к делу № 2-1435/2024 

УИД 23RS0004-01-2024-001578-41

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа «08» июля 2024 г. 

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Правилова А.В., при секретаре Оствальд Е.В., с участием представителя истца ФИО2 – ФИО4, действующего на основании доверенности от 30.01.2024г. № (...)4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании права собственности на квартиру, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования г-к. Анапа о признании права собственности на однокомнатную (...) общей площадью 16,4 кв. м., расположенную в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 000, по адресу: (...), с. (...). 

В обоснование исковых требований указала, что 00.00.0000 между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор инвестирования 000Б, по условиям которого продавец принял на себя обязательство построить и впоследствии передать в собственность покупателя по договору купли-продажи квартиру, а покупатель принял обязательство оплатить и принять квартиру. 

Строительство производит ООО «Еврострой» своими силами либо с привлечением подрядчиков. 

Согласно п. 2.1. договора квартира будет расположена в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: (...). Квартира является единым помещением общей площадью 18,9 кв. м., ее общая стоимость составила 800 000 руб. (п. п. 2.3., 3.1. договора). 

В соответствии со справкой ООО «Еврострой» от 00.00.0000 оплата в размере 800 000 руб. за квартиру по вышеуказанному договору инвестирования произведена ФИО5 в полном объеме. Изложенное также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 00.00.0000 000.

На основании акта приема-передачи от 00.00.0000 ФИО6 передал в собственность ФИО5 однокомнатную квартиру общей площадью 17,8 кв. м., в том числе жилая площадь – 14,7 кв. м., вспомогательная площадь – 3,1 кв. м., расположенную на пятом этаже в жилом доме по адресу: (...), ул. 2-й проезд, 7.

00.00.0000 между ФИО5 и истцом заключен договор уступки прав по договору инвестирования от 00.00.0000 000Б. 

Согласно техническому паспорту от 00.00.0000 площадь квартиры составляет 16,7 кв. м., последняя состоит из коридора площадью 0,6 кв. м., жилой комнаты площадью 15,5 кв. м., санузла площадью 0,6 кв. м. 

В соответствии с техническим планом от 00.00.0000 площадь квартиры составляет 16,4 кв. м.

Поскольку обязательства по инвестиционному договору от 00.00.0000 000Б первоначальным инвестором были выполнены, иным образом оформить за собой право собственности на квартиру истец не имеет возможности, просит суд признать за нею право собственности на вышеуказанную квартиру и указать, что судебное решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта недвижимости и регистрации права собственности.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по вышеуказанным основаниям.

Указал, что квартира расположена в многоквартирном жилом доме, разрешение на строительство которого не выдавалось. 

Представитель ответчика в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по (...) в суд не явился, извещен надлежащим образом, его неявка не является препятствием для рассмотрения дела по существу. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между ФИО5 и ФИО6 заключен договор инвестирования 000Б, по условиям которого последний (Продавец) обязался построить и впоследствии передать в собственность истца (Покупателя) по договору купли-продажи квартиру (пятно застройки), а Покупатель обязался оплатить и принять квартиру в будущем, в соответствии с условиями настоящего договора (п. 1.1).

В соответствии с п. 1.2. договора Продавец выступает заказчиком строительства жилого дома, в котором будет расположена квартира. Строительство производит ООО «Еврострой» своими силами либо с привлечением субподрядчиков. 

Согласно п. 1.3. договора по окончании строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, регистрации права собственности Продавца на весь объект (в том числе на квартиру, являющуюся предметом настоящего договора) квартира передается в собственность Покупателя на основании договора купли-продажи, условия которого не могут противоречить настоящему договору. 

Разделом 2 договора определены характеристики квартиры, которая будет расположена в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: (...), на пятом этаже, общей площадью 18,9 кв. м. (...) квартиры будет уточнена после окончания строительства, после проведения замеров и выдачи технического паспорта. 

В соответствии с п. 3.1 договора общая стоимость квартиры составляет 800 000 руб. Покупатель обязался уплатить данную сумму в срок до 16.09.2008г. (п. 3.2. договора). 

Продавец обязался закончить строительство жилого дома и сдать его в эксплуатацию не позднее 00.00.0000, после чего в трехмесячный срок оформить свое право собственности на жилой дом и передать Покупателю квартиру путем заключения договора купли-продажи и составления акта приема-передачи (п. п. 4.1.1 - 4.1.3. договора).

