УИД: 78RS0015-01-2025-003343-79

Дело № 2-7776/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 декабря 2025 г.

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: Евдокимовой И.С.,

при секретаре: Нуждиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании предоплаты по договору найма, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ИП ФИО2 о взыскании в пользу ФИО1 денежных средств в размере 96 00,00 руб., убытков в размере 32 098,28 руб., неустойки на день вынесения решения, компенсации морального вреда в размере 300 000,00 руб., штрафа по Закону Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование возражений указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён договор найма жилого помещения № в отношение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу ключи от указанной квартиры. После заселения в квартиру ДД.ММ.ГГГГ истец в квартире обнаружила скрытые недостатки, о чем было сообщено ответчику. Для устранения указанных недостатков истцом понесены расходы в размере 8 458,28 руб. Истец предложила ответчику устранить недостатки за свой счет с условием снижения арендной платы, на что получила от ответчика отрицательный ответ. Поскольку ответчик отказалась устранять неисправности или компенсировать затраты на их устранение, ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила ответчику о досрочном расторжении договора найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец заключила договор найма жилого помещения в отношении иной квартиры и переехала в неё из квартиры ответчика. ДД.ММ.ГГГГ истец забрала оставшиеся личные вещи из квартиры ответчика и уведомила последнюю о готовности передать квартиру в любое время. Однако ответчик отказалась от приёма квартиры ранее, чем закончится оплаченный период, чтобы не возвращать денежные средства истцу. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику через WhatsApp, и по почте претензию. ДД.ММ.ГГГГ истец получил сообщение о готовности расторгнуть договор с ДД.ММ.ГГГГ, удержав оплату за половину периода срока. Истец возражала против удержания денежных средств, так как проживала в квартире лишь 3 дня и съехала из квартиры по вине ответчика. Денежные средства по договору в размере 96 000 руб. оплачены истцом в полном объёме, что подтверждается листом учёта платежей, а также записями с камер видеонаблюдения в ТРК «Лондон Молл», где происходило подписание договора и передача денежных средств по нему. Истец указала, что ответчик является индивидуальным предпринимателем, деятельностью которого является сдача квартир в наём посуточно и на более длительные сроки, в собственности ответчика находится не менее 3 квартир, которые ответчик сдаёт в наём на постоянной основе, получая систематический доход, что подтверждается скриншотами объявлений ответчика с сайта Авито.

Ответчик представила в материалы дела возражения на иск, в которых просила отказать в удовлетворении иска. В обоснование возражений указано, что к отношениям сторон не применимы положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Ответчик указала, что данная квартира не была приобретена возмездно с целью последующей предпринимательской деятельности, а получена ответчиком в дар от её отца. Выписка из ЕГРЮЛ в отношении ответчика не содержит код на деятельность по краткосрочной сдаче квартир в аренду. До передачи квартиры истец несколько раз ознакомилась с её состоянием, однако приняла квартиру по акту приёма-передачи без замечаний. Недостатки, на которые ссылается истец, относятся к текущему ремонту квартиры, который в силу закона и договора обязан осуществлять наниматель (истец). Поскольку в действиях ответчика отсутствует состав гражданского правонарушения, основания для взыскания с ответчика убытков в виде расходов на комплектующие и переезд истца. Истцом не представлены доказательства того, что расходы понесены именно в связи с ненадлежащим исполнением договора ответчиком. У истца отсутствует право на одностороннее расторжение договора, поскольку законом предусмотрен исключительно судебный порядок для таких случаев. Требование о расторжении договора ни в этом, ни в отдельном в процессе истцом не заявлялось. Договором между сторонами не предусмотрен специальный порядок расторжения договора на тот случай, если квартира имеет недостатки, препятствующие проживанию в ней. Следовательно, применяется порядок, предусмотренный законодательством Российской Федерации (п. 3 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истцом не соблюдён порядок реализации права на одностороннее расторжение договора в виде уведомления ответчика за 30 дней и получения согласия лиц, постоянно проживающих с ним в квартире. Истец не вернула ключи от квартиры. Ответчик не признаёт факт внесения истцом обеспечительного платежа по договору в размере 48 000 руб. Фактически ответчику переданы денежные средства лишь в размере 48 000 руб., вместо 96 000 руб., из которых: 48 000 руб. за первый месяц проживания, 48 000 руб. в качестве аванса. Ответчик полагает заявленный истцом размер компенсации морального вреда завышенным и просит его снизить до 5 000 руб. в случае удовлетворения иска. Также в случае удовлетворения иска ответчик просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для снижения размера неустойки (л.д.106-109)

