Дело № 2-555/18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 февраля 2018 г. 

г. Армавир 

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Запорожец И.В., 

при секретаре Маркаровой А.М.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Ростовское» о признании акта приема-передачи недействительным, обязании передать объект долевого строительства и подписать акт приема-передачи,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Ростовское» с требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просила признать акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...> недействительным, обязать ответчика передать ей объект долевого строительства - 

<

...> общей площадью 41,9 кв.м. на 18 этаже 

<

...> в 

<

...> и подписать акт приема-передачи указанного объекта не позднее 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. Требования мотивированы тем, что 

<

...> она с АО «Ростовское» (ранее ОАО «Ростовское» - Застройщиком) был заключен договор 

<

...> участия в долевом строительстве, согласно которому срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – III квартал 2015 года. В дальнейшем срок передачи объекта был определен – IV квартал 2015 года, то есть не позднее 

<

...>. Денежные средства по указанному договору ФИО1 оплатила в полном объеме, но в согласованный сторонами срок объект долевого строительства ей не был передан. Только 

<

...> от ответчика было получено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче, а также о необходимости принять квартиру и подписать передаточный акт в течение 10 дней со дня получения сообщения. 

<

...> ФИО1 прибыла для осмотра и принятия объекта долевого строительства, в ходе которого было установлено несоответствие объекта долевого строительства условиям указанного договора, выявлены недостатки передаваемого объекта долевого строительства, делающие его непригодным для использования. В связи с чем ею был составлен акт осмотра, в котором указала все выявленные недостатки объекта долевого строительства, указанный акт был получен АО «Ростовское» 

<

...>. Также 

<

...> ФИО1 направила ответчику заявление о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве, в котором просила устранить выявленные недостатки и предлагала совместно с представителем Застройщика повторно осмотреть данный объект 

<

...>. Ответ на данные обращения истица не получила, а 

<

...> по почте получен акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...>. Не согласившись с уклонением Застройщика от устранения недостатков передаваемого объекта истица обратилась в суд с иском к АО «Ростовское» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Решением Армавирского городского суда от 

<

...>г., вступившим в законную силу 

<

...>, по гражданскому делу 

<

...> исковые требования удовлетворены. 

<

...> ФИО1 вручила представителю АО «Ростовское» заявление с предложением согласовать дату передачи объекта долевого строительства и составить двусторонний передаточный акт. Однако до настоящего времени указанный объект долевого строительства ей не передан, что препятствует истице в регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель ФИО3 по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку 

<

...> АО «Ростовское» направило в адрес истицы уведомление о получении разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приглашением для подписания акта приема-передачи квартиры, которое было получено ею 

<

...>, что свидетельствует о не нарушении ответчиком права истицы на получение объекта капитального строительства в рамках договорных обязательств. В связи с непринятием ФИО1 объекта, 

<

...> ответчиком в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи. 

<

...> ФИО1 прибыла на объект и составила акт несоответствия объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве, и по этой причине не приняла объект в установленный срок. В данном случае она должна была принять объект долевого строительства и потребовать у Застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Истица в нарушение указанных норм объект не приняла, в связи с чем, 

<

...> ответчиком в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи, что свидетельствует о выполнении им обязанности по передаче объекта долевого строительства. Кроме того, решением Армавирского городского суда от 

<

...> по гражданскому делу 

<

...> истица уже взыскала стоимость недостатков объекта долевого строительства, что также свидетельствует о фактическом принятии истицей объекта. При этом доказательств того, что на день составления одностороннего акта объект долевого строительства был не готов к передаче, истицей не представлено.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

<

...> между ФИО1 (Участником долевого строительства), и АО «Ростовское» (ранее ОАО «Ростовское» - Застройщиком) заключен договор 

<

...> участия в долевом строительстве. Согласно условиям данного договора ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 19-этажный 2-секционный жилой дом литер «З» со встроенными офисными помещениями по строительному адресу: 

<

...> в районе военного городка 

<

...> Ростовской-на-Дону КЭЧ района и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, расположенный в вышеуказанном доме в собственность Участника долевого строительства, а Участник долевого строительства был обязан уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в собственность в установленном порядке объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.1 договора 

<

...> участия в долевом строительстве от 

<

...> цена объекта долевого строительства на момент его заключения была определена в размере 1 734 084 рубля. Пунктом 4.2 данного договора срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства определен – III квартал 2015 года.

Дополнительным соглашением от 

<

...> к договору 

<

...> участия в долевом строительстве от 

<

...>, срок передачи объекта Участнику долевого строительства был перенесен на IV квартал 2015 года.

