дело № 3а-570/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 29 ноября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе 

председательствующего судьи Фомина М.В., 

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, администрации г. Ставрополя, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО2 обратился с настоящим административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером.. .., площадью 9509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для проектирования и строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: г... .., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 5 201 423 руб. 

В обоснование требований истец указал, что приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 19 590 917,25 руб., что существенно выше его рыночной стоимости на основании отчета № 3/2017 от 15.03.2017 года, выполненного ООО «Центр оценки и экспертиз «БОСС».

10.04.2017 года на данный отчет экспертами Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческим партнерством «Международная Палата Оценщиков» дано положительное заключение № 2450. 

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью по отчету об оценке, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера налоговых платежей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на исковых требованиях настаивала, заключение эксперта ООО «ТАИС» С № 108/2017-Э от 31.07.2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в сумме 11 896 000 руб. считала недостоверным, указывала на допущенные экспертом нарушения требований пункта 8 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7. Полагала, что в результате использования в рамках сравнительного метода оценки в качестве аналога № 3 земельного участка, существенно отличающегося от объекта оценки по локальному местоположению (относительно красной линии) и физическим характеристикам (площади) была необоснованно завышена стоимость оцениваемого объекта. 

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта С., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, административный истец на праве собственности владеет земельным участком с кадастровым номером.. .., площадью 9509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для проектирования и строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, Г... ...

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ФИО2, являясь плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости, праве оспорить ее размер в установленном законом порядке. 

Из имеющейся в деле выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 28.06.2013 года, имеют статус актуальные. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года, в перечень которых включен принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровой стоимостью в размере 19 590 917,25 руб. 

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.03.2017 года и на момент принятия решения согласно данным публичной кадастровой карты //pkk5.rosreestr.ru являются актуальными. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 5 201 423 руб. представлен отчет об оценке № 3/2017, подготовленный 15.03.2017 года оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз «БОСС» С., являющейся членом Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческим партнерством «Международная Палата Оценщиков», экспертами которого 10.04.2017 года на данный отчет дано положительное экспертное заключение. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 10.05.2017 года была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ТАИС».

Согласно заключению эксперта С № 108/2017-Э от 31.07.2017 года рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 11 896 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого, эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Из содержания заключения эксперта С № 108/2017-Э от 31.07.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, на основании осмотра объекта оценки. 

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом в нарушение требований пункта 8 ФСО № 3, пунктов 10, 11 ФСО № 7 были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам, в том числе, локальному местоположению, передаваемым имущественным правам, назначению и физическим характеристикам. 

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. 

При этом, для оцениваемого объекта и объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО № 3 и пункта 20 ФСО № 7, исходя из развитости инфраструктуры местоположения, экспертом присвоено значение фактора «наличие коммуникаций по меже» либо возможность их подключения, в связи с чем, при расчете поправки на данный фактор присваивался минимальный коэффициент из диапазона возможных значений. 

Отказ от применения корректировки на месторасположение объекта оценки относительно красной линии не свидетельствует о нарушении экспертом требований пункта 5 ФСО № 3, поскольку примененная им методика (Справочник оценщика недвижимости, под ред. ФИО3, 2014 год, т. 3) не предусматривает ее применение к объектам производственного назначения. 

Различия в расположении объекта оценки и объектов аналогов относительно крупной автодороги (элемент сравнения - транспортная доступность) скорректированы согласно примененной экспертом методике. 

Пункт 30 ФСО № 7 позволяет оценщику не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос. 

Вопреки доводам административного истца в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО № 3 и пункта 20 ФСО № 7, видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта экспертом ему присвоено значение фактора «наличие коммуникаций по меже» либо возможность их подключения, в связи с чем, введена предусмотренная избранной им методикой поправка на данный фактор с учетом информации о наличии конкретных коммуникаций у объекта аналога № 3. 

При этом, из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок (таблица 3.2 «Справочник оценщика недвижимости», под редакцией ФИО3, 2014 года издания, том 3, страницы 124-125), эксперт применил к объекту оценки минимальный коэффициент из диапазона возможных значений 1,02 - 1,05, также находящийся в границах расширенного интервала для земельных участков с подключенными коммуникациями, что свидетельствует об объективности оценки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

В силу пункта 7 ФСО № 7, в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Рыночных данных о существенном влиянии условий использования оцениваемого участка (согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2017 года доступ на участок обеспечен посредством земель общего пользования) на его рыночную стоимость экспертом не выявлено. 

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО № 4).

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Вопреки доводам административного истца, в заключении экспертом С приводится описание выбранного метода, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, на основании чего сделан вывод о степени активности рынка. 

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Обоснование принятых корректировок». 

Полученные в результате применения корректировок результат оценки аналогов находится в пределах диапазона цен аналогичных объектов недвижимости по результатам анализа рынка (стр. 43 заключения). 

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. 

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Представленный административным истцом отчет об оценке № 3/2017 от 15.03.2017 года, выполненного ООО «Центр оценки и экспертиз «БОСС», положительное экспертное заключение на него, не отвечают указанным требованиям. 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления от 30.06.2015 года № 28, исследуя указанные выше доказательства и давая им оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта С № 108/2017-Э от 31.07.2017 года, суд выявил несоответствие отчета требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 13 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7, в результате чего информация, использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой, а выводы достоверными. 

В связи с вышеизложенным, данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено. 

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Доводы представителя административного истца о недостоверности заключения эксперта не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта С № 108/2017-Э от 31.07.2017 года. 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ФИО2 следует считать дату обращения в суд – 23.03.2017 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.. .., площадью 9509 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для проектирования и строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г... .., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 11 896 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.12.2017 года. 

Судья М.В. Фомин