Дело № 2-2688/2018

Решение

Именем Российской Федерации

06 июля 2018 года г. Саратов 

Заводской районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Зотовой Ю.Ш., при секретаре Трученковой И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску регионального общественного учреждения защиты прав потребителей Саратовской области «Человек и его Права» в интересах ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью финансово строительная компания «Стройфин», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительными условий договора №

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> года, содержащихся в пунктах 1; 2.4;3.1; 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.2;4.3;4.1.5; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2, признании действий ООО ФСК «Стройфин» незаконными, признании акта приема –передачи квартиры незаключенным, понуждении ООО ФСК «Стройфин» отредактировать название договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда, 

установил:

Региональное общественное учреждение защиты прав потребителей Саратовской области «Человек и его Права» в интересах ФИО1 обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью финансово строительная компания «Стройфин», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о о признании недействительными условий договора №КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата>, содержащихся в пунктах 1; 2.4;3.1; 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.2;4.3;4.1.5; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2, признании действий ООО ФСК «Стройфин» незаконными, признании акта приема –передачи квартиры незаключенным, понуждении ООО ФСК «Стройфин» отредактировать название договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований указывает, что ФИО1 является дольщиком, собственником жилого помещения 

<

№> расположенного по адресу: г. Саратов, 

<

адрес> на основании договора уступки права требования № У/1Д/ 141 от 

<

Дата> 

<

Дата> между ФИО1 и ответчиком был составлен и подписан акт приёма-передачи квартиры № 

<

№>, однако ответчик отказался утверждать печатью акт приёма-передачи квартиры, в акте приёма- передаче квартиры от 

<

Дата> указывается третье юридическое лицо, с которой у истца нет никаких правоотношений, а доказательств каких либо правоотношений между юридическими лицами не приложены к акту. Ответчик нарушил ч. 2, ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214- ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Истец считает, что действия ответчика являются незаконными выраженные в том, что ответчик проигнорировал, ч. 2, ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В ДДУ ответчик включает условия, грубо ущемляющие права потребителя по сравнению с установленными вышеуказанными Законами. Согласно статьи 3 ДДУ в редакции ответчика Права и обязанности дольщика п. 3.2 нарушает права потребителя, п. 3.4. нарушает права потребителя, п. 3.7 нарушает права потребителя, п. 3.8 нарушает права потребителя, п. 3.12 ущемляет права потребителя, п. 3.13 нарушает права потребителя; п. 4.3 нарушает права потребителя, п. 5.2 нарушает права потребителя, п. 5.3 нарушает права потребителя, п. 5.4 частично нарушает права потребителя (к обстоятельствам непреодолимой силы пожар, забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов, военные действия любого характера, иные действия, препятствующие застройщику обязательств по настоящему договору, п. 7.3 нарушает права потребителя, п. 7.4 нарушает права потребителя, п. 8.1 частично нарушает права потребителя, п. 8.2 нарушает права потребителя, п. 8.3 нарушает права потребителя, п. 9.1 нарушает права потребителя, п. 9.2 нарушает права потребителя, п. 9.3 нарушает права потребителя, п. 10.1 нарушает права потребителя, п. 10.2 нарушает права потребителя, п. 11.2. На основании изложенного истцы просят суд признать действия ответчика незаконными, выраженные в том, что ответчик проигнорировал, ч. 2, ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" включив в основной ДДУ, дополнительные соглашения; признать составленный 22 января 2018 года акт приёма-передачи квартиры между истцом и ответчиком незаключённый, так как ответчик отказался передать этот акт; признать пункты 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4 частично (к обстоятельствам непреодолимой силы пожар, забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов, военные действия любого характера, иные действия, препятствующие застройщику обязательств по настоящему договору; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 Договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> в редакции ответчика, недействительными; взыскать с ответчика в пользу истца моральный вред в размере 

<

№> рублей.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом всех уточнений исковых требований истец просит суд обязать застройщика изменить название договора о долевом участии в строительстве жилого дома в его редакции - договор № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома, на договор № 

<

№> о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по следующим основаниям. В части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодатель конкретно указал - настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Если в доме есть общее имущество (состав которого определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) - то это многоквартирный дом, если нет общего имущества - то это жилой дом. Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Истец считает, что ответчик с замыслом указывает иное название объекта долевого строительства жилой дом вместо многоквартирный дом, нарушая нормы права, а значит и права истца. 

