Дело № 2 – 1826 / 2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.- к. Анапа «19» ноября 2018 года

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Немродова А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием истицы ФИО1, ее представителя ФИО2, действующего по доверенности от 08.02.2018 г., 

ответчика ФИО3, представляющего также интересы третьего лица ФИО4 по доверенности от 03.10.2018 г., 

представителя третьего лица администрации МО г.-к. Анапа – ФИО5, действующего на основании доверенности от 10.08.2018 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Анапский городской суд с иском к ФИО3 о признании сделки незаключенной. 

Определением Анапского городского суда от 07.08.2018 г. к производству было принято уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2017 г. 

Определением Анапского городского суда от 17.08.2018 г. дело было передано на рассмотрение по подсудности в Анапский районный суд. 

Определением Анапского районного суда от 05.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация МО г.-к. Анапа.

В судебном заседании истица ФИО1, ее представитель ФИО2 заявленные уточненные требования поддержали и пояснили, что 11.11.2017 г. ФИО1, ФИО6 и ФИО3 подписали предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 650 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Стоимостью договора и порядком расчетов, согласно п. 2.1 договора, являются понесенные ФИО3 убытки за представление в судах, администрациях, Росреестре и иных организациях. Какое представительство и на что оно направленно, исходя из написанного в п. 2.1 предварительного договора, установить не возможно. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Данный договор не имеет согласованного существенного условия – цены договора. Каких-либо договоров оказания юридических услуг между истицей и ответчиком, в котором согласована стоимость и предмет договора, не имеется. П. 2.1 предварительного договора стоимостью договора указано – понесенные ответчиком расходов на представление в судах, администрациях, Росреестре и иных организациях. Представление кого, чего, чьих интересов, а также на что направлено представление ответчиком в указанных организациях и какова сумма понесенных ответчиком убытков в договоре не указанно и соответственно не согласовано. Кроме того, предметом предварительного договора купли-продажи земельного участка является несуществующий объект недвижимости. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Требование об изменении или о расторжении договора может было заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении. Истицей ответчику направлялось уведомление о недействительности подписанного предварительного договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2017 г. Какого-либо ответа от ответчика на поданное уведомление не поступало. На основании изложенного, просят суд признать сделку – предварительный договор купли-продажи земельного участка от 11.11.2017 г. между ФИО1, ФИО6 и ФИО3 недействительной.

Ответчик ФИО3, представляющий также интересы третьего лица ФИО4, возражал против удовлетворения иска ФИО1 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка. Пояснил, что 11.11.2017 г. между ФИО6, ФИО1 с одной стороны и ним с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка, согласно которому покупателю перейдет право собственности на земельный участок площадью 650 кв.м., образованный из земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с кадастровым номером 000. По условиям заключенного договора он взял на себя обязательства по подготовке документов для государственной регистрации права собственности ФИО6 и ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапски район, (...), находящиеся в их совместном владении. А в случае необходимости представительство их интересов в суде, подготовка и согласование соответствующей документации для внесения сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости и иные расходы, связанные с исполнением договора. Впоследствии, после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, ФИО6 и ФИО1 будет передан ему за понесенные расходы земельный участок площадью 650 кв.м., сформированный из земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с кадастровым номером 000. Во исполнение указанного договора 23.10.2017 г. ФИО1 на его имя была выдана нотариальная доверенность на представление интересов во всех судах судебной системы РФ, прокуратуре, службе судебных приставов, правоохранительных, административных, регистрационных органах. Действуя в интересах доверителя, им произведены действия по исполнению взятых на себя обязательств, в том числе представительство в Анапском районном суде, а также им подготовлены и направлены ряд ходатайств об истребовании доказательств по делу. Понесены расходы на изготовление и получение технических документов в БТИ, а также по подготовке документов по государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества. 28.12.2017 г. доверенность распоряжением нотариуса была отменена, однако он продолжил исполнять взятые на себя обязательства по доверенности от ФИО6 По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, что было достигнуто при подписании договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Стоимость недвижимого имущества, указанного в предварительном договоре, согласно п. 2 составляет понесенные убытки покупателем, включающие в себя представление в судах, администрации, Росреестре и иных организациях, а также в силу п. 5.1 договора – эквивалентна стоимости образуемого земельного участка в (...) Анапского района Краснодарского края. Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе. Согласно предварительному договору, он (ФИО3) не должен отчитываться перед продавцами за понесенные расходы. Предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2017 г. является часть земельного участка площадью 650 кв.м., который будет сформирован из земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с кадастровым номером 000, а оплатой за указанную часть земельного участка являются расходы, понесенные им на подготовку документов для государственной регистрации права собственности ФИО6 и ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному адресу. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). В настоящее время взятые на себя обязательства по предварительному договору им практически исполнены, в связи с чем полагает, что исковое заявление ФИО1 о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению, поскольку данное действие позволит ФИО1 в дальнейшем уклониться от исполнения обязательств по предварительному договору.

