Дело № 2-109/2018

Решение

Именем Российской Федерации

г. Канск Красноярского края 24 мая 2018 года

Канский районный суд Красноярского края в составе председательствующего - судьи Конищевой И.И.,

при секретаре – Чупиной Н.О.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков Устимовой Л.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Оглы к ООО «Альтек», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, ФИО3 о признании торгов недействительными, признании договора купли – продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Альтек», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, ФИО3, в котором с учетом уточнений просит признать недействительными торги, проведенные ООО «Альтек» 16.05.2017 и 03.07.2017 по продаже недвижимого имущества, жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>; признать недействительным договор купли – продажи от 03.07.2017 жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и ФИО3; применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение: прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом и право аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>; возвратить ФИО2 жилой дом и право аренды земельного участка по адресу: 

<

...>; обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва возвратить ФИО3 полученные денежные средства по договору купли – продажи жилого дома и права аренды земельного участка по вышеуказанному адресу.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежал спорный жилой дом и право аренды земельного участка. Между ФИО2 и ОАО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор № 

<

***>. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона жилого помещения по адресу: 

<

...>, указанного в п.2.1 кредитного договора, приобретенного частично с использованием кредитных средств. В связи с нарушением обязательств по кредитному договору ОАО «Россельхозбанк» обратилось с иском в суд к ФИО2 с требованием взыскания денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Заочным решением Канского городского суда Красноярского края от 25.12.2013 были удовлетворены требования Банка. Заочным решением суда не была установлена начальная продажная стоимость жилого дома и права аренды земельного участка.

Судебный пристав - исполнитель ОСП по г. Канску и Канскому району УФССП России по Красноярскому краю ФИО4 обратился в Канский городской суд с заявлением о разъяснении положений исполнительного документа в части указания начальной продажной стоимости заложенного имущества. Определением от 09.02.2017 Канский городской суд определил начальную продажную стоимость заложенного имущества.

На основании данного определения суда спорное имущество судебным приставом-исполнителем было передано на торги в МТУ Росимущества в Красноярском крае, республике Хакасия и республике Тыва, которое в свою очередь поручило реализацию имущества своему поверенному ООО «Альтек». ООО «Альтек» провело торги по продаже спорного имущества 16.05.2017, которые были признаны несостоявшимися. 03.07.2017 состоялись вторые торги, по результатам которых был заключен договор купли-продажи спорного имущества между продавцом МТУ Росимущество в Красноярском крае, республике Хакасия и республике Тыва и покупателем ФИО3

Определением Канского городского суда от 27.09.2017 ФИО2 был восстановлен срок для подачи жалобы на определение Канского городского суда 09.02.2017 об определении начальной продажной стоимости имущества. 

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 04.12.2017 указанное определение Канского городского суда отменено, судебному приставу - исполнителя было отказано в удовлетворении заявленных требований в части разъяснения решения суда.

Так как начальная продажная цена была определена с нарушением требований закона, то все принятые меры по реализации заложенного имущества были совершены также с нарушением требований закона. Что в свою очередь влечёт отмену регистрации перехода права собственности от должника к покупателю.

Согласно извещению о проведении торгов начальная продажная стоимость жилого дома и права аренды земельного участка установлена в размере 2212504 рублей.

ООО «Альтек» сведения о реализации спорного имущества опубликовала в интернете на сайте torgi.gov.ru 05.05.2017 в 15.08 ч. При этом время для подачи заявок на участие в торгах определено с 28.04.2017 по 11.05.2017 с 10.00 ч по 14.00 ч в рабочие дни. Аукцион назначили на 16.05.2017. Из чего следует, что опубликование в средствах массовой информации было сделано в пятницу в 15.08 ч 05.05.2017 и так как в мае 2017 года выходные дни были с 06.05.2017 по 09.05.2017 публикация была сделана за 1 рабочий день до окончания приёма заявок на торги. При этом процедура оформления заявки на торги предусматривает ознакомление с документами на недвижимое имущество, заявки на торги, заключение договора о задатке, сбор необходимых документов для участия в торгах, включая нотариально оформленное согласие супруга, оплату задатка для участия в торгах, при этом сумма задатка считается внесённой только после поступления средств на счёт организатора торгов не позднее 11.05.2017.

Кроме того, в извещении о проведении торгов в нарушение требований законодательства не указана дата проведения торгов. Учитывая изложенное у потенциального покупателя на всю процедуру подачи заявки на торги было всего 4 часа 10.05.2017. в результате торги 16.05.2017 были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

20.06.2017 ООО «Альтек» опубликовало на сайте torgi.gov.ru информацию о проведении повторных торгов по продаже спорного имущества. В данном извещении было определено время начала срока подачи заявок 16.06.2017, то есть извещение было опубликовано на 4 суток позже, чем время начала срока подачи заявок. Торги были назначены на 03.07.2017. ООО «Альтек» обязанность по публикации информации о проведении торгов выполняло формально, тем самым лишило возможности часть населения Красноярского края принять участие в торгах, круг потенциальных покупателей был незаконно сужен. 