Так же истец просит суд признать пункт 4.1.5. договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома №

<

№> от 

<

Дата> недействительным, поскольку он нарушает права истца как дольщика и как потребителя по следующим основаниям. В проектной документации застройщика, указана конкретная дата ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - 

<

Дата>. Однако застройщик в пункт 4.1.5. договора о долевом участии многоквартирного дома от 

<

Дата> указывает иные сведения в своих интересах, фактически передвигая сроки в свою пользу на два месяца. Застройщик в проектной документации указывает конкретный срок в соответствии с частью 3 статьи 191 ГК РФ - срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока, а в договоре о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке изменяет проектную документацию, без согласования с дольщиками, указывая срок согласно части 2 статьи 191 ГК РФ. Что является как обманом дольщика, так и обманом потребителя истца по гражданскому делу.

Истец просит признать суд п. 1 ст. 1 договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительным, так как не соответствует п.п. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (последняя редакция) договор должен содержать - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; отсутствуют сведения в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости). В ДДУ от 

<

Дата> отсутствуют способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. 

Истец просит суд признать п. 4.2 договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительным, так как он противоречит ч. 2 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года «214-ФЗ (последняя редакция) – передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Истец просит суд признать п. 3.1. договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительным, так как обязывает дольщика внести полностью и своевременно денежные средства предусмотренные договором, по следующим основаниям. П. 3.1 ДДУ противоречит п. 3.2. ДДУ, так как в п. 2.1 ДДУ уже указана конкретная общая сумма взноса по настоящему договору в размере 

<

№> рублей. Следовательно любые изменения в договоре должны быть подтверждены документально застройщиком (изменения в проектной документации, декларации) и должны быть согласованы с дольщиком по факту их изменения путём дополнительного соглашения.

Истец просит суд признать п. 2.4 договора № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительным, так как это дополнительное соглашение в будущем, без права выбора для дольщика, следовательно ухудшающее положение дольщика, которое так же обязано быть документально отражено (изменение) в проектной документации и декларации, по факту согласовано с дольщиком.

Истец Афонии В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов ФИО2 уточненные исковые требования и доводы изложенные в искомом заявлении и уточнениях поддержал в полном объеме. Кроме того уточнил основания признания пункты 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 Договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительными, поскольку они нарушают права истца ФИО1, так как в этих пунктах содержатся оказание дополнительных услуг и фактически это является дополнительными соглашениями, которые должны заключаться отдельно от договора, кроме того истцу не дали право выбора, его обязали заключить договор. Так же пояснил, что ключи и квартира истцу ФИО1 переданы, он осуществляет ремонт в квартире. 

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указав, что 

<

Дата> между ООО ФСК «Стройфин и ООО «КДС» был заключен договор № 

<

№> участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ФИО3, 

<

адрес>. ООО «КДС» подписало данный договор, согласившись со всеми его условиями. 

<

Дата> между ООО «КДС» и ФИО1 был заключён договор № 

<

№> уступки права требования двухкомнатной квартиры № 

<

№>, общей площадью 

<

№> кв. метра, расположенной в ЖК «Уют» по адресу: ФИО3, 

<

адрес>. 

<

Дата> ФИО1 подписал акт передачи квартиры № 

<

№> б/с 1 В, расположенной по адресу: 

<

адрес> г.Саратова. Никаких замечаний по поводу недостатков в вышеуказанной квартире он не указал. Согласно п. 4.1.5 ДДУ № 

<

№> участия в долевом строительстве от 

<

Дата>, застройщик обязан обеспечить ввод в эксплуатацию построенного объекта в срок до 

<

Дата>, а согласно п.4.2 вышеуказанного ДДУ, передать квартиру дольщику в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 

<

Дата>. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 

<

Дата>. Дом сдан в эксплуатацию 

<

Дата> и передан на обслуживание ООО «УК «Красная», квартира передана истцу. Вся информация о строящемся доме, об изменениях в проектной документации на строительный объект была опубликована на сайте застройщика в процессе строительства ЖК «Уют». 

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц. Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела суд приходит к следующему. 

В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

В судебном заседании установлено, что 

<

Дата> между ООО ФСК «Стройфин и ООО «КДС» был заключен договор № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома. Согласно условиям договора стороны договорились о долевом участии в строительстве жилого комплекса «Уют», многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, комплекс состоит из 2-х жилых домов, 1 жилой дом - 5 блок-секций, Б/С -I А, Б/С -1Б, Б/С - I В, Б/С -1Г, Б/С -IД, 2 жилой дом - 1 блок-секция, Б/С -2А, расположенный по адресу: 

<

адрес> города Саратова (п.1). 

При заключении настоящего договора дольщик согласен с тем, что в рабочую документацию по сравнению с проектной документацией могут вноситься изменения, в том числе и по изменению этажности, что может повлечь за собой изменение проектного решения фасада жилого дома, в котором расположена подлежащая передаче дольщику квартира, или проектное решение самой квартиры. Дольщик не будет иметь финансовых, имущественных или иных претензий к застройщику, обусловленных изменениями, указанными в настоящем пункте. Техническая характеристика квартиры, подлежащей передаче Дольщику, изложена в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.3 договора).

При заключении настоящего договора дольщик согласен с тем, что Застройщик, в дальнейшем по своему усмотрению может осуществлять на земельном участке площадью 

<

№> кв.м., с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г. Саратов, 

<

адрес>, принадлежат застройщику на условиях аренды по договору купли - продажи недвижимого имущества от 

<

Дата>, договору аренды земельного участка 

<

№> от 

<

Дата> и соглашения от 

<

Дата> к договору аренды земельного участка 

<

№> от 

<

Дата>, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Саратова от имени Администрации муниципального образования «Город Саратов», хозяйственную деятельность, а именно производить межевание земельного участка, вносить изменения в градостроительный план, осуществлять дальнейшее проектирование и строительство в соответствии с разрешенным видом использования и градостроительным планом земельного участка. Дольщик не будет иметь финансовых, имущественных или иных претензий к застройщику, в связи с хозяйственной деятельностью застройщики, указанной в настоящем пункте (п. 1.5 договора).

Дольщик обязан полностью и своевременно внести денежные средства, предусмотренные настоящим договором (п. 3.1).

Дольщик обязан своевременно оплатить образовавшиеся излишки площади квартиры в соответствии с п. 2.4 настоящего договора (п. 3.2).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих внесению Дольщиком, может быть изменен (уменьшен или увеличен) только в случае изменения общей площади квартир, указанных в Приложении 

<

№> к настоящему договору. При заключении настоящего договора Стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах общей площади квартиры по проектной документации, которая взята Сторонами за основу для расчетов по настоящему договору, и фактической площадью квартиры, которая будет установлена органами БТИ. В связи с этим Стороны договорились о следующем порядке окончательных расчетов: а) если согласно данных БТИ общая или иная площадь квартиры окажется более чем на 1% больше площади, оговоренной в настоящем договоре и Приложении N1 к нему, Дольщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика оплатить ему излишки площади (рассчитываемые как разница между площадью квартиры согласно данных БТИ и площадью квартиры, указанной в Приложение N 1 к настоящему договору), из расчета стоимости 1 кв. метра, по настоящему договору; б) если согласно данных БТИ общая или иная площадь квартиры окажется более чем на 1% меньше площади, оговоренной в настоящем договоре и Приложении N 1 к нему, Застройщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления от Дольщика вернуть ему излишне оплаченные денежные средства из расчета стоимости 1 кв. метра по настоящему договору и величины излишне оплаченной площади, рассчитываемой как разница между площадью квартиры, указанной в Приложение 

<

№> к настоящему договору, и площадью квартиры согласно выписки БТИ.

С момента ввода Дома в эксплуатацию осуществлять оплату коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию Дома по ставкам, утвержденным для данного Дома соразмерно своей доле в общей площади жилого дома (п.3.4)

Самостоятельно и за свой счет в течение 60 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры зарегистрировать право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области (п.3.7).

Заключить с эксплуатирующей организацией, по выбору Застройщика, договор на обслуживание в тридцатидневный срок с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Дольщик несет все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией квартиры с момента окончания строительства (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) (п.3.8).

Дольщик дает свое согласие на последующий залог Застройщиком прав аренды на земельный участок, указанный в п. 8.2. настоящего договора и других жилых и нежилых помещений в строящемся многоэтажном жилом доме и не являющиеся объектами долевого строительства по настоящему договору, каждому последующему залогодержателю в счет обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве (п.3.12).

«Дольщик» на основании п. 6 ст. 9 ФЗ РФ № 152 «О персональных данных» настоящим дает свое согласие на обработку Застройщиком (включая получение от «Дольщика» и/или от любых третьих лиц, с учетом требований действующего законодательства Российской Федерации) персональных данных «Дольщика», и подтверждает, что давая такое согласие, «Дольщик» действует своей волей и в своем интересе. Также настоящим «Дольщик» признает и подтверждает, что настоящее согласие считается данным им любым третьим лицам, указанным выше, с учетом соответствующих изменений, и любые такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия, при условии соблюдения требований законодательства (Федеральный закон №152-ФЗ от 27.07.2006 г.) (п.3.12).

Застройщик обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию построенного Объекта в срок

<

№> квартал 

<

Дата> (п. 4.1.5).

Застройщик вправе исполнить свои обязательства по передаче квартиры Дольщику досрочно до установленного настоящим договором срока. Застройщик обязуется передать квартиру Дольщику по окончании строительства при условии полного и надлежащего выполнения Дольщиком своих обязанностей по настоящему договору, в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 

<

Дата> (п.4.2).

Застройщик вправе отказаться от передачи квартиры Дольщику и подписания акта сдачи-приемки до выполнения Дольщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2 статьи 3 настоящего договора (п. 4.3).

Ответственность Застройщика наступает только при условии выполнения Дольщиком полностью всех своих обязательств по настоящему договору (п. 5.2).

Застройщик освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые застройщик не мог предвидеть и предотвратить разумными мерами (п.5.3).

К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Застройщик не может оказывать влияние и за возникновение которых не несет ответственности: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов, военные действия любого характера, иные действия (например, теракт), препятствующие выполнению Застройщиком обязательств по настоящему договору (п. 5.4).

Настоящий Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных настоящим договором (п.7.3).

В случае расторжения настоящего договора Дольщиком в одностороннем порядке, либо соглашением сторон по инициативе Дольщика, Застройщик удерживает штраф в размере 10% от суммы взноса, подлежащих возврату (п.7.4).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование три года с момента подписания первого акта приемки-передачи Квартиры при условии проведения сантехнических, отделочных и других работ в строгом соответствии с проектной документацией специализированной организацией. Дольщик вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков, обнаруженных при приемке Квартиры по акту приема-передачи, в разумный срок (п.8.1).

В качестве способа обеспечения исполнения обязательств Застройщика по настоящему договору выступает залог права аренды земельного участка площадью 

<

№> кв.м., с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес> и строящегося на нем жилого комплекса «Уют» (п.8.2).

При этом залог не распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся на указанном земельном участке (п.8.3).

В результате исполнения настоящего договора не возникает общей долевой или общей совместной собственности на построенный объект, кроме общей долевой собственности на места общего пользования и на земельный участок. Построенные жилые и нежилые площади передаются в частную собственность физических и юридических лиц в соответствии с договорами, заключенными ими с Застройщиком, и Дольщик не претендует на какие-либо иные жилые и нежилые площади в построенном объекте, кроме квартиры, указанной в Приложении 

<

№> к настоящему договору (п.9.1).

Дольщик поставлен в известность о том, что все отделочные и ремонтные работы в квартире не входят в стоимость квартиры, оплачиваемой Дольщиком по настоящему договору. Квартира передается Дольщику в техническом состоянии, предусмотренном Приложением № 1 к настоящему договору. По желанию Дольщика, отделочные и ремонтные работы могут быть произведены Застройщиком за счет Дольщика. При этом, объем работ и их стоимость согласовываются сторонами дополнительно (п. 9.2).

Дольщик согласен с тем, что в результате исполнения настоящего договора он получит от Застройщика квартиру в состоянии, указанном в Приложении № 1 к настоящему договору, т.е. квартиру, которая без проведения отделочных и ремонтных работ не пригодна для целей проживания. В связи с этим Дольщик подтверждает, что, подписывая настоящий договор, он был надлежащим образом заранее предупрежден Застройщиком о вышеуказанном, и это предупреждение является выполнением Застройщиком обязанностей по предупреждению Дольщика относительно недостатков товара (работы, услуги) и ненадлежащего качества товара. Стороны исходят из того, что свидетельством качества квартиры, ее соответствия проекту, техническим нормам и правилам является разрешение на ввод. В связи с этим, после подписания акта приема-передачи квартиры и ввода дома в эксплуатацию, Застройщик не принимает от Дольщика каких-либо претензий по указанным характеристикам жилого дома (п. 9.3).

Все письменные уведомления в адрес Дольщика по настоящему договору считаются направленными надлежащим образом, если они направлены заказным письмом по адресу Дольщика, указанному в настоящем договоре (п.10.1).

Уведомление, направленное в порядке, указанном в П.10.1, считается полученным Дольщиком через 7 (семь) календарных дней с даты отправки. Дата отправки определяется по печати (штампу) почтового отделения, стоящей на квитанции об отправке (п. 10.2).

Стороны обязуются не разглашать информацию, полученную друг от друга, связанную с реализацией настоящего договора (п.11.2).

<

Дата> между ООО «КДС» и ФИО1 заключен договор уступки права требования №У\1Д\141. Согласно условиям которого ООО №

<

№> уступает ФИО1 право требования с застройщика – ООО ФСК «Стройфин» после ввода жилого дома в эксплуатацию двухкомнатную 

<

адрес>, площадью 

<

№> кв.м, площадь лоджии 

<

№> кв.м., 

<

№> кв.м в блок секции 1В, расположенную на 

<

№> этаже в многоквартирных домах (от 9 надземных этажей и выше), в т,ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями в комплексе из 2-х жилых домов, 1 жилой дом — 5 блок-секций (б/с- 1А, 1Б, 1В, 1Г, 1Д,), 2 жилой дом — 1 блок- секция (б/с- 2А), расположенные по адресу: г.Саратов, 

<

адрес>, ул. им. Карла Маркса.

Согласно справке от 

<

Дата> ФИО1 произвел расчет за указанную квартиру с ООО «КДС».

Согласно акту - передачи предоставленному стороной ответчика квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», расположенном по адресу: 

<

адрес> города Саратова (застройщик ООО ФСК «Стройфин») от 

<

Дата>, ФИО1 

<

Дата> принял указанную квартиру от АО «Саратовоблжилстрой», о чем имеется подпись ФИО1 в указанном акте.

Согласно акту - передачи предоставленному стороной истца квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», расположенном по адресу: 

<

адрес> города Саратова (застройщик ООО ФСК «Стройфин») от 

<

Дата>, ФИО1 

<

Дата> принял указанную квартиру от АО «Саратовоблжилстрой», о чем имеется подпись лица, уполномоченного ООО ФСК «Стройфин» по подписанию актов осмотра и передачи квартир - Я. Н.Ф в указанном акте. 

<

Дата> между ООО ФСК «Стройфин» и АО «Саратовоблжилстрой» заключен договор подряда 

<

№> на строительство объекта. Предметом договора является выполнение работ по строительству жилого комплекса «Уют» (многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), жилых домов 

<

№> и 

<

№>, на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 

<

№> кв.м., расположенном по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», 

<

адрес>., по утвержденному надлежащим образом проекту.

Согласно доверенностям от 

<

Дата> 

<

№> ООО ФСК «Стройфин» уполномочило АО «Саратовоблжилстрой», Я. В.Ф. предоставлять права и интересы ООО ФСК «Стройфин», в том числе по подписанию актов осмотра и передачи квартир. Доверенности выданы сроком на 1 года без права передоверия. 

Рассматрия требования о признании незаконными действия ответчика, выраженные в том, что ответчик проигнорировал, ч. 2, ч. 3, ч. 4, ч. 5 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" включив в основной ДДУ, дополнительные соглашения, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования поскольку, сведения, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, приведены в п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заключенный между сторонами договор такие сведения содержит. ФИО1 заключая договор, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные договором. Условия договора не содержат условия о предоставлении ответчиком ФИО1 дополнительных услуг. В материалы дела не предоставлено сведений о том, что истец не имел доступа к информации, размещенной на сайте застройщика.

Рассматривая исковые требования о признании незаключенным между ФИО1 и ООО «ФСК «Стройфин» акта приема-передачи квартиры от 

<

Дата>, так как ответчик отказался передать указанный акт, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования по следующим основаниям.

<

Дата> ФИО1 подписал акт передачи спорной квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», по адресу: 

<

адрес> города Саратова без каких-либо замечаний. Стороны предоставили суду каждая свой экземпляр акта передачи квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», расположенном по адресу: 

<

адрес> города Саратова (застройщик ООО ФСК «Стройфин») от 

<

Дата>. Квартира передана ФИО1, что сторонами не оспаривалось. Отсутствие в акте передачи квартиры, предоставленного стороной истца оттиска печати ООО ФСК «Стройфин» и подписи ФИО1 не свидетельствуют о нарушении прав истца ответчиком. В акте передачи квартиры, предоставленном суду истцом ФИО1 имеется подпись лица, уполномоченного ООО ФСК «Стройфин» по подписанию актов осмотра и передачи квартир - Я, Н.Ф. На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании незаключенным между ФИО1 и ООО «ФСК «Стройфин» акта приема-передачи квартиры от 

<

Дата>.

Рассматривая исковые требования о признании пунктов 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 Договора № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительными суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании представитель истцов уточнил основания, по которым пункты 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 Договора № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> являются недействительными, а именно данные пункты договора нарушают права истца ФИО1, так как в этих пунктах содержатся оказание дополнительных услуг и фактически это является дополнительными соглашениями, которые должны заключаться отдельно от договора, кроме того истцу не дали право выбора. 

Исходя из того, что при подписании договора уступки ФИО1 был согласен с пунктами 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 договора долевого участия в строительстве, был свободен при заключении договора уступки, не был лишен возможности отказаться от заключения договора, кроме того указанные пункты договора не содержит условия о предоставлении ответчиком ФИО1 дополнительных услуг, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании пунктов 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.3; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2 Договора № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> недействительными. Условия договора, касающиеся распределения расходов по содержанию вновь создаваемого недвижимого имущества с момента ввода его в эксплуатацию, не противоречат действующему законодательству, не ущемляют права потребителя. Указанные расходы являются необходимыми при строительстве и не могут расцениваться как оплата каких-либо дополнительных услуг. Также из дела не следует, что договор уступки истцом был подписан под понуждением, напротив, все документы истцом были подписаны добровольно, осознанно, по соглашению сторон.

Рассматривая требование о понуждении ответчика изменить название договора о долевом участии в строительстве жилого дома в его редакции - договор № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома, на договор № КДС/2 о долевом участии в строительстве многоквартирного дома суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данных требований, поскольку наименование договора не нарушает прав ФИО1, кроме того при подписании договора уступки ФИО1 был согласен с наименованием договора № КДС/2 от 

<

Дата>.

Рассматривая требование о признании недействительным пункта 4.1.5 договора № КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата> суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. ст. 19, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о проекте строительства, соответствующую проектной документации.

Согласно п. 4.1.5 договора застройщик обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию построенного Объекта в срок-4 квартал 2017 года.

Солгано проектной декларации от 

<

Дата>, в которой содержится в том числе информация о проекте строительства жилого комплекса «Уют», многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, комплекс состоит из 2-х жилых домов, 1 жилой дом - 5 блок-секций, Б/С -I А, Б/С -1Б, Б/С - I В, Б/С -1Г, Б/С -IД, 2 жилой дом - 1 блок-секция, Б/С -2А, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> города Саратова, начало строительства третий квартал 

<

Дата>, окончание строительства четвертый квартал 

<

Дата>.после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее 

<

Дата>, застройщик передает участникам долевого стрительства объекты недвижимости.

<

Дата> ООО «ФСК «Стройфин» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

<

Дата> ФИО1 подписал акт передачи спорной квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», по адресу: 

<

адрес> города Саратова без каких-либо замечаний.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 4.1.5 договора № 

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата>, поскольку права ФИО1 ответчиком не нарушены, срок ввода в эксплуатацию построенного объекта, указанный в спорном договоре (

<

№> квартал 

<

Дата>) соответствует проектной документации. 

Рассматривая требования о признании недействительным п. 1 ст. 1 договора №

<

№> от 

<

Дата>, в связи с отсутствием в договоре способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования, поскольку пунктом 8.2 спорного договора в качестве способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по настоящему договору выступает залог права аренды земельного участка площадью 

<

№> кв.м, с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г. Саратов, 

<

адрес> и строящегося на нем жилого комплекса «Уют».

Рассматривая требования о признании недействительным п. 4.2 договора №

<

№> от 

<

Дата>, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования по следующим основаниям. 

В силу статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу статьи 8 Закона N 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона N 214-ФЗ.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости введен в эксплуатацию 

<

Дата>.

Согласно п. 4.2 договора застройщик вправе исполнить свои обязательства по передаче квартиры Дольщику досрочно до установленного настоящим договором срока. Застройщик обязуется передать квартиру Дольщику по окончании строительства при условии полного и надлежащего выполнения Дольщиком своих обязанностей по настоящему договору, в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 

<

Дата>.

<

Дата> ФИО1 подписал акт передачи спорной квартиры №

<

№>, расположенной во вновь построенном жилом комплексе «Уют», по адресу: 

<

адрес> города Саратова без каких-либо замечаний

Таким образом, права ФИО1 ответчиком не нарушены, квартира передана дольщику в течение 30 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не позднее 

<

Дата>.

Рассматривая требования о признании недействительными п. 3.1, 2.4 договора №

<

№> от 

<

Дата>, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований по следующим основаниям.

Дольщик обязан полностью и своевременно внести денежные средства, предусмотренные настоящим договором (п. 3.1 договора).

Дольщик обязан своевременно оплатить образовавшиеся излишки площади квартиры в соответствии с п. 2.4 настоящего договора (п. 3.2 договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих внесению Дольщиком, может быть изменен (уменьшен или увеличен) только в случае изменения общей площади квартир, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору. При заключении настоящего договора Стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах общей площади квартиры по проектной документации, которая взята Сторонами за основу для расчетов по настоящему договору, и фактической площадью квартиры, которая будет установлена органами БТИ. В связи с этим Стороны договорились о следующем порядке окончательных расчетов: а) если согласно данных БТИ общая или иная площадь квартиры окажется более чем на 1% больше площади, оговоренной в настоящем договоре и Приложении N1 к нему, Дольщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика оплатить ему излишки площади (рассчитываемые как разница между площадью квартиры согласно данных БТИ и площадью квартиры, указанной в Приложение N 1 к настоящему договору), из расчета стоимости 1 кв. метра, по настоящему договору; б) если согласно данных БТИ общая или иная площадь квартиры окажется более чем на 1% меньше площади, оговоренной в настоящем договоре и Приложении N 1 к нему, Застройщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления от Дольщика вернуть ему излишне оплаченные денежные средства из расчета стоимости 1 кв. метра по настоящему договору и величины излишне оплаченной площади, рассчитываемой как разница между площадью квартиры, указанной в Приложение № 1 к настоящему договору, и площадью квартиры согласно выписки БТИ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительными п. 3.1, 2.4 договора №

<

№> от 

<

Дата>, поскольку указанные пункты договора не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика. ФИО1 заключая договор, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные договором. Условия договора, предусмотренные п. 3.1, 2.4 договора не содержит условия о предоставлении ответчиком ФИО1 дополнительной услуги. Кроме того общая площадь квартиры, переданной ФИО1, предусмотренная условиями договора 

<

№> от 

<

Дата> не изменилась. 

Поскольку судом не установлено нарушение прав потребителя ФИО1 ответчиком ООО ФСК «Стройфин», требования о взыскании компенсации морального вреда, так же не подлежат удовлетворению.

Исковые требования регионального общественного учреждения защиты прав потребителей Саратовской области «Человек и его Права» в интересах ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительными условий договора №КДС/2 о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата>, содержащихся в пунктах 1; 2.4;3.1; 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.2;4.3;4.1.5; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2, признании действий ООО ФСК «Стройфин» незаконными, признании акта приема –передачи квартиры незаключенным, понуждении ООО ФСК «Стройфин» отредактировать название договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области является регистрирующим органом, в рамках полномочий и специфики государственной регистрации может выступать ответчиком только в исключительных случаях, когда оспариваются действия регистрирующего органа, которые по своей сути нарушают права истца.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований регионального общественного учреждения защиты прав потребителей Саратовской области «Человек и его Права» в интересах ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью финансово строительная компания «Стройфин», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительными условий договора №

<

№> о долевом участии в строительстве жилого дома от 

<

Дата>, содержащихся в пунктах 1; 2.4;3.1; 3.2; 3.4; 3.7; 3.8; 3.12; 3.13; 4.2;4.3;4.1.5; 5.2; 5.3; 5.4; 7.3; 7.4; 8.1; 8.2; 8.3; 9.1; 9.2; 9.3; 10.1; 10.2; 11.2, признании действий ООО ФСК «Стройфин» незаконными, признании акта приема –передачи квартиры незаключенным, понуждении ООО ФСК «Стройфин» отредактировать название договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированный текст решения изготовлен 11 июля 2018 года.

Судья Ю.Ш. Зотова