Дело № 2-972/2025

Поступило в суд: 23.01.2025 г.

УИД 54RS0013-01-2025-000171-19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Пономаренко А.А., с участием истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, Рака В.А., третьих лиц ФИО3, ФИО4, представителей третьего лица ФИО5, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Управляющая компания «Альтернатива НП» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, взыскании судебных расходов,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Управляющая компания «Альтернатива НП» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований указал, что истец является собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

24.10.2006 года на общем собрании собственников помещений 

<

адрес> было принято решение об избрании ООО «УК Альтернатива» в качестве управляющей организации данного дома. На основании этого решения в разное время между частью собственников помещений и ответчиком были заключены договоры на управление многоквартирным домом, которые сформировали общий Договор на управление многоквартирным домом между собственниками помещений и управляющей организацией.

Истец считает Договор недействительным, поскольку он был заключен с нарушением ст.ст. 44, 46, 161, 162 ЖК РФ, и нарушает права и интересы истца.

15.05.2024 годка ООО «УК Альтернатива НП» подало в Бердский городской суд Новосибирской области исковое заявление о предоставлении доступа в жилое помещение истца для выполнения необходимых ремонтных работ общедомового имущества. Но ООО «УК Альтернатива НП» не является управляющей организацией в силу следующего. В рамках указанного выше гражданского дела №2-1705/2024 ответчиком не представлены копии Договора с 50% собственников 

<

адрес>, которые давали бы ему право на управление домом и исполнение которого являлось бы обязательным для истца. В протоколе общего собрания от 24.10.2006 года в качестве управляющей организации указано ООО «Альтернатива», при этом в протоколе нет указания на ИНН, что не позволяет идентифицировать организацию, а счета на оплату коммунальных услуг в 2007 и 2008 годах выставлялись истцу от лица ООО «УК Альтернатива» ИНН 

<

***>. Следовательно, именно эта компания стала управляющей организацией для дома истца на основании решения общего собрания собственников от 24.10.2006 года.

ООО «УК Альтернатива» ИНН 

<

***> зарегистрировано 26.09.2005 года и прекратило свою деятельность, в связи с реорганизацией путем разделения 29.07.2008 года. В этот же день были зарегистрированы три ООО «УК Альтернатива»:

ИНН 

<

***>,

ИНН 

<

***>,

ИНН 

<

***>.

Согласно исковому заявлению о предоставлении доступа в жилое помещение, управляющая компания обратилась от имени ООО «Альтернатива НП» с ИНН 

<

***>, но данная компания не могла управлять домом по решению общего собрания от 24.10.2006 года, так как создана была только в 2008 году.

Реорганизация общества в форме выделения сама по себе не порождает правопреемства по договорам управления, заключенным в порядке, предусмотренном ЖК РФ, поскольку выбор новой управляющей компании, в том числе, и вновь созданной путем выделения, должна производиться в порядке, предусмотренном ЖК РФ, которым правопреемство управляющих компаний не предусмотрено. Иное толкование, допускающее смену управляющей компании в результате правопреемства, подменяет волю собственников о выборе новой управляющей компании.

Поскольку на общем собрании собственников многоквартирного 

<

адрес> не принималось решений о выборе ООО «УК Альтернатива НП» ИНН 

<

***> в качестве новой управляющей компании, соответствующий договор управления домом не закачался, то к ответчику не могли перейти права по управлению данным домом.

Договор на управление многоквартирным домом между истцом и ответчиком не заключался. Ранее истец неоднократно высказывал свои претензии руководству ООО «УК Альтернатива НП» об отсутствии решения собственников по выбору этой компании в качестве управляющей организации, но ответчик заверял истца, что все документы оформлены надлежащим образом, вводя его в заблуждение. Только 25.07.2024 года истец выяснил, что ответчик ссылается на решение общего собрания, которое не могло выбрать ООО «УК Альтернатива НП» ИНН 

<

***> в качестве управляющей организации, а приложенный к иску текст договора на управление домом не доказывает, что он был заключен с более, чем 50% собственников.

Истец просит признать Договор управления многоквартирным домом, заключенный между ответчиком и частью собственников помещений в 

<

адрес> недействительным. Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела истец подал уточнение исковых требований, в которых указал, что ранее ответчик не предоставлял ему Договор управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, собрания по данному протоколу в их доме не проводилось, в связи с чем, истец сомневается в его подлинности. В протоколе отсутствует указание на инициаторов собрания, не указан председатель и секретарь, не указано место хранения бюллетеней. Считает договор, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным, поскольку он противоречит действующему законодательству (л.д.65-68 том 4).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приведенном выше. Дополнительно пояснил, что протокол от 25.11.2008 года ничего не доказывает, поскольку не подтвержден решениями собственников. Он является собственником 

<

адрес> с 2003 года, квартплату вносит регулярно, с 2014 года оплату за содержание жилья вносит на счет ответчика. Об общем собрании в ноябре 2008 года он узнал в 2025 году, в связи с чем, считает, что срок исковой давности им не пропущен. Договор на управление жилым домом заключен менее, чем с 50% собственников, следовательно, является недействительным.

