Дело №3а-309/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 27 октября 2017 года 

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.

при секретаре Мухиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертэкс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Вертэкс» в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Вертэкс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 107 280 144,00 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно отчету об оценке ООО «****» №**** от **** года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 24 436 000,00 рублей. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №**** от **** года заявление ООО «Вертэкс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка было отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Вертэкс» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 24 436 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Административный истец ООО «Вертекс», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил. От представителя по доверенности ФИО2 поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя и необходимостью представления дополнительных доказательств по делу, при этом доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представлено. 

Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация округа Муром Владимирской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений относительно права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, а также правильности заключения экспертов ООО «****», его формы и содержания, а также размера определенной экспертами рыночной стоимости спорного земельного участка не представили. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области представило письменное ходатайство, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом положений пункта 1 части 6 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося представителя административного истца ООО «Вертэкс», поскольку его явка не признана судом обязательной, доказательств уважительности причин неявки им не представлено, в ходатайстве об отложении судебного разбирательства не указано, какие дополнительные доказательства могут быть представлены в суд и какие обстоятельства по делу могут быть подтверждены указанными доказательствами, и кроме того, административный истец является юридическим лицом и имеет возможность направить в суд другого представителя. 

Поскольку явка представителей административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрация округа Муром Владимирской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области, также не признана судом обязательной, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды №**** находящегося в государственной собственности земельного участка от **** года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и ЗАО «****»; договора №1 уступки прав и обязанностей арендатора от **** года; дополнительного соглашения от **** года о внесении изменений в договор аренды №**** от **** года, ООО «Вертэкс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – **** (т.1 л.д.17-30). 

Согласно разделу №3 вышеуказанного договора аренды и приложения №1 к нему, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером **** рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. 

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО «Вертэкс» на основании вышеуказанных договоров и дополнительного соглашения за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у нее имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. 

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставленным на кадастровый учет **** года (т.1 л.д.14-16). 

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена приказом председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области №809 от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области для нужд муниципального образования округ Муром» в размере 107 280 144,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (т.1 л.д.13, 180-182).

10 апреля 2017 года ООО «Вертэкс», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика арендной платы, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от **** года №**** данное заявление отклонено (т.1 л.д. 115-117).

24 мая 2017 года ООО «Вертэкс» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2-5).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет ООО «****» №**** от **** года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 24 436 000,00 рублей (т.1 л.д.31-109).

В ходе рассмотрения дела определением суда от 29 июня 2017 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.187-189).

Согласно заключению экспертов ООО «****» У. и С. №**** от **** года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 58 432 000 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: по имеющимся ссылкам на страницах 62-63 отчета не представляется возможным проверить фактические данные и интервал значения цен. На страницах 80-82 отчета корректировка на местоположение применена на основании критериев, не проверенных на соответствие рыночным данным. Корректировка на условия продажи (страница 79 отчета), корректировка на расположение относительно красной линии (страницы 82-83 отчета), корректировка на коммуникации (страницы 84-85 отчета) выполнены по справочному материалу 2016 года издания, где на странице 18 указывается, что рекомендуемая дата оценки – 1 мая 2016 года, то есть после даты оценки. По информации на страницах 95, 97, 103, 105 отчета объекты-аналоги не относятся к сегменту, определенному на странице 61 отчета, а именно к землям под общественно-деловую застройку, при этом корректировка не выполняется (т.2 л.д.1-119). 

В связи с чем, суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных ООО «****» результатов. 

Проанализировав и оценив заключение экспертов ООО «****» У. и С. №**** от **** года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью «****» У., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и С., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение экспертов №**** от **** года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения экспертов в ходе рассмотрения дела участниками процесса, за исключением административного истца, под сомнение не ставилась, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения, от них не поступало.

