действий направленных к заключению основного договора купли-продажи. Напротив, истец в судебном заседании поясняла, что предложения о заключении основного договора в адрес ответчик не направляла, и в случае если ответчик не соберет необходимых документов в срок до 25.12.2019г. не намеревалась продлевать предварительный договор, и уже 27.12.2019г. направила ответчику уведомление о невозможности дальнейшего продвижения сделки купли-продажи.

Суд полагает, что с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию сумма задатка в размере 30 000 рублей исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (ст.381 ГК РФ).

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.23).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Анализ приведенных выше фактических обстоятельств дела свидетельствует, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был согласован срок в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи – до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был. Более того в указанный срок ни одна из сторон действий направленных на заключение основного договора не совершила, в силу чего после ДД.ММ.ГГГГ обязательство по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что бездействия истца, выразившемся в утрате интереса к данной квартире и не принятии мер к заключению основного договора, так и ответчика, в связи с непринятием мер направленных на своевременное получение необходимых документов для совершения сделки, судом квалифицируются как отказ как продавца так и покупателя от намерений по заключению основного договора, в связи с утратой интереса к его заключению.

Принимая во внимание положения п.1 ст.381 ГК РФ, учитывая, что обязательства сторон были прекращены, суд полагает, что с ФИО4 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери в пользу истицы подлежат взысканию уплаченный задаток в сумме 30 000 руб.

Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для возложения на ответчиков обязанности по возврату задатка в связи с тем, что ответчики от заключения договора не отказывались, является не состоятельным, поскольку противоречит установленным судами обстоятельствам. Принимаемые ответчиками, после истечения срока заключения основного договора, меры к сбору необходимых документов не свидетельствуют о прекращении обязательств по вине истца, поскольку новый срок заключения основного договора купли-продажи сторонами согласован не был.

Доводы предстаивтеля ответчика, о незаключенности предварительного договора в виду отсутствия в нем подписей всех лиц участвующих при сделке, суд находит не состоятельными и основанными на неверном толковании закона, предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства сторон по поводу недвижимого имущества. Кроме того судом бесспорно установлено, что подписи в договоре и акте приема-передачи денежных средств подписаны законным представителем несовершеннолетнего ребенка - ее матерью.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст.94 ГПК РФ, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, а также расходы, признанные судом необходимыми. 

С учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 100 руб. (чек-ордер Сбербанк Онлайн от 18.02.2020г. на сумму 2 000 руб.).

Истец понес судебные расходы по оплате услуг адвоката за составление искового заявления в размере 4 000 руб. (квитанция от 17.02.2020г. выданная адвокатом ФИО7). 

Суд признает данные расходы необходимыми издержками истца связанными с рассмотрение дела, с учетом требований разумности, фактических обстоятельств спора, объема оказанной услуги, отсутствием заявлений ответчика и доказательств о его чрезмерности, суд полагает, что данные расходы подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме в размере 4 000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка по предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> размере 30000 (Тридцать тысяч ) рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 4000 (Четыре тысячи) рублей, госпошлину в размере 1100 (Одна тысяча сто) рублей, всего 35100 (тридцать пять тысяч сто) рублей.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:подпись

Копия верна:судья: Е.А.Новикова