№

36RS0003-01-2019-002505-12

 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 16 декабря 2019 года 

12 сентября 2012 года

Левобережный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Турбиной А.С., при секретаре Харьковской О.Е.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

представителя ответчика (истца по встречному иску) по ордеру № адвоката Каменева В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Этажи-Воронеж» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору оказания услуг по продаже недвижимости и процентов и по встречному иску ФИО2 к ООО «Этажи-Воронеж» о признании условий договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости частично недействительными,

установил:

Истец ООО «Этажи-Воронеж» обратилось в суд с настоящим иском к ответчику ФИО2, указав, что 21.12.2018г. между истцом и ФИО2 заключен договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости №, в соответствии с которым истец обязался оказать ответчику услуги по поиску лица готового приобрести объект недвижимости – квартира по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес>, а ответчик обязуется оплатить оказанные услуги в порядке и в сроки, установленные договором. Истец указывает, что квартира была внесена в электронно-информационную базу ООО «Этажи-Воронеж». Покупатель на объект недвижимости был найден истцом. Данным покупателем выступил ФИО3, который также являлся клиентом истца на основании договора возмездного оказания услуг по покупке недвижимости от 21.12.2018г. Истцом был разработан проект соглашения о задатке, который заключен между продавцом и покупателем. Соглашение о задатке сопровождалось проведением частичного взаиморасчета между сторонами сделки (передача суммы аванса). 21.12.2018г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости, согласно которому размер комиссионного вознаграждения, оплачиваемого после регистрации договора купли-продажи в Управление Росреестра по Воронежской области, составляет 70 000 руб.

В дальнейшем, стороны, как считает истец, в целях уклонения от оплаты вознаграждения, сообщили истцу, что решили расторгнуть соглашение о задатке по взаимному соглашению, и, как следствие об отказе в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Истец ООО «Этажи-Воронеж» считает, что поскольку в последующем договор купли-продажи квартиры был заключен между продавцом и покупателем и 13.03.2019г. право собственности на указанную квартиру зарегистрировано на имя ФИО3 и ФИО4, тем самым ответчик нарушил условия договора возмездного оказания услуг, согласно которым заказчик обязуется не отчуждать без участия исполнителя объект недвижимости, лицу, найденному исполнителем (п.2.4.4 договора). 

В связи с чем, истец считает, что ответчик нарушил, установленные в договоре обязательства и просит взыскать с учетом уточнений с ответчика ФИО2 задолженность по оплате оказанных услуг в размере 70 000 руб.; проценты, предусмотренные договором за нарушение обязательств за период с 13.03.2019г. по 07.06.2019г. в размере 6 090 руб. 60 коп.; судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 12 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины (л.д.2-7).

Ответчик ФИО2 предъявил встречный иск о признании условий договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости частично недействительными к ООО «Этажи-Воронеж», в соответствии с которым указал, что п.п.2.4.4 и 4.1 договора в возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № от 21.12.2018г. нарушают положения ст.ст.421,782 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.16, 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными. Истец ФИО2 просит признать п.п.2.4.4 и 4.1 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № от 21.12.2018г. недействительными и применить последствия их недействительности (л.д.86-88).

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 02.09.2019 г., принят указанный встречный иск ФИО2 к ООО «Этажи-Воронеж» (л.д.92,93).

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО1 в судебном заседании первоначально заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, по встречным требованиям полагался на усмотрение суда.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель адвокат Каменев В.Н. по первоначальным требованиям возражали, свои встречные требования поддержали.

В судебных заседаниях, состоявшихся по делу ранее ФИО2 суду пояснил, что со стороны ООО «Этажи-Воронеж» ничего сделано не было. Он сам самостоятельно давал объявление на «Авито» и ему позвонил Донской. Когда он разместил, объявления, то ему позвонил истец и предложил свои услуги, на что он сообщил, что пока в их услугах не нуждается, а когда найдет покупателя, сам им позвонит. Он не давал согласие на размещение ООО «Этажи-Воронеж» объявления от его имени. После того как ему позвонил Донской и ему квартира понравилась, он сообщил Донскому, что оформлением будут заниматься ООО «Этажи-Воронеж». У него в квартире была зарегистрирована дочь, и поэтому он расторгнул соглашение о задатке и вернул задаток (л.д.92-96, 115-117).