Административный истец ООО «Вертэкс», ставя под сомнение правильность заключения экспертов и определенную ими рыночную стоимость земельного участка, указывал на то, что эксперт С., является бывшим работником административного ответчика администрации округа Муром, работала в должности ****, и находилась в служебной зависимости от административного ответчика, в связи с чем, не могла участвовать в качестве эксперта по данному делу. Кроме того, экспертами некорректно произведена выборка земельных участков для анализа, имеются противоречия в произведенной выборке, расчеты искажены на 35-40 %. При этом представителями административного истца в судебном заседании 17 октября 2017 года было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, которое определением суда от 17 октября 2017 года оставлено без удовлетворения (т.2 л.д.148-149).

Вместе с тем в судебном заседании 27 октября 2017 года были допрошены эксперты У. и С., проводившие указанную выше судебную экспертизу, которые настаивали на правильности и обоснованности данного ими экспертного заключения. На возникшие у суда вопросы и неясности по данному заключению, а также доводы административного ответчика, изложенные в письменном ходатайстве от 17 октября 2017 года, экспертами даны подробные и мотивированные ответы, в том числе и в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от **** года. 

Доводы представителя ООО «Вертэкс» о некорректном подборе экспертами земельных участков для анализа были мотивированно опровергнуты экспертами, с мнением которых соглашается суд. Приведенная экспертами классификация объекта оценки с отнесением его к сегменту рынка – под офисно-торговую застройку соответствует его виду разрешенного использования и классификации, содержащейся на страницах 103-106 в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО3.

Подробное обоснование примененной корректировки в размере нуля процентов на местоположение приведено на странице 75 Заключения экспертов, которое суд полагает обоснованным, соответствует классификации, приведенной в указанном Справочнике, объекты-аналоги расположены в сопоставимых с объектом оценки населенных пунктах Муром, ФИО4, ФИО5 – районных центрах с развитой промышленностью. Корректировка на площадь применена из расширенного интервала диапазона площадей для офисно-торговой застройки в связи с особенностью разрешенного использования – ****.

Ответы на поставленные судом вопросы даны экспертами в пределах соответствующей специальности, подтвержденной соответствующим сертификатом. Экспертное заключение составлено в пределах, имеющихся у экспертов полномочий и соответствующей квалификации, содержат исчерпывающие ответы на поставленные на разрешение перед экспертами вопросы.

Довод административного истца ООО «Вертэкс» о том, что эксперт С., является бывшим работником административного ответчика администрации округа Муром и находилась в служебной зависимости от административного ответчика, в связи с чем, не могла участвовать в качестве эксперта по данному делу, суд находит необоснованным. 

Согласно пояснениям названного эксперта и представленным ею документам (копии трудовой книжки и копии трудового договора от **** года), С. работала на должности **** с **** года по **** года. С **** года С. работает в ООО «****» в должности оценщика. Таким образом, на момент проведения государственной кадастровой оценки земель, результаты которой оспариваются административным истцом, а также на момент проведения судебной экспертизы, эксперт С. не работала в администрации округа Муром и вывод о том, что она находится в зависимости от административного ответчика, несостоятелен. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, содержащихся в заключении №**** от **** года, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат каких-либо противоречий. Указанное выше заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшим на период оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Итоговая рыночная стоимость определена экспертами в рамках используемого им подхода и не является произвольной.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение экспертов ООО «****» У. и С. №**** от **** года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таком положении представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости, составленный ООО «****» №**** от **** года, суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу. 

Само по себе несогласие представителя административного истца ООО «Вертэкс» с заключением судебной экспертизы не свидетельствует о допущенных экспертами нарушениях. 

Доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка административным истцом представлено не было. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 58 432 000,00 рублей.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению. 

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «Вертэкс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать 10 апреля 2017 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вертэкс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 58 432 000 (пятьдесят восемь миллионов четыреста тридцать две тысячи) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части требований обществу с ограниченной ответственностью «Вертэкс» - отказать.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Вертэкс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - 10 апреля 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.А. Кирюшина

****