Дело № 2-284/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 ноября 2018 года г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Колесникова В.Г., 

при секретаре Станкиной Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Неманского городского округа к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком и встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации Неманского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Неманского городского округа обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.02.2017 г. по 30.09.2017 года в размере 38 866 рублей 25 копеек и пени по состоянию на 24 ноября 2017 года в размере 2 642 рублей 79 копеек. При этом, истец ссылается на то, что 21 февраля 2017 года между администрацией и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Неманский район в районе пос. Волочаево, сроком на 3 года. 25 декабря 2017 года вышеуказанный договор был расторгнут. Однако, ответчиком в нарушение условий договора аренды не вносилась арендная плата за пользование земельным участком. В связи, с чем образовалась задолженность в указанном выше размере и пени. 

ФИО1 обратился к администрации Неманского городского округа со встречным исковым заявлением, в котором просил признать договори аренды земельного участка № СХ 03/17 от 21 февраля 2017 года недействительным, ссылаясь на то, что указанный договор вступает в силу с даты его государственной регистрации. Арендная плата за 2017 год вносится арендатором поквартально до 10 апреля 2017 года. В соответствии с п. 5.7. договора ответственность сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством РФ. Акт приема-передачи земельного участка в аренду подписывался 21 февраля 2017года, когда на данном земельном участке лежал снег. С марта 2017 и до зимы 2017 года данный земельный участок был полностью затоплен и не пригоден для его использования. ФИО1 в указанный срок, не перечислил арендную плату земельного участка. Исходя из изложенного, затопление земельного участка помешало ему его использовать под пастбище скота и зарегистрировать договор аренды земельного участка.

Определением суда от 10 сентября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Межрайонная ФНС России № 2 по Калининградской области.

В судебном заседание представитель администрации Неманского городского округа ФИО2 исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате поддержала в полном объеме, пояснив, что договор аренды был заключен 21 февраля 2017 года. Указанный договор предусматривает внесение арендной платы за пользование арендованным земельным участком. Ответчик ненадлежащим образом исполнял условия договора, а именно не вносил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность.

Встречные исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным не признала, сославшись на то, что фактически земельные правоотношения между сторонами были, земельный участок ответчиком использовался, из имеющихся материалов не усматривается, что земельный участок был подтоплен, иных доказательств ответчиком не представлено. Договор аренды был расторгнут по заявлению ответчика только в декабре 2017 года. Ранее ФИО1 за расторжение договора не обращался. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований администрации Неманского городского округа, встречные исковые требования поддержал. Суду дополнил, что договор аренды между ним и администрацией был заключен в феврале 2017года. Перед заключением договора он земельный участок осмотрел, на тот момент претензий у него не было, поэтому он подписал и договор аренды и акт приема- передачи земельного участка. В 2017 году он использовал земельный участок, а именно вырубил кусты, настроил проезды, привез плиты, сделал мост. Весной был сильный паводок и земельный участок затопило. На территории Калининградской области была введена чрезвычайная ситуация в связи с осадками. Вода на земельном участки держалась до следующей зимы. Сейчас он земельный участок не использует. В 2018 года он обращался в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, при этом он пояснял, что понес большие убытки и у него нет денег оплатить арендную плату. Ранее он с заявлением о расторжении договора аренды не обращался, так как надеялся, что вода уйдет и полагал, что раз он не зарегистрирован в юстиции, то считается не действительным, поэтому и не вносил арендную плату. 

Представитель ФИО1 адвокат Площенко Н.П. в судебном заседании поддержал встречные исковые требования ФИО1, по доводам изложенным в исковом заявлении, в удовлетворения иска Администрации Неманского городского округа просил отказать. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из вышеприведенных норм права следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше одного года, должен быть заключен в письменном виде и содержать все существенные условия, должен быть подписан сторонами и пройти государственную регистрацию. Арендованное имущество должно быть передано арендодателю.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, для возникновения между сторонами обязательства, вытекающего из такого договора, необходимо наличие двух условий: достижения соглашения по всем существенным условиям договора аренды, передача собственником имущества другому лицу в пользование и принятие этим лицом такого имущества.