Выслушав лиц участвующих в деле, проверив материалы дела, допросив свидетеля и разрешая требования сторон по существу, руководствуясь ст.ст.56, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 21.12.2018г. между сторонами заключен договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости №. В соответствии с п.п. 1.1 и 2.1.1 договора истец (исполнитель) обязался оказать ответчику (заказчику) услуги по поиску лица, готового приобрести объект недвижимости, квартира по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес>, а ответчик (заказчик) обязался оплатить оказанные услуги в порядке и в сроки, установленные договором. В соответствии с п.п.2.4.1 ответчик (заказчик) обязался в случае выбора представленного истцом (исполнителем) покупателя, оплатить услуги истца в порядки и сроки, предусмотренные настоящим договором; не отчуждать объект недвижимости без участия истца (исполнителя) лицу, найденному истцом (исполнителем), намеренному приобрести данный объект недвижимости или его родственникам (родителям, братьям, сестрам, дедушкам, супругам, детям), а также третьему лицу, который получил, информацию об Объекте недвижимости от исполнителя или от потенциального покупателя, найденного исполнителем, а также иными лицами, получившими информацию об объекте недвижимости от исполнителя (непосредственно, либо через третьих лиц) (п.2.4.4). Согласно п.6.1 договора стороны договорились, что оказываемые ответчику истцом услуги, будут разбиты на два этапа и оплачены ответчиком истцу в следующем порядке: первый этап -100% цены договора составляет нахождение истцом ответчику лица (покупателя), готового приобрести объект недвижимости, и совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости; факт нахождения лица, готового приобрести объект недвижимости, оформляется любым и следующих документов: акт осмотра, дополнительное соглашение, предварительный или основной договор купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения и т.д.); второй этап выполняется истцом безвозмездно и состоит из следующих услуг: проинструктировать по комплектованию набора документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на найденный объект недвижимости; подготовить предварительный/основной договор по отчуждению объекта; недвижимости (купли-продажи/мены/уступки права требования/дарения); сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной картографии по Воронежской области (л.д.23-26).

Из материалов дела также следует, что 21.12.2018г. между ООО «Этажи-Воронеж» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.12.2018г., согласно которому ответчик (заказчик) оплачивает вознаграждение за оказание услуг в соответствии с договором возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.12.2018г. в размере 70 000 руб. (п.1). Указанное в п.1 настоящего соглашения вознаграждение выплачивается в день получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности, а также получение денежных средств причитающихся продавцу за продажу объекта недвижимости в полном объеме (п.2) (л.д.27).

В силу преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (исполнитель), осуществляющие оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом РФ «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.Статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» также установлено, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из смысла данных норм, право заказчика на отказ является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, является недействительным. 

Пунктом 3 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В обоснование первоначальных требований со стороны истца ООО «Этажи-Воронеж» представлен скриншот, как указано первоначальным истцом, с информацией об объекте недвижимости, квартиры, принадлежащей ФИО2, данная информация внесена в электронно-информационную базу ООО «Этажи-Воронеж» 25.06.2018г., то есть до заключения с ФИО2 договора возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 21.12.2018г. (л.д.8,9).

При этом, заключенный между сторонами по делу договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости от 21.12.2018г. не содержит условия о том, что данный договор распространяет свое действие на ранее возникшие отношения между исполнителем и заказчиком, а из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что государственная регистрация права собственности ФИО2 на квартиру по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> произведена только 01.12.2018г. (л.д.20,21).

Также со стороны ООО «Этажи-Воронеж» представлен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости № от 21.12.2018г. заключенный между ФИО3 (заказчик) и ООО «Этажи-Воронеж» (исполнитель). В соответствии с п.п.1.1 которого, исполнитель обязался оказать заказчику услуги по поиску и подбору объекта недвижимости, а заказчик обязался оплатить оказанные услуги в порядке и в сроки, установленные договором (л.д.28-32).

При этом, суд также отмечает, что из представленного со стороны ООО «Этажи-Воронеж» скриншота с информацией о покупателе, следует, что информация о покупателе ФИО3 размещена 21.12.2018г., то есть в день заключения вышеуказанных договоров оказания услуг (л.д.10).

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что квартира по адресу 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> 01.12.2018г. была зарегистрирована за ФИО2, а 13.03.2019г. зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру от ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 (л.д.20-22,36,37).

21.12.2018г. между ФИО2 и ФИО3 было заключено соглашение о задатке, которое было расторгнуто 22.01.2019г. по соглашению сторон (л.д.33-35, 129).

При этом из пояснений ФИО2 следует, что расторжение соглашения о задатке обусловлено тем, что в принадлежащей ему квартире была зарегистрирована его дочь, в подтверждение чему представлена копия паспорта ФИО5 (л.д.91).

Из показаний свидетеля ДДН следует, что в середине декабря на «Авито» он выбрал объявление ФИО6 и позвонил ему. ФИО6 сообщил, что для того чтобы ускорить процесс можно заключить сделку через ООО «Этажи-Воронеж». После осмотра квартиры он с Назаровым встретился в офисе ООО «Этажи» и там 21.12.2018г. они заключили соглашение о задатке. После новогодних праздников ФИО6 ему сообщил, что он еще не выписал дочь из квартиры, в связи с чем, представители ООО «Этажи» пояснили, что данный вопрос они не решают, поэтому соглашение о задатке было расторгнуто. ООО «Этажи» не находили его в качестве покупателя квартиры ФИО6 (л.д.112, 118-120).

