__" http-equiv=Content-Type> 

Гражданское дело № 2-2390/2023

54RS0003-01-2023-001283-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2023 года город Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе: 

председательствующего судьи Зуева А.А.,

при секретаре судебного заседания Новак Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.А., Н.С. к ООО СК "Квартал" о расторжении договора участия в долевом строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском.

В обосновании заявленных исковых требований истцы ссылаются на то, что 13 августа 2022 года между ООО Специализированный застройщик «Квартал» (Застройщик) и И.А., Н.С. (участниками долевого строительства) был заключен договор о долевом строительстве __

Исходя из предмета договора ответчик обязался построить многоквартирный многоэтажный дом __ с подземной автостоянкой. Объектом долевого строительства являлось жилое помещение – квартира, строительный __

Цена квартиры по договору составляла 12 400 000 руб.

Участники долевого строительства внесли 300 000 рублей за счет собственных средств в течение трех дней после государственной регистрации путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет, открытый в АО «Альфа-Банк» на имя участника долевого строительства. 12 100 000 рублей истцы должны были внести за счет собственных средств до 13.11.2022 после государственной регистрации. 19.08.2022 и 20.08.2022 истец перевел на эскроу счет ответчика 300 000 рублей.

Оставшуюся сумму в размере 12 100 000 рублей истец не смог внести в срок до 13.11.2022 ввиду ухудшения его материального положения. 13.11.2022 года истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора, однако получил отказ. 

На основании изложенного, с учетом поступивших уточнений (л.д.51), истцы просят суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве __ от 13 августа 2022 года, заключенный между ООО Специализированный застройщик «Квартал» и И.А., Н.С. с даты 13.11.2022 года. 

ФИО1, Н.С., в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, направили в суд своего представителя О.А., которая заявленные исковые требования, с учетом уточнений, поддержала в полном объеме, ссылалась на то, что у истцов существенно ухудшилось материальное положение, в связи с чем, они не могут исполнять свои обязательства по договору. Истцы, действуя добросовестно уведомили застройщика об ухудшении своего материального положения еще в ноябре 2022 года. Вредных последствий у застройщика, связанных с расторжением указанного договора, никаких не возникнет. Понудить истцов исполнить обязательства по договору в части оплаты никто не может, как и не может обязать продать объект. Истец заявил о невозможности исполнения принятых на себя обязательств, в связи с чем договор должен быть расторгнут (л.д.51-52, 62-63).

Представитель ответчика ООО СК "Квартал" - А.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, полагал, что оснований для расторжения договора нет, представил письменные возражения, в которых указал, что указанное истцами в качестве основания для расторжения договора долевого участия в строительстве изменение материального положения к случаям, указанным в п. 2 ст. 450 ГК РФ, не относится, указал что, на момент обращения истцов в суд с рассматриваемым заявлением, ответчик не допускал нарушений принятых на себя обязательств, в связи с чем, истцы не имеют право на расторжение договора в одностороннем порядке. Кроме того, ответчик мотивирует не согласие с требованиями тем, что, истцам была одобрена ипотечная заявка, что позволяла истца исполнить свои обязательства перед застройщиком. (л.д.40-42, 81-83).

Представитель третьего лица АО «Альфа-Банк», в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указала, что в случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным ч.7 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", денежные средства со счета эскроу возвращаются участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Договором счета эскроу (л.д. 66).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требований закона.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По смыслу п. 4 указанной части Закона во взаимосвязи с положениями ст. 451 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе РФ.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей" позволяет потребителю отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Судом установлено, что 13.08.2022 г. между ответчиком и истцами заключен договор участия в долевом строительстве __ в отношении квартиры, расположенной в многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым __ по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... Произведена государственная регистрация договора 15.08.2022 г. (л.д.7-13).

Цена по договору составила 12 400 000 руб., что предусмотрено п. 4.1 Договора.

Согласно п. 4.3.8 участник долевого строительства вносит 300 000 рублей за счет собственных средств в течение 3-х дней после государственной регистрации договора путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет.

19.08.2022 г. на специальный счет были переведены денежные средства в размере 200 000 руб., 20.08.2022 г. – 100 000 руб., что подтверждается выпиской по счету от 17.11.2022 г. (л.д.27).

13.11.2022 г. истцы обратились с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13.08.2022 г. (л.д. 24), на что получил отказ, в котором ответчик указал, что оснований для расторжения договора нет (л.д.25-26).

В подтверждение того, что материальное положение истцов существенным образом изменилось истцы ссылаются на следующие обстоятельства.

В судебном заседании представитель истцов пояснила, что 12 100 000 руб. истцы должны были внести застройщику из своих личных средств, которые планировалось занять у И.В. 

Стороной истца был представлен в суд договор займа от 01.08.2022 г., согласно которому И.В. обязался передать в собственность И.А. сумму в размере 10 000 000 руб. в срок не позднее 01.11.2022 г. Данный договор был подписан участниками соглашения.