Таким образом, действиями ООО «Альтек» торги по продаже жилого дома и права аренды земельного участка проведены с существенными нарушениями, а именно: информация о торгах опубликовалась с нарушениями сроков публикации, ООО «Альтек» и судебный пристав - исполнитель фактически спорные жилой дом и земельный участок не принимали, в извещении о проведении первых торгов не указана дата проведения торгов.

Указанные обстоятельства непосредственно затрагивают интересы должника и взыскателя в продаже имущества за наиболее высокую цену. При таких нарушениях процедуры проведения торгов, реализация заложенного имущества привела к необоснованному ограничению количества потенциальных покупателей, что повлекло реализацию спорного имущества по заниженной цене, которая не удовлетворяет ни требований взыскателя, ни интересы должника.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчиков ООО «Альтек» и ФИО3 адвокат Устимова Л.И. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что истцом не указаны и не представлены доказательства, в чем нарушения его прав и законных интересов. Истец не наделен полномочиями оспаривания прав потенциальных покупателей. ООО «Альтек» требования закона о порядке проведения публичных торгов были выполнены – в печатном органе опубликовали за 18 дней до первых торгов и за 17 дней до вторых, на двух сайтах РФ и службы судебных приставов опубликовали за 11 дней до первых торгов и за 13 дней до вторых торгов. Утверждения истца об отсутствии в извещении даты проведения торгов являются не соответствующими действительности. Первые торги не состоялись из-за отсутствия заявок покупателей, если никто не хотел купить дом за два миллиона рублей, то за большую цену тем более не было бы желающих купить спорный объект. Истец не представил доказательств, что повышение цены на объект повлияло бы на появление заявок покупателей на первые торги. При рассмотрении гражданского дела о взыскании с ФИО2 кредитной задолженности определение начальной продажной цены не являлось предметом рассмотрения суда, возможность обжалования решения суда утрачена, Банк с исковыми требованиями об установлении начальной продажной цены не обращался, между сторонами не было спора о размере начальной продажной цены заложенного имущества.

Представитель ответчика Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, направил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении иска, указывая на необоснованность требований истца, поскольку ООО «Альтек» осуществляло реализацию арестованного имущества по поручению № 392 от 14.04.2017 во исполнение государственного контракта от 17.03.2017 №09-16-2017 с соблюдением действующего законодательства, регулирующего порядок реализации имущества должника. Заявленные требования не направлены на восстановление прав истца. Истец не обосновал, каким образом обстоятельствами, на которые он ссылается как допущенные при проведении аукциона нарушения, нарушают его права и законные интересы, и каким образом эти права будут восстановлены в результате удовлетворения иска. 

Представитель третьего лица Территориального отдела филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, своего мнения по существу исковых требований в суд не представил. 

Представитель третьего лица ОСП по г. Канске и Канскому району УФССП по Красноярскому краю извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, своего мнения по существу исковых требований в суд не представил

Заслушав участников, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229 "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

В силу ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (п. 1). Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (п. 3).

Согласно ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В силу ст. 87 Закона Об исполнительном производстве принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации (п. 1).

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию (п. 6).

Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (п. 7).

Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов (п. 10).

Согласно ст. 89 указанного Закона реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов) (п. 1). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (п. 2).

В соответствии со ст. 90 указанного Закона торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (п. 1). Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (п. 2). Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (п. 3).

Согласно ст. 91 Закона Об исполнительном производстве организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. 

В соответствии со ст. 92 указанного Закона в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги (п. 1). Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (п. 2). 

Согласно ст. 93 Закона Об исполнительном производстве торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента РФ от 12.05.2008 г. N 724, постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 г. N 432, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (ч. 1).

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа (ч. 4). Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

Поскольку оспариваемые торги по продаже заложенного имущества проводились в ходе исполнительного производства, к порядку их проведения должны применяться не общие нормы, установленные ст. 448 ГК РФ, а специальные нормы, то есть положения ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу п. 3 ст. 57 указанного Федерального закона организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 2, 3 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (утв. постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66) информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт). Организатор торгов не позднее дня, следующего за днем опубликования извещения о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, направляет информацию для размещения на официальном сайте, которая должна быть указана в извещении в соответствии со статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также информацию о наименовании и номере периодического издания, в котором организатором торгов опубликовано извещение о предстоящих торгах, и дате опубликования указанного извещения.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает все доказательства по делу с точки зрения их относимости, допустимости, достаточности, а также исходит из того, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с решением Канского городского суда Красноярского края от 25 декабря 2013 года с ФИО2 в пользу ОАО «Россельхозбанк» взыскана задолженность по кредитному договору № 

<

***> от 22.11.2012, обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и право аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>.