<

...> ФИО1 получено сообщение АО «Ростовское» о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

<

...> истица прибыла по указанному в сообщении адресу для принятия объекта долевого строительства, и в ходе его осмотра выявила несоответствие объекта долевого строительства условиям договора 

<

...> участия в долевом строительстве от 

<

...>, а также недостатки передаваемого объекта долевого строительства, делающие его непригодным для предусмотренного договором использования. В тот же день до подписания передаточного акта ею был составлен акт осмотра объекта долевого строительства с указанием его недостатков, копия которого направлена Застройщику. 

<

...> ФИО1 направила ответчику заявление о составлении акта несоответствия объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве, в котором она просила устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства, и предлагала совместно с представителем Застройщика повторно осмотреть данный объект 

<

...>.

Судом установлено, что ответ на данные обращения истица не получила, однако 

<

...> ею получен акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...>.

Согласно части первой статьи 8 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Суд критически относится к доводам ответчика об уклонении ФИО1 от принятия объекта долевого строительства, несмотря на направление им 

<

...> в адрес истицы уведомления о получении разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и о необходимости подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку они направлены на переоценку фактов и обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда.

В соответствии с частью второй статья 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Армавирского городского суда от 

<

...> по гражданскому делу 

<

...> по иску ФИО1 к ОА «Ростовское» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, суммы штрафа и возложении обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства установлено, что ФИО1 не уклонялась от принятия объекта долевого строительства, а её отказ принять квартиру и подписать передаточный акт был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны Застройщика.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, по смыслу ч.6 ст.8 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. 

Согласно п.9 ст.4 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 

<

...> N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

...> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу части 6 статьи 8 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи объекта долевого строительства либо уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Доказательств устранения недостатков объекта долевого строительства на день составления одностороннего акта и извещения истицы о необходимости прибыть для подписания акта приема-передачи данного объекта ответчиком не представлено.

Учитывая установленный судом факт правомерного отказа ФИО1 от принятия объекта долевого строительства в связи с наличием у него недостатков, а также приведенные разъяснения Верховного Суда РФ, ответчик был не вправе составлять акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...> до устранения выявленных 

<

...> при осмотре объекта долевого строительства недостатков.

К доводам ответчика о том, что истица, несмотря на наличие недостатков объекта долевого строительства, должна была его принять и на основании части второй статьи 7 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" потребовать у застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, суд также относится критически, поскольку частью пятой статьи 8 этого же Федерального закона, прямо предусмотрено, что участник долевого строительства, в случае несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вправе потребовать от застройщика исполнения им обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Взыскание по решению Армавирского городского суда от 

<

...> с АО «Ростовское» в пользу ФИО1 стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, не свидетельствует о фактическом принятии истицей объекта, поскольку в силу части первой статьи 8 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом частями первой и второй статьи 12 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следовательно, только с момента подписания передаточного акта, участник долевого строительства наделяется правом фактически осуществлять права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ.

Исходя из смысла части первой статьи 8 Федерального закона от 

<

...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передаточный акт является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве, поэтому к правоотношениям по его оспариванию подлежат применению положения главы 9 ГК РФ «Сделки».

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ч.1 ст.154 ГК РФ).

Согласно части первой статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу частей первой и второй статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку судом установлен факт нарушения требований закона при составлении ответчиком акта о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...>, данный акт является недействительным.

Пунктом 11 статьи 48 Федерального закона от 

<

...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходим передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку акт о передаче Застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...> является недействительным, в то же время объект долевого строительства - 

<

...> в 

<

...> - до настоящего времени ФИО1 не передан, а АО «Ростовское» уклоняется от подписания нового акта приема-передачи, суд считает необходимым обязать ответчика передать ей данный объект долевого строительства и подписать акт приема-передачи не позднее 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что исковые требования ФИО1 к АО «Ростовское» о признании акта приема-передачи недействительным, обязании передать объект долевого строительства и подписать акт приема-передачи подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 суд, согласно ст. 103 ГПК РФ взыскивает с ответчика АО «Ростовское» государственную пошлину в доход местного бюджета, размер которой, с учетом обстоятельств дела, судом уменьшен до 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Ростовское» о признании акта приема-передачи недействительным, обязании передать объект долевого строительства и подписать акт приема-передачи, удовлетворить.

Признать акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 

<

...> о передаче ФИО1 объекта долевого строительства – 

<

...> общей площадью 41,9 кв.м. на 18 этаже 

<

...> в 

<

...>, недействительным.

Обязать АО «Ростовское» передать ФИО1 объект долевого строительства - 

<

...> общей площадью 41,9 кв.м. на 18 этаже 

<

...> в 

<

...> и подписать акт приема-передачи указанного объекта не позднее 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с АО «Ростовское» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение изготовлено 02.03.2018.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.

Судья И.В. Запорожец