Представители ответчика ООО «УК Альтернатива НП» ФИО2, Рак В.А. иск не признали. В возражениях пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственником помещений МКД в качестве управляющей компании 

<

адрес> была избрана ООО «УК Альтернатива». Ответчик исполнят договор управления по настоящее время. В 2008 году произошла реорганизация юридического лица в форме разделения и общим собранием от 25.11.2008 года было принято решение о внесении изменений в договор управления в части стороны правоотношения. Предмет и условия договора управления не изменялись. На основании разделительного баланса права и обязанности по управлению домом переданы ООО «УК Альтернатива» ИНН 

<

***>, а в 2015 году юридическое лицо было переименовано на ООО «УК Альтернатива НП». Реорганизация юридического лица может произойти без ведома собственников, Законом это не предусмотрено. Однако, в 2008 году ими было проведено общее собрание, и с 2008 года реквизиты везде были указаны новой управляющей компании, а с 2015 года изменено только наименование. Договоры управления домом заключались с 2006 года, новые договоры в 2008 году не перезаключались. Считают, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с иском в суд. Об указанных обстоятельствах истцу было известно с 2008 года, так как платежи по оплате коммунальных услуг с 2008 года вносились на реквизиты ООО «УК Альтернатива» ИНН 

<

***>, а с 2015 году в качестве получателя денежных средств в платежных документах указано ООО «УК Альтернатива НП». Кроме того, на протяжении нескольких лет с истцом велась переписка по данному вопросу.

Третьи лица ФИО3, ФИО4 считают иск подлежащим удовлетворению, при этом по каким основаниям, не пояснили.

Представители третьего лица ФИО7 – ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенности, с исковыми требованиями согласились. Пояснили, что в соответствии с ч.3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления является состав общего имущества. С 2006 года по 2024 год площадь нежилых помещений, принадлежащих ФИО7, не была учтена в составе общего имущества, в связи с чем, все платежи исчислялись неверно. Считают, что истец неверно сформулировал исковые требования, Договор управления МКД является незаключенным.

Определением суда от 12.03.2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены собственники помещений в 

<

адрес> (л.д.69-71 том 3), которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ГЖИ 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

С учетом мнения истца, представителей ответчика, третьих лиц, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с 2003 года ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.18 том 1).

На основании протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> 24.10.2006 года в качестве управляющей организации жилого дома выбрана ООО «УК Альтернатива» (л.д.7-9 том 1).

После избрания управляющей компании с собственниками жилых помещений были заключены Договоры управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4).

Согласно ч.7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Согласно письма Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 года №1413-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» управляющая организация, избранная на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления МКД.

В соответствии с ч.8 ст. 162 ГК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, с 24.10.2006 года ответчик является управляющей организацией МКД.

23.07.2008 года ООО УК «Альтернатива» реорганизовано в форме разделения (л.д.22-31 том 1).

В соответствии с ч.1 ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом ч.3 ст. 58 ГК РФ).

25.11.2008 года в связи с реорганизацией решением общего собрания собственников МКД №50А по ул.Матросова г.Бердска утверждена управляющая организация ООО «УК Альтернатива» ОГРН 

<

***>. Внесены изменения в Договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 452 ГК РФ (правопреемство юридических лиц при их реорганизации), стороной по договору считать правопреемника ООО «УК Альтернатива» - Общество с ограниченной ответственностью « управляющая компания Альтернатива» (ОГРН 

<

***>) (л.д.157 том 3). 

Указанное выше решение общего собрания от 25.11.2008 года в установленном законом порядке не оспорено.

15.04.2015 года изменено наименование Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Альтернатива» на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Альтернатива Новый поселок», что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.29 том 3), Свидетельством о постановке на учет в налоговом органе (л.д.27 том 3). Договоры управления в связи с реорганизацией, а также в связи со сменой наименования не перезаключались, поскольку услови договора не менялись.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (ст. 154 ГК РФ).

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что договор управления многоквартирным домом он с ответчиком не заключал. Вместе с тем, он считает данные договоры недействительными, поскольку они противоречат действующему законодательству. При этом, истец не указал, какие положения Договора управления противоречат законодательству, чем нарушены его права и интересы данным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, которое является обязательным для суда.

В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. ст. 196, 197 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В судебном заседании установлено, что на протяжении всех лет истец оплачивает коммунальные услуги и содержание жилья ответчику, что подтверждается Выпиской из лицевого счете (лд.49-62 том 3), сам истец в суде пояснил, что в платежных документах указаны реквизиты и наименование ответчика, следовательно, с 2008 года истец должен был узнать о нарушении своих прав. С исковым заявлением в суд истец обратилась 23.01.2025 года, то есть, по истечении более 17 лет. Доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истец суду не представил, ходатайств о восстановлении пропущенного срока в суде не заявлял.

Ссылка истца на то, что о нарушении своих прав она узнал при рассмотрении гражданского дела по иску ООО «УК Альтернатива НП» к нему об обеспечении доступа в жилое помещение суд считает несостоятельной. 

Кроме того, в судебном заседании истец не указал, какой пункт договора управления нарушает его права и интересы. Из пояснений истца следует, что он считает недействительным договор управления по тем основаниям, что у него имеются сомнения в проведении общего собрания от 25.11.2008 года, на котором принято решение о смене управляющей компании, в связи с ее реорганизацией, протокол общего собрания не соответствует требованиям действующего законодательства. Вместе с тем, решение общего собрания в установленном законом порядке истцом не оспорено. При таких обстоятельствах, суд считает, что истец избрал неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем его требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При обращении с иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей (л.д. 6), которая заявлена к взысканию с ответчика. С учетом требований ст. 98 ГПК РФ данное требование не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Управляющая компания Альтернатива Новый поселок» о признании недействительным Договора управления многоквартирным домом 

<

адрес>, заключенный между истцом и ответчиком, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления полного текста решения.

Судья О.В. Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 14 августа 2025 года.