В судебном заседании истец поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Ответчик, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в судебное заседание своего представителя, который возражал против удовлетворения иска, поддержал правовую позицию, изложенную в возражениях.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1(наниматель) и ИП ФИО2 (наймодатель) заключён договор найма жилого помещения № в отношение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, сроком на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячный платёж за наем составляет 48 000,00 руб., оплата производится за месяц вперёд, коммунальные платежи оплачиваются нанимателем дополнительно. При заключении договора наниматель оплачивает обеспечительный взнос в размере 48 000,00 руб., который подлежит возврату по окончании найма при соблюдении всех условий. Вместе с нанимателем имеют право проживать: ФИО3, ФИО4, ФИО5, собака породы лабрадор. Договор содержит номер телефона наймодателя: № (л.д.11-12)

ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, передана истцу по акту приёма-передачи без замечаний (л.д.13)

Согласно листу учёта платежей от ДД.ММ.ГГГГ, истцом ДД.ММ.ГГГГ внесены ответчику следующие платежи: аванс в размере 48 000,00 руб., оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 000,00 руб. Лист учёта платежей содержит подписи истца и ответчика (л.д.14)

В соответствии со сведениями из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.15-17)

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию, в которой просит досрочно расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть оплаченные по договору денежные средства в размере 96 000,00 руб. В обоснование претензии указано, что ДД.ММ.ГГГГ после переезда в квартиру, полученную в наем от ответчика по спорному договору, истец обнаружила, что квартира была передана в ненадлежащем состоянии, и имеет многочисленные недостатки (л.д.18-20)

Из представленных в материалы дела скриншотов переписки истца и ответчика (абонента с номером телефона +№) следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила ответчику о наличии недостатков в квартире, указав, что может произвести ремонтные работы и заменить стиральную машину, при условии снижения размера ежемесячной оплаты найма квартиры до 40 000,00 руб. На что ответчик ответила отказом. ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила о переезде в другую квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила о готовности передать ключи от квартиры. На что ответчик указала, что готова принять ключи от квартиры ДД.ММ.ГГГГ, когда закончится оплаченный истцом месяц найма. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику фотографии претензии (л.д.21-38)

Также в материалы дела представлены скриншоты переписки с ответчиком (№), в котором истец направляет фотографии претензии, ответчик предлагает расторгнуть договор с истцом с ДД.ММ.ГГГГ с оплатой половины срока и затрат на КУ. Истец ответила отказом, просила вернуть ей 96 000,00 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчик выслал истцу документ «Расторжение договора 1-1802.pdf» (л.д.39-46)

Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, произведённого после расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, общее санитарное состояние признано удовлетворенным, но отделке и мебели нанесён ущерб, который ИП ФИО2 оценивает в 64 000 руб. Стоимость аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 19 200 руб., расходы на коммунальные услуги – 2 697,00 руб., упущенная выгода за 18 дней – 28 800,00 руб., расходы на коммунальные услуги за 18 дней – 3 329,00 руб. (л.д.88)

Ответчиком в материалы дела представлена копия приложения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ «лист учёта платежей», которая содержит записи о внесении следующих платежей за подписью ответчика: аванс в размере 48 000 руб., оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 000 руб. (л.д.89 оборот)

В материалы дела представлен ответ ответчика от ДД.ММ.ГГГГ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому квартира была принята истцом без замечаний, однако по истечении оплаченного периода пользования в результате осмотра квартиры выявлены многочисленные недостатки. Общий размер ущерба оценён ответчиком в 64 000 руб. От передачи квартиры по акту приёма-передачи истец отказалась, комплекты ключей от квартиры не передала (л.д.82)

Из материалов дела следует, что стороны договорились о передаче ключей ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, период найма квартиры истцом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 14 дней. Следовательно, возврату подлежит неиспользованная часть аванса за первый месяц найма квартиры в размере 25 600 руб., из расчёта: 48 000,00 руб. - 48 000,00 руб. / 30 дней х (30 дней – 14 дней).

Доводы ответчика о том, что истцом при заключении договора аренды не был внесён обеспечительный взнос, не нашли своего подтверждения в процессе рассмотрения гражданского дела, так в представленных истцом и ответчиком листах учёта содержатся 2 записи: о получении аванса в размере 48 000,00 руб. и оплаты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 000,00 руб., содержащие подпись ответчика. Принадлежность подписи ответчику в указанном документе последняя не отрицала. Ходатайство о назначении судебной почерковедческой экспертизы ответчиком заявлено не было. Следовательно, у суда отсутствуют основания не доверять достоверности подписи ответчика в указанных документах. Документов, подтверждающих несение расходов на оплату коммунальных услуг и их размер в материалы дела ответчиком, размера причинённого истцом ущерба, а также упущенной выгоды, в материалы дела не представлено, в связи с чем, основания для удержания указанных расходов, ущерба и упущенной выгоды из обеспечительного взноса – отсутствуют. Таким образом, с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию обеспечительный платёж в размере 48 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к выводу о том, что поскольку выявленные недостатки не подтверждают факт невозможности проживания в спорном жилом помещении, в удовлетворении требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения требований потребителя надлежит отказать.

При решении вопроса о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда, суд руководствуется ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. N 17, принимает во внимание фактические обстоятельства спора, признав установленным нарушение прав истца как потребителя по возврату неиспользованной части оплаты за первый месяц найма и обеспечительного взноса в добровольном порядке после расторжения договора, что, несомненно, причинило истцу нравственные переживания. Суд учитывает, характер и степень испытанных нравственных страданий, степень вины ответчика, требования разумности, справедливости и соразмерности и полагает возможным удовлетворить требование о компенсации морального вреда, взыскав с ответчика компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, поскольку материалами дела установлено нарушение прав истца как потребителя, то с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 39 300,00 руб., из расчёта: (48 000,00 руб. + 25 600,00 руб. + 5 000,00 руб.) х 50% = 39 300,00 руб.

Разрешая требования истца о взыскании убытков на ремонт спорной квартиры, суд приходит к выводу о том, что указанные расходы не подлежат взысканию с ответчика, в виду отсутствия письменного согласия арендодателя на произведенные улучшения в спорной квартире. Расходы по переезду арендатора являются волеизъявлением истца, и не могут считаться убытками, возникшими из-за нарушения договора аренды, в виду отсутствия подтверждения факта невозможности проживания в спорном жилом помещении из-за выявленных недостатков.

Довод ответчика о том, что к правоотношениям, возникшим между сторонами, не применяются положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку при образовании ИП ответчиком не заявлена деятельность по краткосрочной сдаче квартир в аренду, в контексте представленных в материалы дела доказательств является несостоятельным.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 является собственником № объектов недвижимости, в том числе № квартир, включая, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.99-105)

В материалы дела представлены скриншоты объявлений ответчика по сдаче квартир в наем на сайте Авито, из которых видно, что ответчик на постоянной основе систематически осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в наем, квартир, принадлежащих ей на праве собственности (л.д.47-53)

Неисполнение ответчиком обязанности по актуализации кодов ОКВЭД не исключает применение к спорным правоотношениям норм Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку определяющим фактором является фактический характер деятельности, а не её формальная регистрация.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход Санкт-Петербурга в размере 7 000,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 73 600,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000,00 руб., штраф в размере 39 300,00 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья И.С. Евдокимова

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2026 года