Представитель третьего лица администрации МО г.-к. Анапа – ФИО5 просил суд вынести законное и обоснованное решение по настоящему гражданскому делу, с учетом несогласованности сторонами условий о предмете и цене предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Третье лицо ФИО4, в надлежащем порядке извещенная о времени и месте заседания, в суд не явилась. В материалах дела имеется ходатайство, согласно которому просит рассмотреть дело в ее отсутствие. В соответствии с письменными пояснениями указанного лица, в связи с отсутствием финансовой возможности самостоятельно произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, ими был заключен оспариваемый договор с ФИО3 11.11.2017 г. между ней, ФИО1 и ФИО3 был заключен договор, который содержит в себе элементы договора об оказании услуг и предварительного договора купли-продажи части земельного участка. По условиям заключенного договора ФИО3 берет на себя обязательства по подготовке документов для государственной регистрации ее и ФИО1 права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), находящиеся в совместном с ФИО1 владении, а в случае необходимости представительство их интересов в суде, подготовка и согласование соответствующей документации для внесения сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости и иные расходы, связанные с исполнением договора. Впоследствии после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, ими будет передан ФИО3 за понесенные им расходы земельный участок площадью 650 кв.м., сформированный из земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Элементы предварительного договора купли-продажи были включены с целью гарантировать ФИО3 компенсацию понесенных расходов. Полагая, что достигнутые соглашения не противоречат действующему законодательству, они подписали договор. Поскольку условия предварительного договора на момент заключения сторонам были понятны, стороны осознавали правовые последствия заключенного договора, просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

С учетом правил ст. 167 ГПК РФ и мнения участников судебного заседания, суд считает, что неявка третьего лица не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав истицу ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчика ФИО3, представляющего также интересы третьего лица ФИО4, представителя третьего лица администрации МО г.-к. Анапа – ФИО5, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит уточненные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч.ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как предусмотрено ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи части земельного участка от 11.11.2017 г. ФИО6 и ФИО1 с одной стороны (продавцы) и ФИО3 (покупатель) с другой стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка площадью 650 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), разрешенное использование: ИЖС, на условиях и в соответствии с настоящим договором (п.п. 1.1, 1.2.1).

Согласно п. 2.1 указанного договора по предварительной договоренности между сторонами образующийся земельный участок, указанный в п. 1 настоящего договора, переходит к ФИО3 за понесенные им убытки, включающие в себя представление в судах, администрациях, Росреестре и иных организациях. 

Согласно п. 4.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее трех дней с момента государственной регистрации образованного земельного участка.

23.01.2018 г. истицей ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 было направлено письмо – уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи части земельного участка от 11.11.2017 г.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 25.06.2018 г. по гражданскому делу № 2-192/2018 были частично удовлетворены исковые требования ФИО6, ФИО1 к администрации МО г.-к. Анапа об установлении факта добросовестного и непрерывного владения жилым домом и земельным участком, признании права на доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Установлен факт добросовестного и непрерывного владения ФИО6 и ФИО1 в течение срока приобретательной давности недвижимым имуществом: жилым домом литер А с кадастровым номером 000, общей площадью 71,2 кв.м., жилой площадью 26,4 кв.м., расположенным на земельном участке площадью 1334 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Признано за ФИО6 и ФИО1 право собственности по ? доле за каждой в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А, с кадастровым номером 000, общей площадью 71,2 кв.м., жилой площадью 26,4 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1334 кв.м., с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Определением Анапского районного суда от 25.06.2018 г. требования ФИО6, ФИО1 в части признании права собственности на земельный участок оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истицами досудебного порядка урегулирования спора.

