. ДЕЛО № 2-191/20

Решение

именем Российской Федерации

21 мая 2020 года с. Пестрецы 

Пестречинский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Алексеева И.Г.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

ответчика ФИО4,,

при секретаре Денисовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Палаты имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ к ФИО2 и ФИО4, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, недействительным договора купли-продажи и признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Палата имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ обратилась в суд с иском в вышеизложенной формулировке в обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1507 кв.м., расположенного по адресу: РТ, 

<

адрес> на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ – как с собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке. Однако, в ходе проверки соблюдения требований земельного законодательства, было выявлено, что возведенный объект не имеет конструктивных элементов – пола и потолка, отсутствуют также инженерные коммуникации. Поэтому истец просит признать отсутствующим право собственности на жилой дом, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок, а поскольку ДД.ММ.ГГГГ спорные жилой дом и земельный участок ФИО2 были проданы по договору купли-продажи ФИО4,, просит применить последствия недействительности сделки и признать данную сделку, также недействительной.

Представитель истца Палаты имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ ФИО1 в судебном заседании требования иска с учетом уточнений поддержала в полном объеме, по изложенным в нем основаниям.

Ответная сторона требования иска не признала, поскольку первоначальное право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрированы на законных основаниях, уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного законодательства никем не оспорено, имущество приобретено, как у государства, так и у первоначального собственника на законных основаниях, оплата по договорам произведена в полном объеме, а поэтому в удовлетворении иска просила отказать.

Представитель третьего лица Исполнительного комитета Пестречинского муниципального района РТ в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с подп. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участком находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляете на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу п. 1 и 2 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). 

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №340-ФЗ) под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подп. 3 п. 1 ст. 29 Закона №218).

Статья 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополняется частью 1.2, в соответствии с которой органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направляют в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план) посредством отправления в электронной форме, о чем уведомляет застройщика способом, указанным им в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета Пестречинского муниципального района РТ от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО2»., ДД.ММ.ГГГГ между Палатой имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1507 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: РТ, Пестречинский муниципальный район, Пестречинское сельское поселение, 

<

адрес> на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ – как с собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке.

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано в установленном законном порядке регистрирующим органом за ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ – номер регистрации № (дело правоустанавливающих документов).

Указанный земельный участок передан Палатой имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ ответчику ФИО2 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке, также было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации № в установленном законом порядке на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного также с ФИО2 и уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывается истцом, в ходе выездной проверки установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № имеется здание, в котором отсутствуют конструктивные особенности – пол, потолок, инженерные коммуникации, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен акт.

В обоснование заявленных требований указывается, что поскольку объект, созданный в границах земельного участка с кадастровым номером №, не обеспечен инженерными сетями и необходимыми конструктивными элементами, соответственно на момент предоставления в собственность земельного участка, на котором он расположен, не мог использоваться как жилой дом.

В силу ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство, в частности, такое разрешение не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1).

Частью 16 данной статьи предусмотрено, что в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление об окончании строительства). Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 - 5, 7 и 8 ч. 1 ст. 51.1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного п. 5 ч. 19 настоящей статьи. 

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 настоящего Кодекса;

2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;

3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Форма уведомления об окончании строительства утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (ч. 18 ст. 55).

Форма уведомления об окончании строительства объекта ИЖС, как и иные предусмотренные последними рассматриваемыми изменениями формы уведомлений, утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Приказом от 19 сентября 2018 года №591/пр, зарегистрированы в Минюсте России 27 сентября 2018 года №52269, и после этой даты и появились на официальном сайте нормативно-правовых актов в качестве утвержденных.

В форме необходимо указать следующие сведения:

1) о застройщике объекта ИЖС - физическое или юридическое лицо, его данные;

2) о земельном участке, на котором расположен построенный, реконструированный объект ИЖС (в том числе сведения о наличии прав третьих лиц на такой участок);

3) о самом объекте капитального строительства, в том числе сведения:

- о его разрешенном использовании (в соответствии с выпиской ГРН на земельный участок);

- количестве надземных этажей (здесь необходимо иметь в виду, что указание цокольного этажа может как входить в надземные этажи, так и не входить, в зависимости от того, насколько он возвышается над поверхностью земли);

- высоте объекта капитального строительства - ИЖС (при указании этого параметра необходимо учитывать предельную высоту объекта ИЖС, установленную ГрК РФ в последних изменения);

- об отступах от границ земельного участка до объекта капитального строительства (здесь нужно учитывать предельные параметры отступов, указанных в градостроительном плане земельного участка, а также реально спроектированные для конкретного объекта);

- площади застройки земельного участка (эти данные указываются при проектировании строительства объекта ИЖС или подготовке схемы планировочной организации конкретного земельного участка);

4) схематичное изображение построенного или реконструированного объекта ИЖС (такую схему может подготовить специалист, уполномоченный на выполнение работ по подготовке схем планировочной организации земельных участков).

Частью 20 ст. 55 данного кодекса предусмотрено, что уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в следующих случаях:

1) параметры построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют указанным в пункте 1 части 19 настоящей статьи предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами;

2) внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствует описанию внешнего облика таких объекта или дома, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве, или типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, или застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по основанию, указанному в пункте 4 части 10 статьи 51.1 настоящего Кодекса, в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах исторического поселения федерального или регионального значения;

3) вид разрешенного использования построенного или реконструированного объекта капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) размещение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.

С учетом требований вышеприведенного законодательства и изменениями в Градостроительный кодекс РФ (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №340-ФЗ) предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию законодательно отменяется, но при этом вводится иная форма согласования – получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Разрешая заявленные исковые требования суд находит, что порядок оформления ФИО2 уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также порядок и его рассмотрения органом местного самоуправления на предмет соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами соблюдены, построенный объект осмотрен, а также проверено соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования земли, указанному в уведомлении о планируемом строительстве и проверена допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. 

Доказательств обратного, истцовой стороной суду не представлено, а следовательно порядок предоставления земельного участка ФИО2 соблюден, поэтому оснований для удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, недействительным договора купли-продажи и признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим у суда не имеется.

Более того, указанное выше уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности никем не оспорено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Таким образом, Палате имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ в удовлетворении иска к ФИО2 и ФИО4, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, недействительным договора купли-продажи и признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки следует отказать в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Палате имущественных и земельных отношений Пестречинского муниципального района РТ в иске к ФИО2 и ФИО4, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, недействительным договора купли-продажи и признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим, а также примени последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через районный суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий: