УИД 26RS0024-01-2025-002649-74

№ 2-1741/2025

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17.10.2025г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 октября 2025г. Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи Яковенко М.Ю.

при секретаре судебного заседания Хижняк И.А.

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Милявского Л.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Невинномысска, нотариусу Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3 о прекращении обременения (запрещения) в виде ипотеки в отношении жилого помещения 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, нотариусу Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3 о прекращении обременения (запрещения) в виде ипотеки в отношении жилого помещения, распложенного по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ему на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Основанием возникновения права собственности послужил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест». Согласно п. 1 данного договора продавец состоит с покупателем в трудовых правоотношениях и продает ему квартиру на льготных условиях, изложенных в п. 3 договора (с рассрочкой платежа). В соответствии с п. 3 договора купли-продажи, указанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 61 620 000 рублей, которые покупатель обязуется погасить продавцу путем первоначального взноса в сумме 42 770 000 рублей и погашения оставшейся суммы 18 850 000 рублей путем ежемесячных выплат в сумме 314 167 рублей в течение пяти лет, начиная с 01.10.1997 года. На данное жилое помещение нотариусом ФИО4 01.10.1997 года наложено обременение (запрещение) до полного выполнения покупателем предусмотренных договором обязательств. С 1975 года по 2006 год он осуществлял свою трудовую деятельность в АО «Невинномысский Азот», из них с 1994 года по 2003 год в ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест». Согласно справке архивного отдела администрации г.Невинномысска из его заработной платы в период с 01.10.1997 года по сентябрь 2002 года ежемесячно удерживались денежные средства в счет погашения обязательств по исполнению договора купли-продажи. Согласно ответу АО «Невинномысский Азот» от 31.10.2017 года, ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» прекратил деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. В настоящее время архивное производство нотариуса по Невинномысскому городскому округу Ставропольского края ФИО4 находится у нотариуса ФИО3, которой при устном обращении разъяснено, что указанная запись может быть погашена только в судебном порядке.

Протокольным определением Невинномысского городского суда от 15 сентября 2025 года с согласия представителя истца адвоката Милявского Л.А. была произведена замена ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на администрацию г.Невинномысска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный судом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, доверив ведение дела своему представителю Милявскому Л.А. 

Представитель истца адвокат Милявский Л.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в исковом заявлении, просил прекратить обременение (запрещение) в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 47,4 кв.м, наложенное нотариусом ФИО4 01.10.1997 года.

Представитель ответчика администрации г.Невинномысска в судебное заседание не явился, хотя о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В суд поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

Ответчик нотариус Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3 в судебное заседание не явилась, хотя о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. В суд поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО2 в судебном заседании просил суд вынести решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.

Изучив письменные материалы дела, выслушав представителя истца адвоката Милявского Л.А., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО2, оценив доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат. 

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из материалов дела и установлено судом 01.10.1997 года между ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с условиями которого продавец состоит в трудовых правоотношения с покупателем и продает ему квартиру на льготных условиях, изложенных в п.3 настоящего договора (с рассрочкой платежа).

Согласно п.3 договора купли-продажи от 01.10.1997 года указанная квартира продается за 61620000 рублей, которые покупатель обязуется погасить продавцу путем первоначального взноса в сумме 42770000 рублей и погашения оставшейся суммы 18850000 рублей путем ежемесячных выплат в сумме 314167 рублей в течение пяти лет начиная с 01.10.1997 года.

Договор купли-продажи квартиры от 01.10.1997г., заключенный между ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» и ФИО1, удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Невинномысском бюро технической инвентаризации в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

Согласно пункту «г» § 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968г. № 83, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе, жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу с 31.01.1998г., закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу названного закона, является юридически действительной.

Статьей 69 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (в редакции, действующей на момент заключения ФИО1 договора купли-продажи квартиры) нотариусы, занимающиеся частной практикой, совершают нотариальные действия, в том числе, налагают и снимают запрещения отчуждения имущества.

В судебном заседании установлено, что 01.10.1997 года государственным нотариусом Невинномысской государственной нотариальной конторы Ставропольского края ФИО4 в связи с удостоверением договора купли-продажи от 01.10.1997г., заключенного между ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» и ФИО1, наложено запрещение отчуждения квартиры 

<

адрес> вплоть до полного выполнения покупателем предусмотренных договором обязательств.

