Дело № 2-181/2019

91RS0024-01-2018-002080-44

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 6 июня 2019 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Мясниковой Ю.С. с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, представителей ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Джалита – 2000» к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании регистрационной записи о праве собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л :

ООО «Джалита – 2000» обратилось в суд с иском к ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», ФИО6 о признании недействительной сделки, заключенной между ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» и ФИО3, применении последствий недействительности данной сделки путем возврата ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» нежилого здания площадью 527,50 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, аннулировании регистрационной записи о праве собственности от 27 октября 2016 года № в отношении правообладателя ФИО3, признании права собственности ООО «Джалита – 2000» на указанное нежилое здание, приобретенное по договору купли-продажи от 20 апреля 2016 года, регистрации перехода права собственности на указанное имущество от ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» к ООО «Джалита – 2000».

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 20 апреля 2016 года ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» продало истцу вышеуказанное нежилое здание. При предъявлении документов на регистрацию перехода права собственности истцу было отказано в связи со сменой уполномоченного лица продавца. На письменную претензию с требованием явиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр) для регистрации перехода права собственности ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» не отреагировало, в связи с чем истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Крым, в ходе судебного разбирательства было установлено, что приобретенное истцом недвижимое имущество было повторно перепродано ФИО3 Данная сделка недействительна, поскольку продавец имущества не имел права его отчуждать, так как уже не являлся его собственником.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, также указали следующее. Заключенная ответчиками сделка не соответствует закону, ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» не вправе было повторно отчуждать здание, а ответчик ФИО3 не является его добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения с ним договора купли-продажи в производстве Арбитражного суда Республики Крым находилось дело по спору в отношении предмета договора. Правоустанавливающий документ на здание до настоящего времени находится у истца, вместе с тем истец не владеет спорным имуществом. Нарушение порядка оплаты стоимости спорного имущества не является значимым по делу обстоятельством, поскольку ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» не предъявляло истцу претензий по оплате предмета договора купли-продажи.

Представители ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласились, указали на пропуск истцом срока исковой давности, установленного для оспоримой сделки, истцом избран ненадлежащий способ защиты, он вправе требовать возмещения ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» убытков. Заключенный с истцом 20 апреля 2016 года договор является ничтожным, не порождающим правовых последствий, оплата по нему не произведена, имущество не передано, документы на регистрацию перехода права собственности поданы только 11 июля 2016 года, при этом уполномоченным органом было отказано в регистрации перехода права собственности на основании заключенного с истцом договора, данный отказ обжалован не был. ФИО3 является добросовестным приобретателем, на момент заключения оспариваемого договора в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствовали сведения о правопритязаниях на принадлежащее продавцу имущество. Кроме того, при заключении 20 апреля 2016 года договора купли-продажи ФИО7 действовала в качестве представителя ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», то есть продавца, в настоящее время представляет интересы истца ООО «Джалита – 2000», то есть покупателя.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Ответчик ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», третье лицо Госкомрегистр, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд представителей не направили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании выданного исполнительным комитетом Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым 6 августа 2012 года свидетельства ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» являлось собственником нежилого здания площадью 527,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 17 ноября 2014 года.

20 апреля 2016 года между ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» (продавец) в лице ФИО7 и ООО «Джалита – 2000» (покупатель) в лице ФИО8 заключен договор, по которому продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание площадью 527,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 2.2, 2.3 договора стоимость здания составляет 5 000 000 рублей, которую покупатель уплачивает продавцу не позднее 60 рабочих дней с момента подписания договора, но до подачи документов о государственной регистрации перехода права собственности в Госкомрегистр.

Право собственности у покупателя на приобретаемое по договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное здание в Госкомрегистре (пункт 3.1 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора передача продавцом здания и его принятие покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства продавца по договору считаются выполненными полностью.

11 июля 2016 года представителями продавца ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» ФИО7 и покупателя ООО «Джалита – 2000» ФИО8 поданы заявления о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2016 года.

25 августа 2016 года Госкомрегистр уведомил сторон сделки о приостановлении до 23 сентября 2019 года государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание в связи с непредставлением надлежащим образом заверенной доверенности, выданной ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», а также протокола общего собрания либо решения учредителя ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» об одобрении сделки.

23 сентября 2016 года в связи с непредставлением вышеуказанных документов Госкомрегистром отказано в регистрации перехода права собственности на основании заключенного 20 апреля 2016 года между ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» и ООО «Джалита – 2000» договора купли-продажи нежилого здания.

12 октября 2016 года Арбитражным судом Республики Крым принято к производству исковое заявление ООО «Джалита – 2000» к ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания от 20 апреля 2016 года.

13 октября 2016 года между ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» (продавец) в лице ФИО9 и ФИО3 (покупатель) заключен договор, по которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял нежилое здание площадью 527,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (пункт 1).

Согласно пункту 2 договора покупатель купил нежилое здание у продавца за 10 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В тот же день сторонами подписан акт о передаче нежилого здания, отсутствии у них претензий по существу договора, а также подано заявление о регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

27 октября 2016 года Госкомрегистром произведена регистрация перехода права собственности нежилое здание площадью 527,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс» к ФИО3

По заявлению ООО «Джалита – 2000» от 6 апреля 2017 года Арбитражным судом Республики Крым 10 апреля 2017 года приняты меры обеспечения иска в виде запрета Госкомрегистру проводить государственную регистрацию сделок в отношении спорного недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 22 января 2018 года производство по делу по исковому заявлению ООО «Джалита – 2000» к ООО «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», ФИО3 прекращено в связи с подведомственностью спора суду общей юрисдикции.

Указанные обстоятельства дела подтверждены исследованными доказательствами.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 Постановления Пленума № 10/22).

В п. 7 п. 61 Постановления Пленума № 10/22 также разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Вместе с тем в силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Надлежащим способом защиты также может быть иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки по правилам ст. 10, 168, п. 1 ст. 170 ГК РФ, с учетом толкования, содержащегося в п. п. 7, 78 и 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Так, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что он не знал и не должен был знать о неправомерном отчуждении имущества, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

Вместе с тем истцом не представлены доказательства ничтожности договора купли-продажи от 13 октября 2016 года.

На момент заключения данного договора право собственности продавца на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке, в ЕГРН отсутствовали сведения о правопритязаниях других лиц на него, более того, оно не находилось во владении истца, из представленных Госкомрегистром документов следует, что на регистрацию перехода права собственности акт приема-передачи здания не представлялся, в ходе судебного разбирательства представитель истца пояснила, что истец не владеет спорным имуществом.

Заключение указанного договора на следующий день после возбуждения Арбитражным судом Республики Крым дела по иску «Джалита – 2000» о государственной регистрации перехода права собственности само по себе не свидетельствует о недобросовестности действий ФИО3

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований о признании сделки недействительной и иных производных от них требований, в данном случае надлежащим способом защиты является возмещение убытков, причиненных в связи с неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Определением судьи от 26 июня 2018 года приняты меры по обеспечению иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

В связи с отказом в удовлетворении иска ранее примененные судом меры по его обеспечению подлежат отмене, кроме того в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Джалита – 2000» к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственное предприятие «Гермиона-плюс», ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании регистрационной записи о праве собственности, признании права собственности, регистрации перехода права собственности.

Отменить принятую на основании определения судьи от 26 июня 2018 года меру по обеспечению иска в виде запрета Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым производить регистрационные действия в отношении нежилого здания площадью 527,50 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева