дело № 2-84/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Луга Ленинградской области 25 января 2019 года

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Степановой Е.Г.

при секретаре Середовой О.Н.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Сириус» – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Сириус», ФИО4 об оспаривании торгов, признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Сириус», ФИО4 о признании недействительным результатов публичных торгов, проведенных ООО «Сириус» по продаже земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Толмачевская волость, 

<

адрес>, признании недействительным договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Сириус» и ФИО4

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ Кировским районным судом Санкт-Петербурга вынесено решение о взыскании с ФИО3 денежных средств по договору займа с залогом имущества в размере 200000 руб., обращении взыскания на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, Толмачевская волость, 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости 2936000 руб. На основании решения суда был выдан исполнительный лист. ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель 

<

адрес> отдела УФССП России по 

<

адрес> возбудил исполнительное производство в отношении ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель снизил цену имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию, на 15%. Согласно протоколу № заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов признан ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ между межрегиональным Территориальным управлением Росимущества в городе Санкт-Петербурге и 

<

адрес> в лице ООО «Сириус» и ФИО4 был подписан договор купли-продажи арестованного имущества: жилого дома и земельного участка. Общая стоимость имущества составила 2505600 руб. Передаточный акт был подписан ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что торги были проведены с существенными нарушениями правил их проведения, которые привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах, и не отвечают целям проведения торгов по реализации имущества должников, в связи с чем имеются основания для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора. В предусмотренный п. 3 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок ООО «Сириус» не опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и места их проведения, характера продаваемого имущества и его начальной стоимости. На официальном сайте «Интернет» информационное сообщение о времени и месте проведения вторых публичных торгов ООО «Сириус» не публиковалось. Торги были проведены в тот момент, когда ФИО3 обратился в суд о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %. Договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержит полной информации о продаже земельного участка и дома. По сведениям ЕГРН на момент реализации спорного имущества и заключения договора купли-продажи на земельный участок и на дом был наложен запрет на регистрационные действия. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон. Сумма задатка в информационном сообщении о проведении торгов была указана 150000 руб., равной более чем 10 % от начальной продажной цены, что противоречит требованиям п. 4 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в первых торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене. 

Истец ФИО3 в суд не явился, его интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года, представлял ФИО1, который в заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика ООО «Сириус» - ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на один год, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Представила письменные возражения, в которых указала, что заявления истца о том, что ООО «Сириус» не опубликовало информацию о предстоящих торгах, не соответствуют действительности, что подтверждается официальной публикацией в печатной издании газета «Вести» № (4417) от ДД.ММ.ГГГГ и на официальном сайте torgi.gor.ru извещения о проведении торгов №, дата публикации извещения ДД.ММ.ГГГГ. Повторные официальные публикации в печатном издании газета «Вести» № (4423) от ДД.ММ.ГГГГ и на официальном сайте torgi.gor.ru извещения о проведении торгов №, дата публикации извещения ДД.ММ.ГГГГ. Указанные публикации (извещения) содержат сведения о реализуемом объекте, о его родовых признаках, дате, месте проведения торгов, контактный телефон организатора торгов, а также исчерпывающий перечень документов, необходимых для участия в торгах. Доводы истца о том, что торги проводились в тот момент, когда ФИО3 обратился в суд о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя, ответчик считает несостоятельными в связи с тем, что торги приостановлены не были, заявка с реализации не отозвана. Кроме того, в удовлетворении исковых требований ФИО3 судом было отказано ДД.ММ.ГГГГ, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Формулировка в договоре купли-продажи является полной и достаточной для регистрации перехода права собственности. Указание истца на наличие запретов не соответствуют действительности. Все имевшие обременения в отношении спорного объекта погашены. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО4 В информационном извещении о проведении торгов размер задатка указан в сумме равной 150000 руб., что составляет чуть более 5% от начальной продажной стоимости имущества и соответствует действующему законодательству «Об ипотеке (залоге недвижимости». Торги по продаже арестованного имущества проведены организатором торгов ООО «Сириус» с соблюдением действующего законодательства «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об исполнительном производстве» и в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик находит действия истца, выразившиеся в предъявлении иска, как злонамеренные. Истец умышленно вводит суд в заблуждение, искажая данные, неправильно калькулирует суммы, сообщает недостоверную информацию.

Ответчик ФИО4 в суд не явился, представил письменные возражения, в которых с заявленными требованиями не согласился, указал, что денежные средства за приобретенное имущество перечислены ООО «Сириус» в полном объеме, в договоре купли-продажи указана исчерпывающая информация о приобретенном объекте недвижимости и земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на оспариваемые объекты зарегистрировано за ФИО4 Торги по продаже арестованного имущества проведены ООО «Сириус» в рамках действующего законодательства. Истец умышленно вводит суд в заблуждение, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, в связи с чем просил в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Третье лицо Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в суд представителя в суд не направило, представило письменный отзыв на иск, в котором указало, что довод истца об отсутствии извещения о проведении торгов является недостоверным, так как Обществом размещены извещения о проведении как первичных, так и вторичных торгов. Истцом не доказаны существенные нарушения правил проведения торгов, которые могли повлиять на их результат. Все необходимые условия для привлечения наибольшего числа покупателей Обществом соблюдены. Доводы истца о нарушении его законных прав и интересов проведенными торгами необоснованны, не представлены доказательства нарушения процедуры торгов. В связи с чем МТУ Росимущества просило в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третье лицо УФССП по Ленинградской области представителя в судебное заседание не направило, письменное мнение относительно заявленных истцом требований не представило.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по Ленинградской области представителя в суд не направило, возражений относительно заявленных требований не представило.

Выслушав доводы явившихся лиц, исследовав и оценив материалы делая, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (п. 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (п. 3).

Статьей 93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Кировским районным судом г. Санкт-Петербурга выдан исполнительный лист по делу № серии ФС № о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО5 денежных средств по договору займа с одновременным залогом имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2000000 руб., из которых 1000000 руб. - сумма основного долга, 300000 руб. - проценты за пользование займом, 550000 руб. - договорная неустойка, 150000 руб. договорная неустойка за просрочку оплаты процентов за пользование займом; обращении взыскания на земельный участок общей площадью 1000 кв.м по адресу: 

<

адрес> кадастровый № и жилой дом (готовность 92%) по адресу: 

<

адрес>, условный № путем продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости 2936000 руб. из которых 360000 руб. стоимость земельного участка, 2576000 руб. стоимость дома с надворными постройками. Взыскании с ФИО3 в пользу ФИО5 расходов по оплате государственной пошлины в сумме 18400 руб. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя 

<

адрес> отдела судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО3

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, передано следующее имущество: земельный участок площадью 1000 кв.м и жилой дом (готовность 92 %) по адресу: 

<

адрес>, с начальной продажной ценой по решению суда 2936000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и 

<

адрес> и ООО «Сириус»заключен государственный контракт № на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов. 

ДД.ММ.ГГГГ МТУ Росимущества направлено поручение ООО «Сириус» на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах №.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи арестованного имущества на торги. 

Согласно протоколу МТУ Росимущества № подведения итогов приема заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества и признании аукциона несостоявшимся от ДД.ММ.ГГГГ, комиссия постановила признать аукцион по продаже лота № указанного имущества не состоявшимся по причине того, что не было подано ни одной заявки.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ снижена цена имущества, переданного в специализированную организацию на реализацию на 15 %. Установлена цена земельного участка и жилого дома в сумме 2495600 руб. 

Согласно протоколу МТУ Росимущества № подведения итогов приема и регистрации заявок и допуске претендентов к участию в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ комиссия приняла решение признать участниками аукциона ФИО6 и ФИО7

Победителем аукциона по продаже лота № арестованного заложенного имущества признан ФИО4, цена проданного имущества составляет 2505600 руб. (протокол № МТУ Росимущества заседания комиссии от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ МТУ Росимущества в лице ООО «Сириус» и ФИО4 подписан протокол № о результатах торгов по продаже арестованного заложенного имущества. 

ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице ООО «Сириус» и ФИО4 заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять оплаченное им, подвергнутое аресту Лужским РОСП УФССП РФ по Ленинградской области по исполнительному производству №-ип от ДД.ММ.ГГГГ, переданное на реализацию на основании постановления о передаче на реализацию арестованного имущества судебного пристава-исполнителя Лужского РОСП УФССП РФ по Ленинградской области, по акту передачи арестованного имущества на торги б/н от ДД.ММ.ГГГГ, судебного пристава-исполнителя Лужского РОСП УФССП РФ по Ленинградской области ФИО8, принадлежащее должнику ФИО3 арестованное заложенное недвижимое имущество: жилой дом, незавершенный строительством, готовность — 92 %, кадастровый № и земельный участок общей площадью 1000 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктов, кадастровый № по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи общая стоимость имущества составляет 2505600 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сириус» и ФИО4 подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи арестованного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сириус» перечислило денежные средства от реализации арестованного имущества должника ФИО3 в размере 2505600 руб. Лужскому отделу УФССП по 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены записи о правах собственности ФИО4 на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № категория земель: 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и на объект незавершенного строительства 92% степень готовности, проектируемое назначение: жилое, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Истец оспаривает проведенные торги и заключенный по их результатам договор, при этом в качестве одного из оснований для признания проведенных торгов недействительными ссылается на то, что в предусмотренный законом срок ООО «Сириус» не опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и месте проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости. 

Согласно пункту 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" впорядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в газете «Вести» № (4417) опубликована информация об аукционе №, который состоится ДД.ММ.ГГГГ в 12:00 г. 

<

адрес> Володарского, 

<

адрес>, предмет торга: жилой дом незавершенный строительством 92% готовности кадастровый № и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, земли населенных пунктов, кадастровый № по адресу: 

<

адрес> Начальная цена:2936000 руб. 00 коп. Сумма задатка 150000 руб. Шаг аукциона 10000 руб.

На официальном сайте http://torgi.gov.ru ДД.ММ.ГГГГ опубликовано извещение № о принятии заявок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на участие в аукционе ДД.ММ.ГГГГ, которое содержало дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.

ДД.ММ.ГГГГ в газете «Вести» № (4423) опубликована информация об аукционе, который состоится ДД.ММ.ГГГГ в 

<

данные изъяты> 

<

адрес>, предмет торгов: 

<

адрес>. Начальная цена:2495600 руб. Сумма задатка 50000 руб. Шаг аукциона 10000 руб.

На сайте http://torgi.gov.ru ДД.ММ.ГГГГ опубликовано извещение № о принятии заявок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на участие в аукционе ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд считает, что организатором торгов была выполнена предусмотренная законом обязанность по извещению о предстоящих торгах, и доводы истца об отсутствии такого извещения являются несостоятельными.

Также истец ссылается на то, что в момент проведения торгов, истцом в судебном порядке оспаривалось постановление судебного пристава-исполнителя о снижении цены переданного на реализацию имущества.

Суд полагает, что сам по себе факт обращения в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава не свидетельствует о недействительности проводимых в этот момент торгов.

Наличие судебного решения об удовлетворении требований о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены арестованного имущества может служить основанием для оспаривания торгов, проведенных по сниженной цене, однако такого решения суда в материалы дела истцом не представлено.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ не содержит полной информации о продаже земельного участка и дома, противоречит материалам дела, согласно которым оспариваемый договор содержит полную информацию о предмете договора.

В качестве одного из оснований для оспаривания торгов истец также указывает на то, что по сведениям ЕГРН по момент реализации спорного имущества и заключения договора купли-продажи на земельный участок и на дом был наложен запрет на регистрационные действия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 6 Федерального Конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу акты федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

Поскольку торги были осуществлены в рамках исполнения решения суда, которое является обязательным и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации, договор купли-продажи был заключен на основании результатов проведенных торгов, наличие или отсутствие ареста на указанное имущество какого-либо правового значения для законности проводимых торгов не имеет и на их действительность не влияет.

Также истец ссылается на то, что сумма задатка в информационном сообщении о проведении торгов была указана в размере 150000 руб., что составляет более 10% от начальной продажной цены в нарушение п. 4 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 4 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. 

В информационном сообщении № организатором торгов размер задатка был указан в сумме 150000 руб., что составляет 5,11 % от установленной судом начальной цены 2936000 руб..

Суд полагает, что установление задатка в размере, незначительно превышающем предусмотренный законом размер, не привело к нарушению прав должника, торги от ДД.ММ.ГГГГ были признаны несостоявшимися, в связи с чем данное обстоятельство на правомерность проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов повлиять не могло. 

При установленных обстоятельствах, поскольку истцом в процессе рассмотрения дела не доказано наличие существенных нарушений в проведении оспариваемых торгов, которые затронули имущественные права и интересы истца, суд полагает, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Сириус», ФИО4 о признании недействительным результатов публичных торгов, проведенных ООО «Сириус» по продаже земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, признании недействительным договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Сириус» и ФИО4 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено 30 января 2019 года

Председательствующий: