Дело № 2-1264/2025

УИД 50RS0022-01-2025-001775-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года г. Лобня

Московской области 

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Озеровой Е.Ю.,

при секретаре Викторовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к Администрации городского округа Лобня Московской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с данным иском к Администрации городского округа Лобня Московской области, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд сохранить в реконструированном виде квартиру, по адресу: ................, кадастровый № №, состоящую из трех этажей, площадью по квартире 183,3 кв.м; внести изменения в ЕГРН в отношении площади квартиры, мотивировав свои требования тем, что истец является собственником квартиры, площадью 163,3 кв.м., по адресу: ................, кадастровый № № на основании договора купли - продажи квартиры от 27.01.2021г., данным из ЕГРН. Фактически данная квартира представляет собой сблокированный жилой дом, высотой в 3 этажа, расположенный на земельном участке, право собственности на который не оформлялось. Истец произвел реконструкцию данной квартиры в соответствии с проектом ООО «МСК ГРУПП» в 2024г. После реконструкции квартира стала иметь общую площадь 176,0 кв.м., жилую площадь 121,3 кв.м. Реконструкция осуществлена внутри квартиры и не выходит за пятно застройки и её фундамент. Ввиду полученных отказов от Министерства жилищной политики Московской области и Администрации г. Лобня о сохранении в реконструированном виде указанной квартиры по той причине, что отсутствует разрешение на реконструкцию квартиры, так как ранее, до реконструкции, не выдавалось; ответчик считает данную квартиру в жилым домом блокированной застройки. Ввиду того, что истец не может изменить в ЕГРН наименование объекта недвижимости с квартиры на жилой дом блокированной застройки, так как не является собственником земельного участка под данной квартирой, и не может предоставить разрешение на реконструкцию, так как не заявлял о ней до реконструкции квартиры, данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском. 

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, в том числе и по доводам уточненного искового заявления, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, при этом согласился с выводами судебной экспертизы. 

Ответчик Администрация г. Лобня, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, рассмотрение спора оставил на усмотрение суда. Ранее представил письменные возражения, согласно которым полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из того, что дом является блокированной застройкой, реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается Министерством жилищной политики Московской области. 

Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, в их совокупности с учетом ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 27.01.2021г. является собственником недвижимого имущества- квартиры, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ................, общей площадью 163.3 кв. м, этаж 1, 2, 3. Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской из ЕРГН.

Истцом представлена проектная документация, составленная ООО «МСК ГРУПП» в 2024г., на основании которой ФИО1 произвел реконструкцию данной квартиры. После реконструкции квартира стала иметь общую площадь 176,0 кв.м., жилую площадь 121,3 кв.м. Реконструкция осуществлена внутри квартиры и не выходит за пятно застройки и её фундамент.

Как усматривается из ответа №. Министерства жилищной политики Московской области на обращение истца по вопросу перепланировки жилого дома блокированной застройки, согласование перепланировки жилых помещений не входит в компетенцию Министерства. Реконструкция жилого помещения должна осуществляться в соответствии с разрешением на строительство. 

Как усматривается из ответа Администрации городского округа Лобня Московской области № №. на обращение истца по вопросу узаконивания выполненной перепланировки и (или) переоборудования названной квартиры, в случае если перепланировке подвергается дом блокированной застройки, то в этом случае необходимо согласование реконструкции объектов капитального строительства, порядок выдачи (продления) разрешений на строительство установлен ст. 51 ГрК РФ и Административным регламентом предоставления Министерством государственной услуги по выдаче (продлению) разрешений на строительство объектов капитального строительства на территории Московской области. 

В ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству стороны истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам ГБУ «БТИ Московской области».

Согласно выводам заключения эксперта № Г№. ГБУ «БТИ Московской области», ответ на вопрос № 1 Итоговая площадь по квартире №15 составляет 183,3 кв.м. По результатам визуального и детально-инструментального технического обследования несущих конструкций квартиры №15, расположенной по адресу: ................ эксперт пришел к выводу о том, что конструкции помещений и объекта в целом на момент проведения обследования, в соответствии с ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» находятся в работоспособном техническом состоянии.