В ходе указанного судебного разбирательства интересы истицы ФИО6 представлял ФИО3 по доверенности 000 от 10.01.2018 г.

Ранее распоряжением 000 от 28.12.2017 г. ФИО1 отменила доверенность 000 от 23.10.2017 г., выданную на имя ФИО3 на представление интересов во всех судах судебной системы РФ, прокуратуре, службе судебных приставов, правоохранительных и административных органах, регистрационных органах.

Согласно уведомлениям Анапского отдела Управления Росреестра по КК от 12.07.2018 г., от 13.07.2018 г., от 02.10.2018 г. в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок площадью 1334 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.10.2018 г. зарегистрировано право ФИО4 на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 71,2 кв.м. с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

Как установлено ч.ч. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Согласно ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Также согласно ч.ч. 4, 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ч. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ч. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч. 1 ст. 131 ГК РФ). 

В ст. 1 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество (ч.ч. 3, 4). 

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела, истица ФИО1 и третье лицо ФИО4, заключившие предварительный договор купли-продажи недвижимости, не являлись и в настоящее время не являются собственниками земельного участка площадью 1334 кв.м. с кадастровым номером 000 в (...) Анапского района Краснодарского края (...), из которого должен был быть сформирован приобретаемый ответчиком ФИО3 земельный участок площадью 650 кв.м. 

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434).

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.

Согласно ч. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Как закреплено в ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В оспариваемом предварительном договоре купли-продажи недвижимости указано, что продаваемым имуществом будет являться земельный участок площадью 650 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 000, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отсутствуют. 

На основании ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 настоящего кодекса, не применяются.

Так ч. 3 ст. 424 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В предварительном договоре купли-продажи земельного участка между ФИО1, ФИО4 и ФИО3 не определена цена продаваемого недвижимого имущества. Указано, что образующийся земельный участок переходит к ФИО3 за понесенные им убытки, включающие в себя представление в судах, администрациях, Росреестре и иных организациях. 

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По общему правилу ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В силу ч. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 Гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 Гл. 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. 

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 указано, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (ч. 3 ст. 555 ГК РФ). 

Оспариваемый предварительный договор купли-продажи части земельного участка от 11.11.2017 г. был заключен лицами, выступающими в качестве продавцов (ФИО6, ФИО1), не являющимися собственниками земли ни на момент подписания договора, ни в настоящее время. На земельный участок площадью 1334 кв.м. с кадастровым номером 000 по (...) в (...) Анапского района Краснодарского края, из которого должен был быть образован продаваемый земельный участок площадью 650 кв.м., право собственности продавцов не зарегистрировано, документов, являющихся основаниями для приобретения земли в собственность, не имеется.

Также в предварительном договоре не содержится условий, позволяющих установить предмет основного договора, так как в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. 

Закон не запрещает согласовывать продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, однако в данном случае в договоре не выполнена индивидуализация предмета договора путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Кроме того, в предварительном договоре не установлена цена продаваемого недвижимого имущества. Указание в договоре, что по договоренности между сторонами образующийся земельный участок переходит покупателю ФИО3 за понесенные им убытки, включающие в себя представление в судах, администрациях, регистрационном органе и иных организациях, не является согласованным условием о цене продаваемой недвижимости. Сам ответчик не может пояснить, какие именно убытки и в каком размере были им понесены.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что оспариваемая сделка содержит в себе элементы договора об оказании услуг и предварительного договора купли-продажи части земельного участка, суд находит несостоятельными, в связи с отсутствием в оспариваемом договоре согласованных сторонами условий договора оказания услуг. Каких-либо иных договоров оказания юридических услуг между истицей и ответчиком не заключалось, ранее выданная истицей доверенность на имя ответчика была отменена. 

Изложенные обстоятельства являются основанием для признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от 11.11.2017 г. между ФИО1, ФИО7 и ФИО3 

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, учитывая обоснованные доводы истицы, суд признает недействительным предварительный договор купли-продажи части земельного участка от 11.11.2017 г. между ФИО1, ФИО7 и ФИО3 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи части земельного участка от 11.11.2017 г. между ФИО4, ФИО1 и ФИО3. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н.Немродов