Согласно Уведомлению об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от 01.09.2025 года № КУВИ-001/2025-164636245 государственная регистрация прав на объект недвижимости с кадастровым номером 26:16:070132:153 не проводилась.

Из ответа нотариуса Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО3 от 11.09.2025 года следует, что сведения о наложении обременения (запрещения) 01.10.1997 года на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по месту хранения отсутствуют.

По сообщению ГБУ СК «Ставкрайимущество» от 15.10.2025 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 01.10.1997 года между ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» и ФИО1, зарегистрирован Невинномысским БТИ 01.10.1997 № 17-259-70.

Согласно информации, предоставленной АО «Невинномысский Азот» от 01.07.2025 года ОАО «Внештрейдинвест» 31.10.2007 года прекратил деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. АО «Невинномысский Азот» не является правопреемником ОАО «Внештрейдинвест», в связи с чем, предоставление сведений об оплате денежных средств по вопросу погашения задолженности по договору купли-продажи квартиры от 01.10.1997 года, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 не представляется возможным.

Согласно архивной справке администрации г.Невинномысска № 19-29/1793 от 03.08.2025 года в документах архивного фонда «Открытое акционерное общество «Невинномысский Внештрейдинвест» в расчетных ведомостях по начислению заработной платы работникам ПСД значится ФИО1, по строкам «Погашение задол к», «Погашение задол квар» имеются суммы удержаний с октября 1997 года в размере 314167 рублей, с января 1998 года по август 2002 года в размере 314 рублей, сентябрь 2002 года в размере 354,82 рублей. Указанные сведения подтверждаются выписками из лицевых счетов ФИО1

Таким образом, из исследованных материалов дела усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи от 01.10.1997 года квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, соблюдены, объект недвижимости передан во владение и пользование покупателя, обязанность по оплате объекта недвижимого имущества, приобретенного по договору, исполнена в установленный договором купли-продажи срок, то есть до 01.10.2002г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, а в силу пункта 2 указанной статьи кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно статье 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается также ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» 31.10.2007г. прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем ФИО1 лишен возможности получить от продавца документ, подтверждающий полную выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи.

В силу статьи 76 Основ законодательства Российской Федерации наложение и снятие запрещения отчуждения имущества осуществляется на условиях и в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации.

Однако действующим законодательством не предусмотрены условия и порядок совершения этого нотариального действия.

Федеральная нотариальная палата в письме от 28.05.2008 № 864/06-12 указала, что поскольку действующим законодательством условия, а также порядок совершения указанного нотариального действия не определены, такое нотариальное действие до принятия соответствующих законодательных актов осуществляться не может.

Приказом Министерства юстиции России от 30 августа 2017 года № 156 утвержден Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимый нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксации.

Данным нормативным правовым актом регламентированы порядок и условия совершения нотариусами определенных нотариальных действий, перечисленных в его разделах VI-ХХ, среди которых не содержится раздела, регламентирующего объем информации, необходимой для совершения такого нотариального действия, как наложение и снятие запрещения отчуждения имущества.

Согласно письму нотариуса Невинномысского городского нотариального округа ФИО3, у которой на хранении находятся документы нотариуса ФИО4, сведения о наложении обременения (запрещения) 01.10.1997г. на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по месту хранения отсутствуют.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. При этом при формулировании требования, основания иска должны соответствовать его предмету.

Абзац двенадцатый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации называет в качестве одного из средств защиты гражданских прав прекращение или изменение правоотношения. Указанное средство защиты используется в случаях, когда правоотношения прекращаются или изменяются по одностороннему заявлению одной из его сторон при существенном нарушении договора другой стороной или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором. При этом прекращение или изменение правоотношения возможно, как по заявлению одной из его сторон, так и по решению суда.

Принимая во внимание, что действующим законодательством в настоящее время не предусмотрены условия и порядок совершения нотариального действия в виде снятия запрещения отчуждения имущества, обязательства ФИО1 по договору купли-продажи выполнены в полном объеме, что свидетельствует о прекращении обязательства, ОАО «Невинномысский Внештрейдинвест» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в связи с ликвидацией, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о прекращении обременения (запрещения) в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 47,4 кв.м, наложенного нотариусом ФИО4 1 октября 1997 года, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение (запрещение) в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 47,4 кв.м, наложенное нотариусом ФИО4 1 октября 1997 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Яковенко М.Ю.