Ответ на Вопрос №2: Для ответа на поставленный вопрос Экспертом выполнено исследование по анализу объекта и имеющихся данных, а также, нормативно-техническим и иным специальным нормам. По результатам сравнительного анализа технического паспорта от 17.01.2012 г. и результатов натурного обследования экспертом установлено, что в квартире выполнены следующие работы: 1 этаж: устройство лестничного проема между 1 и 2 этажом в помещении №6; демонтаж лестницы в помещении № 3 первого этажа; заделка лестничного проема между 1 и 2 этажом в помещении №3; монтаж лестницы в помещении №6; демонтаж ненесущих перегородок и дверных блоков; монтаж облегченных перегородок; монтаж дверных блоков; устройство гидроизоляции в помещениях мокрых зон; отделка стен и потолков. 2 этаж: демонтаж ненесущих перегородок оконного проема и дверных блоков; монтаж облегченных перегородок; монтаж дверных блоков; устройство гидроизоляции в помещениях мокрых зон; 3 этаж: демонтаж ненесущих перегородок оконного проема и дверных блоков; монтаж облегченных перегородок; монтаж дверных блоков; устройство гидроизоляции в помещениях мокрых зон.

По результатам исследования экспертом графически составлены поэтажные планы квартиры с отображением планировки квартиры до и после реконструкции, а также планы демонтажных работ. Поэтажные планы представлены в приложении №1.

Ответ на Вопрос №3: Нарушения градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции квартиры №15, расположенной по адресу: ................, не выявлено.

Реконструированный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Поскольку нарушение градостроительных и строительных норм при реконструкции объекта экспертом не выявлено, расчет стоимости устранения выявленных нарушений не проводился.

В соответствии с правилами статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В абзаце 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда закреплено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно частям 5, 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, основанием для проведения перепланировки и переустройства является решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки.

В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного органа самоуправления, предусмотренные пунктом 7 части 1 статьи 14, статей 26 - 28 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что формальное отсутствие письменного разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения в рассматриваемом случае само по себе, а также с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является препятствием для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде, поскольку реконструкция осуществлена внутри квартиры и не выходит за пятно застройки и её фундамент.

При этом, с уд также обращает внимание на то, что права Администрации городского округа Лобня Московской области при сохранении квартиры с учетом реконструкции не нарушаются, поскольку произведенная перепланировка (реконструкция) не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозы их жизни или здоровью и не оказывают влияние на конструктивные особенности здания.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 указанного кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 данного кодекса установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 28) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как следует из разъяснений действовавшего на момент рассмотрения дела судом первой инстанции пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся и в пункте 25 действующего в настоящее время постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Как указано в пункте 29 постановления Пленума N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По настоящему делу заключением судебной строительно-технической экспертизы установлено что, спорное строение не нарушает права третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Конструкции помещений и объекта в целом на момент проведения обследования, в соответствии с ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» находятся в работоспособном техническом состоянии.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает. Выводы эксперта оформлены надлежащим образом, научно обоснованы, логичны, последовательны, представляются ясными, понятными и достоверными, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом выводов судебной экспертизы, которые стороной ответчика не оспорены в порядке ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

Согласно сообщению руководителя филиала ГБУ МО «БТИ Московской области» стоимость проведенной по делу судебной экспертизы составила 137 511 руб., из них не оплачено 77 511 руб.

На основании ст.98 ГПК РФ, поскольку обращение истца в суд с данным иском не было обусловлено нарушением его прав со стороны заявленного ответчика, связано с произведенной истцом реконструкцией без разрешительной документов, расходы на экспертизу в неоплаченной части подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО6 к Администрации городского округа Лобня Московской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии – удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру по адресу: ................, кв.15 к/н № общей площадью 183,3 кв.м.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО1 ФИО7 в пользу ГБУ «БТИ Московской области» расходы на проведение судебной экспертизы 77 511 руб.

С мотивированным решением стороны могут ознакомиться 21 августа 2025 года и обжаловать его в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения. 

Судья Е.Ю. Озерова