Таким образом, учитывая показания свидетеля ДДН, которые судом принимаются во внимание, поскольку они согласуется как с пояснениями ФИО2, так и с представленными со стороны истца по первоначальному иску документами, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 со стороны ООО «Этажи-Воронеж» услуга по поиску лица, готового приобрести объект недвижимости, оказана не была.

Так, из показаний свидетеля следует, что он самостоятельно нашел квартиру, а вышеуказанные договоры оказания услуг были заключены ООО «Этажи-Воронеж» в один день 21.12.2018г. как с ФИО2, так и с ФИО3, и в этот же день (21.12.2018г.) со стороны общества размещена информация о покупателе ФИО3, заключенный 21.12.2018г. между ООО «Этажи-Воронеж» и ФИО2 договор не распространял свое действие на ранее возникшие отношения, о чем указано выше.

Суд также отмечает, что услуги по консультированию по комплектованию набора документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также по подготовке иных документов по отчуждению объекта недвижимости, к числу которых относится и соглашение о задатке, в соответствии с договором возмездного оказания услуг составляют второй этап оказания услуг и выполняются исполнителем по требованию заказчика безвозмездно (п.п.6.1 договора), а, следовательно, у первоначального истца не возникает права требовать взыскания стоимости данных услуг. 

При этом из буквального толкования дополнительного соглашения к договору возмездного оказания услуг следует, что вознаграждение исполнителю оплачивается заказчиком за оказание услуг по продаже объекта недвижимости в день получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности, а учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено, что данная услуга со стороны ООО «Этажи-Воронеж» ФИО2 оказана не была, регистрация перехода права собственности, как и сделка по купле-продаже квартиры произведены без участия данного общества, соответственно, у первоначального истца не возникает права требовать взыскания стоимости вознаграждения в сумме 70 000 руб.

При таких обстоятельствах, в совокупности, суд считает, что истцом ООО «Этажи-Воронеж» не представлены доказательства исполнения договора возмездного оказания услуг, предметом которого являлась обязанность исполнителя оказать заказчику ФИО2 поиск лица, готового приобрести объект недвижимости, а учитывая, что по условиям договора вышеуказанный второй этап выполняется со стороны исполнителя безвозмездно, то в удовлетворении требований первоначального истца о взыскании долга по оплате оказанных услуг в размере 70 000 руб. надлежит отказать.

Учитывая, что суд отказал в удовлетворении вышеназванного требования первоначального истца, то и требование ООО «Этажи-Воронеж» о взыскании процентов, предусмотренных договором за нарушение обязательств за период с 13.03.2019г. по 07.06.2019г. в размере 6 090 руб. 60 коп., удовлетворению не подлежит, поскольку является производным от первоначального требования. 

Соответственно в силу ст.98,100 ГПК РФ судебные расходы ООО «Этажи-Воронеж» не возмещаются.

При разрешении встречных требований ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 суд исходит из следующего.

Как следует из п.п.2.4.4 и 4.1 вышеуказанного договора заказчик обязался не отчуждать объект недвижимости без участия исполнителя лицу, найденному истцом (исполнителем), намеренному приобрести данный объект недвижимости или его родственникам (родителям, братьям, сестрам, дедушкам, супругам, детям), а также третьему лицу, который получил, информацию об Объекте недвижимости от исполнителя или от потенциального покупателя, найденного исполнителем, а также иными лицами, получившими информацию об объекте недвижимости от исполнителя (непосредственно, либо через третьих лиц). В случае неоплаты заказчиком услуг, оказанных исполнителем, в оговоренный настоящим договором срок, заказчик обязался оплатить исполнителю штрафную неустойку, в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная, со дня когда заказчик должен оплатить данную сумму.

Однако, положения п.п.2.4.4 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.12.2018г., по мнению суда, противоречат нормам п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ, в силу которых собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что условия, изложенные в п.п.2.4.4 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости от 21.12.2018г., являются основанием для признания их недействительными, и свидетельствует о законности и обоснованности требований встречного истца в этой части.

В свою очередь, условия, изложенные в п.п.4.1 указанного договора, предусматривающие штрафную неустойку в вышеуказанном размере, действующему законодательству не противоречат.

Так, в соответствии с положениями ст.ст.330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Соответственно встречные исковые требования ФИО2 в части признания п.п.4.1 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № от 21.12.2018г. недействительными и применения последствий их недействительности, удовлетворению не подлежат.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями ст.195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ООО «Этажи-Воронеж» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору оказания услуг по продаже недвижимости и процентов, отказать.

Встречный иск ФИО2 к ООО «Этажи-Воронеж» о признании условий договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости частично недействительными, удовлетворить частично.

Признать недействительными п.п.2.4.4 договора возмездного оказания услуг № от 21.12.2018г. заключенного между ФИО2 и ООО «Этажи-Воронеж».

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 20.12.2019 года.

Судья А.С. Турбина