01.11.2022 г. И.В. уведомил И.А. о том, что в связи с покупкой им ряда объектов недвижимости, он не может исполнить перед И.А. свои обязательства по передачи денежных средств на сумму 10 000 000 руб. Помимо указанного уведомления сторона истца представила в суд выписки из ЕГРН, согласно которым И.В. приобрел в собственность четыре объекта недвижимости 14.11.2022 г., общая кадастровая стоимость составила более 10 млн. рублей.

Кроме того, истцы ссылаются на то, что в ноябре 2022 г. их ребенку была продлена инвалидность, что так же сказывается на семейном бюджете. В подтверждение продления инвалидность представлена справка СМЭ. Как пояснила представитель истцов, планировалось. что если инвалидность не будет продлена, Н.С. трудоустроится, что улучшит материальное положение, однако, в силу того, что ребенку была продлена инвалидность, истец не трудоустроилась. 

Сторона истца так же представила в суд справку о том, что ПАО «Сбербанк России» отказало в выдачи ипотечного кредита в настоящее время, то есть в настоящее время истцы не могут исполнить свои обязательства даже с привлечением ипотечных средств.

Ответчик, опровергая доводы истцов ссылается на то, что в период, когда истцы по договору должны были внести недостающие 12 100 000 руб., сотрудник застройщика звонила истцу и сообщала ему, что Банк одобрил ипотеку и он может подходить в офис для оформления документов, о чем в суд представлена аудиозапись и стенограмма разговора.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности /ч. 3/. 

Пунктом 4.8 Договора от 13.08.2022 г. предусмотрено, что в случае неоплаты долга участником долевого строительства в течение более чем 2-х месяцев после истечения сроков оплаты, предусмотренных п. 4.3.8 настоящего договора, застройщик праве в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, при этом Застройщик письменно уведомляет участника долевого строительства по адресу, указанному в настоящем договоре.

Оценивая материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заключенный между истцами и застройщиков договор от 13.08.2022 г. подлежит расторжению по основания ст. 451 ГК РФ.

Статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены специальные основания для расторжения договора участия в долевом строительстве. Данные положения закона не позволяют участнику долевого строительства по собственной инициативе расторгнуть договор участия в долевом строительстве только лишь по причине неоплаты им суммы по договору, данное право предоставлено только застройщику, в том числе в силу п. 4.3.8 Договора.

Однако, сторона истца ссылается на то, что истцы не имеют возможности оплатить всю сумму по договору, так как их материальное положение изменилось настолько, что если бы им было известно об этом в момент заключения договора, они бы не стали подписывать договор.

Федерального закона № 214-ФЗ в статье 9 не содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа участника от договора, пп. 5 ч. 1 ст. 9 указывает, что могут быть заявлены иные основания для отказа от договора.

По мнению суда, истцы правомерно ссылаются на общие основания для отказа от договора, в частности на положения ст. 451 ГК РФ и существенном изменении материального положения. 

Оценивая материалы дела, суд приходит к выводу о том, что истцы доказали факт существенного изменения их материального положения, поскольку как следует из материалов дела, истцы на счетах не имели достаточной суммы для оплаты второго платежа по договору, данные денежные средства планировалось приобрести в займы в значительной сумму у И.В., который в последний срок договора займа уведомил истца о невозможности предоставить в займы 10 млн. руб., т.е. истцы лишились возможности в короткий срок найти недостающую сумму по обстоятельствам, которые от них не зависели. 

ФИО2 для оплаты задолженности недостаточно, Н.С. не трудоустроена, ухаживает за ребенком-инвалидом.

Иных средств у истцов не имеется, чтобы оплатить задолженность по договору.

Принимая во внимание, что информацию о том, что истцы не смогут исполнить свои обязательства перед застройщиком была доведена на ответчика 13.11.2022 г., с учетом того, что судом установлен факт существенного изменения материального положения истцов, суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве __ от 13.08.2022 г., заключенный между ООО Специализированный застройщик «Квартал» и И.А. и Н.С. подлежит расторжению с 13.11.2022 г. на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменение материального положения истцов.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что сотрудник застройщика в период, когда подошел срок на оплату по договору, звонила истцу и сообщала ему, что ему одобрен ипотечный кредит и он может подъезжать для оформления документов, поскольку материалы дела не содержат сведений об условиях ипотечного кредитования, в какой сумме будет предоставлен кредит, на какой срок, процентная ставка, размер аннуитетного платежа, что не позволяет сделать вывод о том, что на тот момент истцы имели возможность оформить ипотечный кредит и рассчитаться с застройщиком.

Так же суд учитывает, что неблагоприятных последствий для застройщика не наступит в связи с расторжением договора, поскольку квартира может быть им реализована в последующему иным участникам долевого строительства. 

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования И.А., Н.С., удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве __ от 13.08.2022 г., заключенный между ООО Специализированный застройщик «Квартал» ИНН __ и И.А.(паспорт __) и Н.С. (СНИЛС __) с 13.11.2022 г. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 27.07.2023 г.

Судья /подпись/ Зуев А.А.

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела №2-2390/2023 в Заельцовском районном суде г. Новосибирска.