Дело № 3а-425/2024

УИД 36OS0000-01-2023-001300-92

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 3 июля 2024 г. 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Сошиной Л.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Силиной И.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Публично-правовой компании «Роскадастр», государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО3 обратились в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований), в котором просили установить в отношении помещения с кадастровым номером № площадью 287,3 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 6430 320 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.,

помещения с кадастровым номером № площадью 516,3 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости в размере 10466 350 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административные истцы полагают, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, являются завышенными, что приводит к увеличению размера налога на имущество, и, как следствие, затрагивает их права и обязанности как собственников данных объектов. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования. 

В судебном заседании (до перерыва) представитель административного истца ФИО3 по доверенности ФИО4 поддержала заявленные требования. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. 

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав представителей административных истцов, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО3 на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по 1/2 доли за каждым, принадлежат 

помещение с кадастровым номером № площадью 287,3 кв. м, назначение – нежилое, расположенное по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права собственности 

<

данные изъяты>

помещение с кадастровым номером № площадью 516,3 кв. м, назначения – нежилое, расположенное по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права собственности 

<

данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). 

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости 

<

данные изъяты> кадастровая стоимость помещения установлена по состоянию на 1 января 2021 г. и составляет в отношении помещения 

с кадастровым номером 

<

адрес> в размере 7759151,32 руб., 

с кадастровым номером 

<

адрес> в размере 13943786,38 руб. 

Указанная кадастровая стоимость помещений определена актом государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» 

<

данные изъяты>.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений от 02.10.2023 № 2750 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Воронежской области» кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г. составляет в отношении объекта недвижимости

с кадастровым номером № в размере 1702335,82 руб., 

с кадастровым номером № в размере 3059227,23 руб. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение первоначальных требований административными истцами представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности», согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. определена рыночная стоимость помещения

с кадастровым номером № в размере 5537 578 руб., 

с кадастровым номером № в размере 9951 450 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 31 января 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. 

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России 

<

данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности» 

<

данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а именно, выявлены нарушения п.п. 2 п. 2 ФСО VI, п.п. 3 п. 2 ФСО VI, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость помещения 

с кадастровым номером № в размере 6430 320 руб., 

с кадастровым номером № в размере 10466 350 руб. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен доходный подход к оценке, использован метод прямой капитализации путем расчета капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход): оценка арендных ставок, оценка валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости; для расчета потенциального валового дохода произведен анализ ставок арендной платы по объектам-аналогам в рамках сравнительного подхода; произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО10 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении административные истцы уточнили заявленные требования на основании выводов судебной экспертизы. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. 

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы. 

С учетом изложенного и, поскольку доводы административных истцов о превышении кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное ими требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административных истцов о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости было подано в суд 26 декабря 2023 г., то указанную дату следует считать датой их обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В данном случае сведения об установленной кадастровой стоимости подлежат применению до 31 декабря 2023 г. в связи с принятием приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 02.10.2023 № 2750 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Воронежской области», которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, в частности, помещений с кадастровыми номерами №, по состоянию на 1 января 2023 г. и с применением с 1 января 2024 г. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов утверждены актом об определении кадастровой стоимости 

<

данные изъяты>, составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», с применением удельных показателей, утвержденных министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области, то в удовлетворении заявленных требований к Публично-правовой компании «Роскадастр» следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 287,3 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 6430320 (шесть миллионов четыреста тридцать тысяч триста двадцать) руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № площадью 516,3 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 10466350 (десять миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч триста пятьдесят) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 декабря 2023 г. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до 31 декабря 2023 г. 

В удовлетворении административного иска к Публично-правовой компании «Роскадастр» отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Л.А. Сошина 

Мотивированное решение составлено 10.07.2024.