19.06.2015 судебным приставом-исполнителем по заявлению взыскателя ОАО «Россельхозбанк» на основании исполнительного листа, выданного Канским городским судом возбуждено исполнительное производство № 45065/15/24065-ИП а отношении ФИО2, вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, на которые решением суда обращено взыскание. 23.06.2015 судебным приставом-исполнителем наложен арест на указанное недвижимое имущество должника в форме объявления запрета на распоряжение и пользование, ответственным хранителем назначен ФИО2 без права пользования.

Определением Канского городского суда от 09 февраля 2017 года по заявлению судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Канску и Канскому району решение суда от 25.12.2013 разъяснено – определено обратить взыскание на предмет залога жилой дом по адресу 

<

...>, установив начальную продажную цену в сумме 2138784 рубля, право аренды земельного участка по адресу 

<

...>, возникшее на основании уступки права и обязанностей по договору аренды от 22.11.2012 в размере 73720 рублей.

06.03.2017 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника, с установлением стоимости спорного недвижимого имущества - жилого дома в размере 2138784 рубля, права аренды земельного участка в размере 73720 рублей, всего в размере 2212504 рубля. При этом для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель, в нарушение подпункта 1 пункта 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, осуществил оценку самостоятельно по рыночным ценам без привлечения независимого оценщика.

В соответствии с требованиями п. 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Данные требования закона судебным приставом-исполнителем не были выполнены.

16.03.2017 и 07.04.2017 судебным приставом-исполнителем были вынесены постановления о передаче арестованного имущества на торги в Росимущество, в которых начальная стоимость имущества определена на основании постановления об оценке имущества от 06.03.2017. 

Согласно поручению Росимущества на реализацию имущества N 392 от 17.04.2017 на основании государственного контракта N 09-16-2017 от 17.03.2017 по постановлению судебного пристава-исполнителя от 07.04.2017 торги по продаже имущества должника ФИО2 поручены ООО «Альтек», где указана начальная продажная стоимость в размере 2212504 рубля.

Согласно акту передачи арестованного имущества на торги от 18.04.2017 спорное имущество фактически передано судебным приставом-исполнителем ООО «Альтек» на реализацию.

28.04.2017 в печатном издании "Наш Красноярский край" N 30/914 была опубликована информация о проведении 16.05.2017 первичных торгов по реализации спорного имущества по цене 2212504 рубля с указанием срока принятия заявок на участие в торгах, месте проведения торгов, характеристик продаваемого имущества.

В нарушение требований п. 3 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (утв. постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66) организатором торгов информация для размещения в сети Интернет на сайте www.torgi.gov.ru была направлена только 05.05.2017. В этот же день информация о проведении 16.05.2017 первичных торгов была опубликована на сайте УФССП по Красноярскому краю.

Согласно протоколу заседания комиссии от 16.05.2017, торги по реализации спорного имущества по цене 2212504 рубля признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, о чем в этот же день были направлены уведомления в Росимущество и судебному приставу-исполнителю.

23.05.2017 судебный пристав-исполнитель в соответствии с ч. 10 ст. 87 и ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве, снизил начальную продажную стоимость имущества на 15%, что составило жилой дом – 1817966,4 рубля, право аренды земельного участка 62662 рубля.

16.06.2017 в печатном издании "Наш Красноярский край" N 43/927 была опубликована информация о проведении 03.07.2017 торгов по реализации спорного имущества по цене 1880628,40 рубля с указанием срока принятия заявок на участие в торгах, месте проведения торгов, характеристик продаваемого имущества.

В нарушение требований п. 3 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (утв. постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66) организатором торгов информация для размещения в сети Интернет на сайте www.torgi.gov.ru была направлена только 20.06.2017. В этот же день информация о проведении 03.07.2017 торгов была опубликована на сайте УФССП по Красноярскому краю.

Согласно протоколам №№ 1, 2 заседания комиссии от 03.07.2017 победителем торгов по продаже спорного имущества признана ФИО3, предложившая цену в размере 1908838,40 рубля, принято решение о передаче спорного имущества ФИО3 в собственность. Согласно договору купли-продажи от 03.07.2017 спорное имущество передано в собственность ФИО3 

Определением Канского городского суда от 27.09.2017 представителю ФИО2 ФИО1 восстановлен срок для подачи частной жалобы на определение Канского городского суда от 09.02.2017 о разъяснении решения суда от 25.12.2013. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 04.12.2017 определение Канского городского суда от 09.02.2017, которым установлена начальная продажная цена спорного имущества в сумме 2138784 рубля – на жилой дом, 73720 рублей – на право аренды земельного участка, в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя о разъяснении решения суда от 25.12.2013 отказано.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. ст. 447 и 448 ГК РФ.

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п, 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (п. 2).

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 2016 год N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 года, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В силу последнего абзаца п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Решением суда начальная продажная цена заложенного имущества не была установлена, определение суда, которым установлена начальная продажная цена заложенного имущества, апелляционным определением отменено, начальная продажная цена установлена судебным приставом-исполнителем в нарушение пп. 1 п. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве самостоятельно по рыночным ценам без привлечения независимого оценщика в размере 2212504 рубля. Сведений о получении истцом данного постановления судебного пристава в материалах дела не имеется, то есть истец был лишен возможности оспорить в суде произведенную оценку заложенного имущества.

Согласно отчету № 17108 от 22.08.2017 ООО «Эксперт-Оценка», представленному стороной истца, на дату оценки 12.08.2016 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 6170000 рублей, в том числе жилой дом 6020000 рублей, земельный участок 150000 рублей. 

Согласно справке от 23.04.2018 агентства недвижимости «Канский жилищный центр», представленной стороной ответчика ООО «Альтек», средняя рыночная стоимость жилого дома площадью 100 кв.м., расположенном на земельном участке 1000 кв.м. по адресу Красноярский край, Канский район, с. Филимоново, с. Анцирь в июле 2017 года составляла 1200000 – 1500000 рублей. 

Оценивая представленные сторонами доказательства, суду представляется отчет об оценке № 17108 от 22.08.2017 более достоверным, поскольку данная оценка проведена профессиональным оценщиком, с выездом и осмотром недвижимого имущества. Справку агентства недвижимости «Канский жилищный центр» суд считает недопустимым доказательством, поскольку данная справка выдана директором агентства, сведения о наличии у директора агентства специальных познаний в области оценки суду не предоставлены, в данной справке приведены сведения о рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в с. Филимоново, с. Анцирь Канского района, когда как спорное имущество находится в с. Левобережное. 

Принимая во внимание, что решением суда начальная продажная цена заложенного имущества не была установлена, определение суда, которым установлена начальная продажная цена заложенного имущества, апелляционным определением отменено, начальная продажная цена установлена судебным приставом-исполнителем в нарушение пп. 1 п. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве самостоятельно по рыночным ценам без привлечения независимого оценщика в размере 2212504 рубля, разница в цене составляет 3957496 рублей, суд считает, что допущенное нарушение в части установления начальной продажной цены заложенного имущества является значительным и оказало влияние на результат торгов, поскольку заложенное имущество продано по цене значительно ниже его действительной стоимости. 

Оценивая изложенные выше обстоятельства в совокупности, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что вышеперечисленные обстоятельства являются основанием для признания торгов недействительными, поскольку в данном случае были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (часть 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

При таком положении, указанные выше публичные торги, состоявшиеся 16.05.2017, 03.07.2017 по реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, признаются недействительными.

Следовательно, является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ и договор купли-продажи от 03.07.2017 арестованного имущества – указанного недвижимого имущества.

Всего покупателем ФИО3 оплачена стоимость недвижимого имущества в размере 1908838,4 руб. 

Принимая решение о признании торгов недействительными, суд применяет последствия недействительности в виде возврата имущества - жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>, ФИО2, обязав МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва возвратить ФИО3 денежные средства в сумме 1908838,4 рубля, полученные по договору купли – продажи жилого дома и права аренды земельного участка по вышеуказанному адресу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО2 Оглы удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные ООО «Альтек» 16.05.2017 по продаже недвижимого имущества, жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>.

Признать недействительными торги, проведенные ООО «Альтек» 03.07.2017 по продаже недвижимого имущества, жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Признать недействительным договор купли – продажи от 03.07.2017 жилого дома с кадастровым номером 24:18:4305003:109 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:18:4305003:35, расположенных по адресу: 

<

...>, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва и ФИО3.

Применить последствия недействительности торгов и сделки.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером 24:18:4305003:109 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 24:18:4305003:35, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Возвратить ФИО2 Оглы жилой дом с кадастровым номером 24:18:4305003:109 и право аренды земельного участка по адресу: 

<

...>.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва возвратить ФИО3 полученные денежные средства по договору купли – продажи жилого дома с кадастровым номером 24:18:4305003:109 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:18:4305003:35, по адресу: 

<

...>. 

Отменить меры обеспечительного характера в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать регистрационные действия в отношении жилого дома, общей площадью 137,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 24:18:4305003:35, по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в апелляционном порядке через Канский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий И.И. Конищева

В окончательной форме

решение принято 01.06.2018.