Дело № 2-58/2025 (2-855/2024) (УИД 65RS0004-01-2024-001224-53)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Долинск 16 апреля 2025 г. 

Долинский городской суд Сахалинской области в составе:председательствующего судьи Пенского В.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 9 января 2025 г. № 1, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от 5 декабря 2024 г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебных заседаний ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда Сахалинской области гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ Сахалинской области к ФИО5 ФИО10 о признании соглашения об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу незаконным и возложении обязанности заключить соглашение,

УСТАНОВИЛ:

29 ноября 2024 г. Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» (на основании решения Собрания муниципального образования городской округ «Долинский» от 12 декабря 2024 г. № 175/19 наименование изменено на Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ Сахалинской области) обратился в Долинский городской суд с иском к ФИО5 ФИО11 с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного в многоквартирном доме (далее МКД) по адресу: 

<

адрес> который постановлением администрации МО ГО «Долинский» от 16 февраля 2018 г. №123-па, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Поскольку постановлением администрации МО ГО «Долинский» от 19 января 2022 г. №28-па, земельный участок, расположенный под МКД, жилые и нежилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд.

12 июля 2024 г. на основании представленного ответчиком отчета от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, согласно которому рыночная стоимость изымаемого имущества составляет 13 774 000 рублей, между Комитетом и ответчиком заключено Соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения.

Между тем, истец считает, что Соглашение от 12 июля 2024 г. является недействительным по причине его подписания неуполномоченным на то лицом.

Так, представленная доверенность на имя ФИО4 является ненадлежащей для подписания Соглашения, поскольку доверенность выдана от имени индивидуального предпринимателя ФИО5 на осуществление конкретных действий – на представление его как индивидуального предпринимателя в органах Федеральной миграционной службы, органах Федеральной налоговой службы. Доверенность не содержит полномочий ФИО4 от имени физического лица – ФИО5 ФИО12 заключать сделки, предметом которых являются объекты недвижимости.

Кроме того, истец считает завышенной стоимость изымаемого нежилого помещения.

В связи с изложенным, просит суд признать недействительным Соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу от 12 июля 2024 г. и возложить обязанность на ФИО5 ФИО13 заключить с истцом соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на сумму выкупной стоимости изымаемого помещения в размере 10 226 000 (десять миллионов двести двадцать шесть тысяч) рублей.

Определением суда от 4 декабря 2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

15 января 2025 г. производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.

27 марта 2025 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежаще, об отложении рассмотрения дела не просил. 24 декабря 2024 г. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по тому основанию, что он одобрил заключенное от его имени представителем Соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему, согласно которым Соглашение не может быть признано недействительным, поскольку стороны согласовали его условия, со стороны истца оно подписано уполномоченным лицом, подпись ФИО4, подписавшей Соглашение от имени ответчика, последний одобрил. Также, считает, что оснований для признания Соглашения недействительным по мотиву несогласия истца с выкупной стоимостью нежилого помещения, не имеется. Указано, что выводы проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не могут быть приняты во внимание, поскольку стоимость изымаемого помещения определена без учета стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО5 ФИО14, является собственником нежилых помещений 

<

адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Долинский» от 16 февраля 2018 г. № 123-па, многоквартирный 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления администрации муниципального образования городской округ «Долинский» от 19 января 2022 г. № 28-па для муниципальных нужд изъят земельный участок, расположенный под многоквартирным 

<

адрес>, а также жилые (нежилые) помещения, расположенные в данном доме.

18 июля 2023 г. в адрес ФИО5 направлено письмо за исх. № 820, в котором ответчику предложено для заключения соглашения об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным о подлежащим сносу, предоставить отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Во исполнение письма, ответчиком представлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, составленный ООО Сахалинская оценочная компания «Максимус», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения магазина в 

<

адрес>, составляет 13 774 000 рублей.

12 июля 2024 г. между муниципальным образованием городской округ «Долинский» в лице председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» ФИО6 и ФИО4, действующей в интересах ФИО5 ФИО17 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, удостоверенной нотариусом Долинского нотариального округа Сахалинской области ФИО7, заключено Соглашение об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанного аварийным и подлежащим сносу (далее – Соглашение).

По условиям Соглашения, в связи с признанием нежилого помещения № 9, расположенного в многоквартирном доме 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу, Муниципальное образование изымает у Собственника нежилое помещение. Размер выкупной цены установлен в соответствии с Отчетом № №, подготовленным 

<

адрес> г. компанией ООО «Максимус» и составляет 13 774 000 рублей. Муниципальное образование обязуется выплатить выкупную цену Собственнику путем перечисления денежных средств в срок до 1 июля 2025 г. на счет Собственника.

В обоснование заявленных требований, истец указывает на незаконность заключенного Соглашения в связи с тем, что оно выдано ответчиком на имя ФИО4 в целях представления интересов ФИО5 как индивидуального предпринимателя и не содержит полномочий ФИО4 от имени физического лица – ФИО5 ФИО15 заключать сделки, предметом которых являются объекты недвижимости.

Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Согласно толкованию, данному в абзаце втором пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Таким образом, поскольку ответчик ФИО5 как до рассмотрения настоящего дела по существу, так и в судебном заседании одобрил заключенное ФИО4 от его имени Соглашение, постольку по данному основанию оспариваемое Соглашение не может быть признано недействительным.

Рассматривая довод представителя истца о недействительности заключенного между сторонами Соглашения по причине завышенной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что спорное Соглашение от 12 июля 2024 г. соответствует требованиям гражданского законодательства, заключено в письменной форме, подписано сторонам.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у сторон сделки имелась цель на достижение определенного правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделке, что исключает возможность признания сделки недействительной.

Доводы представителя истца о том, что выкупная стоимость нежилого помещения превышает среднерыночную стоимость аналогичных объектов, судом отклоняются, поскольку стороны, будучи свободны в определении цены договора, вправе указать в договоре любую цену, согласованную между ними, в связи с чем, стоимость имущества может быть выше среднерыночной цены, и данное обстоятельство о недействительности договора не свидетельствует. 

Доказательств того, что истец в силу определенных обстоятельств совершил указанную сделку в условиях, не позволяющих ему объективно оценить стоимость изымаемого имущества, стороной истца не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ Сахалинской области к ФИО5 ФИО16 о признании соглашения об изъятии путем выкупа нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу незаконным и возложении обязанности заключить соглашение - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Пенской

Мотивированное решение составлено 16 апреля 2025 г.