Дело № 2-14/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2018 года город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Толкуновой М.В.,

при секретаре судебного заседания Денисовой Т.С.,

с участием:

истца ФИО1, представителя истца – ФИО3 на основании заявления,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Аткарск 21 июня 2018 года гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области о признании сделки действительной, признании права собственности покупателя на объект недвижимости, 

установил:

ФИО1 ФИО12 обратился в Аткарский городской суд Саратовской области с вышеуказанным иском к ФИО4 ФИО11.

Исковые требования обоснованы истцом тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО5 ФИО13, действующей от имени собственника – ФИО4 ФИО14, договор купли-продажи жилого 

<

адрес>. Расчеты по сделке были произведены полностью. С указанного момента жилой дом находится в его владении и пользовании, он осуществляет оплату коммунальных услуг. Договор купли-продажи был составлен в простой письменной форме, нотариусом не удостоверялся. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности от ФИО4 ФИО15 к нему, ФИО1 ФИО16, на жилой 

<

адрес> осуществлена не была, поскольку он не обладал необходимыми денежными средствами для уплаты государственной пошлины. Затем ответчик переехала на другое место жительства и в поселке Лопуховка в настоящее время не проживает, уклоняясь, тем самым, от государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним, ФИО1 ФИО21 и ФИО4 ФИО22 в лице представителя ФИО5 ФИО17, действительным, признать за ним право собственности на жилой 

<

адрес> 

В судебном заседании истец ФИО1 ФИО18 исковые требования поддержал в полном объеме, просил с учетом уточнений их удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что о смерти ФИО4 ФИО20 узнал только тогда, когда подал иск в суд. Деньги ФИО5 ФИО19 при заключении договора были переданы полностью, в размере 30000 рублей. Затем между ними был составлен акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, а также двух сараев, колодца и сооружения. В связи с тем, что он не обладал ни необходимыми юридическими познаниями, ни достаточными денежными средствами, договор зарегистрирован в установленном порядке не был. В дальнейшем, стали возникать проблемы с заключением договоров на оплату коммунальных услуг, энергоснабжение и газоснабжение. Также он не имеет возможности начать реконструкцию дома, поскольку право собственности за ним не зарегистрировано. В дальнейшем, после уточнения исковых требований, просил рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие своего представителя. 

Ответчик – ФИО4 ФИО23 умерла ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве правопреемника ответчика к участию в деле привлечена администрации Аткарского муниципального района Саратовской области.

Представитель ответчика – администрации Аткарского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, содержащий просьбу рассмотреть дело в отсутствие представителя.

При таком положении неявка ответчика не препятствует судебному разбирательству и, руководствуясь частью 5 статьи 167 ГПК РФ, суд постановил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Третье лицо – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещенное о месте, дате и времени судебного заседания, сущности заявленных требований, представило заявление, содержащее просьбу рассмотреть дело в отсутствие представителя.

При таком положении, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица, поскольку его неявка не препятствует судебному разбирательству. 

Третье лицо – администрация Лопуховского муниципального образования Аткарского муниципального района Саратовской области, извещенное о месте, дате и времени судебного заседания, сущности заявленных требований, представило заявление, содержащее просьбу рассмотреть дело в отсутствие представителя.

При таком положении, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица, поскольку его неявка не препятствует судебному разбирательству. 

Третье лицо – ФИО5 ФИО24, извещенная о месте, дате и времени судебного заседания, сущности заявленных требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в ее отсутствие.

При таком положении, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд постановил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица ФИО5 ФИО25 поскольку его неявка не препятствует судебному разбирательству. 

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения истца, исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменные доказательства, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе разбирательства гражданского дела установил нижеследующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, а также иные имущественные отношения, регулируются гражданским законодательством, состоящим (пункт 2 статьи 3 ГК РФ) из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ исключительное право распоряжения имуществом, в том числе его отчуждения иным лицам, принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на жилые помещения, к каковым относятся и жилые дома (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных гражданским законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли - продажи.

Из договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что ФИО1 ФИО26 приобрел в собственность у ФИО5 ФИО28, действовавшей по доверенности от ФИО4 ФИО27, недвижимость: жилой дом с земельным участком, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д.7,8).

По общему правилу, содержащемуся в статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Применительно к договорам купли-продажи, пункт 1 статьи 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Расчёты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы (пункт 1 статьи 861 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По условиям договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена продаваемой недвижимости определена сторонами в 30000 рублей, которые получены ФИО5 ФИО29 при подписании договора (л.д.14 оборот).

При таком положении, поскольку договор купли - продажи по форме и содержанию отвечает закону, в частности нормам пункта 1 статьи 160, абзаца 1 пункта 1 статьи 161, пункта 1 статьи 163 (в редакции на момент подписания Договора), пункта 2 статьи 434 (в редакции на момент подписания Договора), статей 550, 554 и 555 ГК РФ, учитывая положения части 2 статьи 150 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истцом факта совершения сделки, а также исполнения покупателем обязанности оплатить купленное имущество (пункт 1 статьи 486 ГК РФ), а продавца - передать имущество (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Свидетели ФИО1 ФИО30 и ФИО6 ФИО31 показали в судебном заседании, что они присутствовали при заключении сделки, договор в письменном виде составила ФИО6 ФИО34 ФИО1 ФИО33. передал ФИО5 ФИО32 деньги за приобретаемый дом в сумме 30000 рублей, а затем они составили акт приема-передачи жилого дома с земельным участком. ФИО4 ФИО36 на тот момент не проживала в поселке Лопуховка, поэтому от ее имени действовала ФИО5 ФИО35 по доверенности. 

В силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 8 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То, что государственная регистрация сделки и перехода к истцу права собственности на жилое помещение до настоящего времени не произведена, подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимости – жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (л.д.98). 

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ). При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Согласно п. 5 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи.

Таким образом, поскольку Договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с положениями статьи 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ФИО4 ФИО37 на праве собственности принадлежал жилой дом полезной площадью 33,7 кв.м. с надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.11), а также земельный участок общей площадью 3200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.10,11). 

Оценив сложившуюся ситуацию применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, суд учитывает следующее. 

Как следует из копии записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Специализированным отделом государственной регистрации актов гражданского состояния смерти по 

<

адрес> управления по делам записи актов гражданского состояния Правительства Саратовской области (л.д.127), ФИО4 ФИО38, ДД.ММ.ГГГГ рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ. 

Следовательно, в силу указанного обстоятельства, ФИО4 ФИО39 не может быть подано заявление на государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 ФИО40

Как следует из сообщений нотариуса нотариального округа г. Саратов Саратовской области ФИО7, наследственного дела на имущество ФИО4 ФИО41, умершей ДД.ММ.ГГГГ, не имеется (л.д.134).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Таким образом, орган местного самоуправления в лице администрации Аткарского муниципального района вправе наследовать данное выморочное имущество в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы заключения сделок и возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, при оценке сложившейся ситуации, суд учитывает следующее. 

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) предписывает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ, как специальная норма, предполагает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимости относятся, в том числе жилые помещения.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) возникновение, переход и само право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд учитывает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший на момент заключения договора) не содержат норм, регулирующих сроки обращения сторон договоров с заявлениями о государственной регистрации сделок и перехода права. 

Следовательно, такое обращение сторон возможно во всякое время после совершения сделки и является равной обязанностью каждой из них по отношению к другой. 

Обстоятельства, связанные со смертью ФИО4 ФИО42, по смыслу искового заявления, расцениваются ФИО1 ФИО43 как аналог уклонения от регистрации сделки и перехода права.

Из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ следует, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих вопросы регистрации сделок и перехода права в случае смерти одной из сторон договора.

Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичная норма содержится в абзаце третьем пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 21.12.2013 № 379-ФЗ, от 13.07.2015 № 251-ФЗ), из которого следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

По смыслу норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под уклонением от регистрации сделки и перехода права собственности следует понимать бездействие стороны договора, выражающееся в неявке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления. 

При этом рассматриваемая судом ситуация, которая обусловлена невозможностью явки в регистрирующий орган умершего лица, является сходной со случаями уклонения от государственной регистрации перехода права собственности по договору, что делает допустимым применение судом при разрешении спора пункта 2 статьи 165 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии. 

В силу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации сделки и перехода к ней права собственности на земельные участки, жилой дом с хозяйственными постройками, ФИО1 ФИО44 не вправе распоряжаться имуществом, что свидетельствует о действительном характере нарушения его права, которое, в этой связи, подлежит судебной защите.

При таких обстоятельствах, учитывая, что избранный истцом способ защиты права не противоречит закону, суд находит исковые требования ФИО1 ФИО45 в части принятия решения о регистрации сделки и перехода права подлежащими удовлетворению.

В силу части 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Пункт 1 статьи 11 ГК РФ устанавливает, что защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в том числе, путем признания права (статья 12 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017), права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. 

Анализируя изложенное, избранный ФИО1 ФИО46 способ защиты права путем его признания суд находит приемлемым, а сами заявленные требования в этой части также подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО47, удовлетворить. 

Произвести в Едином государственном реестре недвижимости государственную регистрацию сделки - совершенного ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме между продавцом ФИО4 ФИО48 в лице представителя ФИО5 ФИО50 и покупателем ФИО1 ФИО49 договора купли - продажи – жилого дома площадью 33,7 кв.м. с хозяйственными постройками: двумя сараями, смешанным сооружением, колодцем и земельного участка площадью 3200 кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>.

Произвести в Едином государственном реестре недвижимости государственную регистрацию перехода от продавца ФИО2 в лице представителя ФИО5 ФИО51 к покупателю ФИО1 ФИО52 права собственности на недвижимость – жилой дом площадью 33,7 кв.м. с хозяйственными постройками: двумя сараями, смешанным сооружением, колодцем и земельный участок площадью 3200 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>, приобретенные ФИО1 ФИО53 ДД.ММ.ГГГГ на основании сделки - договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Признать за ФИО1 ФИО54 право собственности на жилой дом площадью 33,7 кв.м. с хозяйственными постройками: двумя сараями, смешанным сооружением, колодцем и земельный участок площадью 3200 кв.м., предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: 

<

адрес>. 

Копию настоящего решения в трехдневный срок со дня его вступления в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области. 

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда посредством подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня, следующего за днем принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Председательствующий судья: М.В.Толкунова

Мотивированное решение составлено 26 июня 2018 года.

Председательствующий судья: М.В.Толкунова