Квитанцией к приходному кассовому ордеру от 00.00.0000 000 подтверждается факт внесения ФИО5 денежных средств в кассу ООО «Еврострой» в сумме 800 000 руб.

В соответствии со справкой ФИО6 от 00.00.0000 оплата по договору инвестирования от 00.00.0000 000Б произведена ФИО5 в полном объеме. 

Согласно акту приема-передачи от 00.00.0000 ФИО6 передал ФИО5 пятно застройки в виде отдельной однокомнатной квартиры общей площадью 17,8 кв. м., на пятом этаже в жилом доме по адресу: (...).

00.00.0000 между ФИО5 и истцом заключен договор уступки прав по договору инвестирования от 00.00.0000 000Б, согласно которому истцу переданы в полном объеме права (требования), принадлежащие ФИО5 по вышеуказанному договору. К договору прилагается акт-приема передачи документов, в том числе платежных. 

В соответствии с техническим паспортом от 00.00.0000 общая площадь (...) составляет 16,7 кв. м.

Техническим планом от 00.00.0000 площадь квартиры уточнена и составляет 16,4 кв. м.

Согласно выписки из ЕГРН от 00.00.0000 земельный участок площадью 785 кв. м., по адресу: (...), с/о Супсехский, (...) поставлен на государственный кадастровый учет 31.08.2006г. с кадастровым номером 000. Категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальную жилую застройку. Участок принадлежит на праве общей долевой собственности гражданам, истец в числе собственников земельного участка не значится.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 00.00.0000 пятиэтажный многоквартирный жилой дом площадью 969,2 кв. м., по адресу: (...), поставлен на государственный кадастровый учет 00.00.0000 с кадастровым номером 000.

Сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта в ЕГРН отсутствуют.

Из заключения судебного эксперта от 00.00.0000 000С следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: (...) соответствует требованиям СНиП, пожарным и другим правилам, не грозит обрушением, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

Согласно общедоступной информации ООО «Еврострой» исключено из ЕГРЮЛ 00.00.0000, а ФИО6 умер 00.00.0000

По информации управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г-к. Анапа от 00.00.0000 000 информация о выданной разрешительной документации в отношении объекта, расположенного по адресу: (...), с. (...) отсутствует. 

Согласно техническому паспорту от 00.00.0000 в отношении объекта недвижимости площадью 1 050,9 кв. м., по адресу: (...), с. (...) нем имеется отметка органа БТИ о том, что разрешительная документация не предъявлена, объект не сдан в эксплуатацию.

В материалах инвентарного дела имеется копия договора купли-продажи недостроенного жилого дома от 00.00.0000, заключенного между ФИО7 и ФИО6, согласно которому последний приобрел в собственность недостроенный жилой дом литер «А», по адресу: курорт Анапа, (...) на земельном участке размером 750 кв. м. На указанном земельном участке возведен фундамент и цокольный этаж дома общей площадью 232,4 кв. м. Всего выполнено работ 30% от всего строительства дома. 

Также в инвентарном деле имеются копия свидетельства от 00.00.0000 о государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок площадью 785 кв. м., с кадастровым номером 23:37:1005001:0857, под индивидуальную жилую застройку, по адресу: (...), ул. 2-й проезд, 7; копия свидетельства от 00.00.0000 о государственной регистрации права собственности ФИО6 на недостроенный жилой дом литер «А», общей площадью 232,4 кв. м., с условным номером 000 (право собственности зарегистрировано 16.07.2003г.). 

В соответствии по ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 000 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: (...), в состав которого входит (...), на которую истец просит признать право собственности, является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, не предназначенном для многоквартирного жилищного строительства (под индивидуальную жилую застройку), без разрешения на строительство. Акт (разрешение) на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) отсутствует, в судебном порядке право собственности на многоквартирный жилой дом не признавалось (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Факт постановки многоквартирного жилого дома на государственный кадастровый учет не свидетельствует о законности его строительства и введении в гражданский оборот.

Поскольку (...) расположена в объекте самовольного строительства и является его частью, признание права собственности на часть самовольной постройки противоречит требованиям действующего законодательства РФ. 

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 (паспорт 

<

...>) к администрации муниципального образования г-к. Анапа (2301027017) о признании права собственности на квартиру, - оставить без удовлетворения в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в (...)вой суд через Анапский районный суд (...) в течение месяца.

Судья А.В. Правилов