Судом установлено, и подтверждено материалами дела, что 21 февраля 2017 года между Администрацией Неманского городского округа (арендодателем) и ФИО1 арендатором) заключен договор аренды земельного участка № СХ-03/17, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 703 408 кв.м, с разрешенным использованием: скотоводство, расположенные по адресу Калининградская область Неманский район в районе пос. Волочаево. Вышеуказанный земельный участок 21 февраля 2017 года по акту приеме – передачи земельного участка в аренду передан ФИО1. Претензий у арендатора к арендодателю по участку не имеется. 

В судебном заседании ФИО1 так же подтвердил, что на момент подписания договора аренды и акта приема - передачи претензий у него к администрации Неманского городского округа по спорному земельному участку не было. 

Заключая договор от 21 февраля 2017 года, подписывая акт приема-передачи земельного участка 21 февраля 2017 года, стороны согласовали его условия, претензий у сторон не возникло.

Суд установил, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, администрация Неманского городского округа передала земельный участок в пользование ФИО1, который принял его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование земельным участком сторонами не оспаривалось. Таким образом, суд пришел к выводу, что спорный договор между сторонами действует, несмотря на отсутствие государственной регистрации. 

Ссылка представителя ФИО1- адвоката Площенко Н.П. на п. 5.7 договора аренды земельного участка, является несостоятельной, поскольку подтопление земельного участка не может быть отнесено к обстоятельствам непреодолимой силы, в связи с тем, что согласно постановлению Правительства Калининградской области № 524 от 9 октября 2017г. « О чрезвычайной ситуации на территории калининградской области» чрезвычайная ситуация была введена на территории Неманского городского округа с 9 октября 2017 года по 25 октября 2017 года. При этом суд принимает во внимание то, что ФИО1 при наличии затопления земельного участка в добровольном порядке не расторг договор аренды, а только после получения 27.11.2017года претензии о невыполнении обязательств по договору аренды земельного участка, обратился в администрацию Неманского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно договору аренды от 21.02.2017г., арендная плата за участок начисляется с момента подписания договора и составляет за год 63 686 руб. 56 коп. (пункт 3.1, 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора от ь21.02.2017г. арендная плата за 2017 года (с 21.02.2017г. по 31.12.2017г. составляет – 54 787 руб.89 коп.

Арендная плата вносится арендатором поквартально, до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал вносится до 10 декабря, путем перечисления расчетный счет. (пункт 3.5 договора).

Постановлением администрации Неманского городского округа от 15.12.2017г. № 1172 договор аренды земельного участка от 21.02.2017г. № СХ-03/17, заключенный с ФИО1 расторгнут на основании Соглашения от 25 декабря 2017 года.

В соответствии с пунктом 4 Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 21.02.2017г., прекращение действия договора по настоящему соглашению влечет за собой прекращение обязательств сторон, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении договора. 

Вместе с тем, из показаний представителя истца в судебном заседании явствует, что ФИО1 вносил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность, в размере 38 866 руб. 25 коп., указанные обстоятельства подтверждаются претензией о невыполнении обязательства по договору аренды земельного участка от 27 ноября 2017 г., направленной в адрес ФИО1 

Согласно представленному расчету задолженности по арендной плате на 24.11.2017г. (за период с 21.02.2017г. по 30.09.2017г.) составила 38 866 руб.25 коп. 

Пунктом 5.2 Договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Согласно представленного расчета, пени составила 2 642 руб.79 коп. 

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных правовых норм, суд заявленные Администрацией Неманского городского округа требования в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки признал обоснованными.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Неманского городского округа удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Неманского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.02.2017г. № СХ-03/17 за период с 21.02.2017г. по 30.09.2017г. в размере 38 866 рублей 25 копеек, пени по состоянию на 24.11.2017г. в размере 2 642 рублей 79 копеек. Всего ко взысканию 41 509 рублей 04 копейки.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1445,27 руб. 

ФИО1 в удовлетворении встречного искового заявления отказать. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2018 года.

Судья В.Г. Колесников