Дело № 2-16/2025 (2-57/2024; 2-751/2023)

УИД 28RS0005-01-2023-000483-28

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 июня 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе: 

председательствующего Воропаева Д.В.,

при секретаре Ермиловой Е.П.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО10, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>2, 

представителя ответчика ИП ФИО2 – адвоката ФИО11, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрела жилой дом с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 102,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым 

<

номер>, по адресу: 

<

адрес>, пер. Азовский, 

<

адрес> за 7 060 000 рублей. В дальнейшем у истца появились претензии к качеству товара, поскольку в ходе проживания стали проявляться скрытые недостатки. По заказу истца был составлен отчёт, согласно которому общая стоимость устранения дефектов составляет 1 668 989 рублей. Вместе с тем, приобретая недвижимое имущество, ФИО1 не предполагала, что у неё возникнет необходимость производить какие-либо ремонтные работы. Таким образом, ФИО1 спорный жилой дом был продан с недостатками, что помимо материального ущерба причинило истцу моральный вред. 

С учётом изложенного, уточнив заявленные требования истец просила взыскать с ИП ФИО2 в свою пользу в счёт соразмерного уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 800 852 рубля 58 копеек, а также компенсацию морального вреда – 100 000 рублей, расходы на подготовку заключения по итогам обследования объекта недвижимости – 25 000 рублей, расходы на оформление доверенности 1 700 рублей и штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

В письменных возражениях представитель ИП ФИО2 – адвокат ФИО11 с иском не согласился, приводил доводы о том, что стоимость устранения явных недостатков не подлежит взысканию с ответчика, поскольку цена договора определена с учётом этих недостатков. Полагал, что истец злоупотребляет своими правами. Обращал внимание на то, что часть недостатков, указанных в экспертном заключении, была озвучена при заключении договора купли-продажи, в связи с чем денежные средства в сумме 560 000 рублей были возвращены истцу, о чём ФИО1 не сообщила при подаче искового заявления. Считал, что истцом, несмотря на проведение судебной экспертизы, не доказано то, что выявленные недостаткив, являются существенными. 

В судебных заседаниях представитель истца ФИО1 – ФИО10 пояснил что основания иска не изменились. Истец не знала о недостатках объекта недвижимости, что повлияло на её решение приобрести объект недвижимости за цену, указанную в договоре купли-продажи. Изменения в цену договора в связи со строительными недостатками стороной истца не вносились. ФИО1 не обладает специальными познаниями, в последующем стала замечать недостатки. До заключения договора объект недвижимости ФИО1 осматривала сама, при этом скрытые и иные недостатки невозможно было выявить без специальных познаний в области строительства. Не оспаривая подпись ФИО1 в расписке о возврате части денежных средств, приводил доводы о том, что в договоре купли-продажи объекта недвижимости была указана завышенная цена, которая фактически ФИО1 не уплачивалась. Какие-либо деньги по расписке, представленной стороной ответчика, не передавались. 

Представитель ответчика ИП ФИО2 – адвокат ФИО11 в судебных заседаниях против удовлетворения исковых требований возражал. Приводил доводы о том, что ИП ФИО4 не получала претензию от потребителя ввиду неправомерных действий АО «Почта России», в связи с чем требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке. Не соглашался с определённой в иске суммой уменьшения покупной цены, полагая её завышенной. Обращал внимание на то, что экспертом дважды были указаны одни и те же недостатки в экспертном заключении, что повлияло на выводы эксперта о сумме устранения недостатков. Возражал против удовлетворения требований о взыскании с ответчика стоимости устранения явных строительных недостатков. Обращал внимание на наличие расписки, по которой ИП ФИО2 передала ФИО1 денежные средства после заключения договора купли-продажи, считая это частичным возмещением стоимости устранения скрытых недостатков. 

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, сведения о наличии уважительных причин, объективно препятствующих явке представителей в судебное заседание, в суд не представили. С учётом изложенного, на основании правил ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения за счёт кредитных средств, в соответствии с п. 1.1. которого продавец продаёт, а покупатель за счёт собственных средств и кредитных средств, предоставленных ему АО «Газпромбанк» покупает в собственность у продавца жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес> сельсовет, 

<

адрес>, пер. Азовский, 

<

адрес>, общей площадью 102,2 кв.м., кадастровый 

<

номер>, и земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес> сельсовет, 

<

адрес>, общая площадь 800 кв.м. +/- 5,72 кв.м., кадастровый 

<

номер>. Общая стоимость объектов недвижимости, в соответствии с п. 1.5. составляет 7 060 000 рублей 00 копеек, из них стоимость жилого дома составляет 6 000 000 рублей 00 копеек, земельный участок – 1 060 000 рублей 00 копеек. Денежные средства в размере 1 060 000 рублей 00 копеек покупатель оплатил за счёт собственных денежных средств (п. 2.1.1.), денежные средства в размере 6 000 000 рублей 90 копеек оплачены за счёт целевых кредитных денежных средств АО «Газпромбанк» (п. 2.1.2).

В свою очередь п. 3.1.2 договора установлена обязанность продавца передать покупателю вышеуказанные объекты, отвечающие по своим качествам установленным санитарным и техническим требованиям, а также свободные от имущества и прав (своих и третьих лиц) с подписанием передаточного акта о фактической передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Аналогичные положения отражены в п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей установлены основания для Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

По смыслу приведенных норм права покупатель по своему выбору имеет право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены жилого помещения. Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения прав истца продажей жилого помещения ненадлежащего качества, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома является обоснованным. 

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

На основании ходатайства представителя ответчика в целях установления обстоятельств того, являются ли недостатки, на которые ссылается истец, существенными а также в целях выяснения стоимости устранения недостатков, по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза. В суд представлено заключение судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «АмурОценка» ФИО5

Как следует из экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № СТЭ-071/24, подготовленного по итогам проведённой экспертизы, объект исследования представляет собой одноэтажный жилой дом блокированной застройки. Общий вид дома представлен на фотографиях в приложении 

<

номер>. Общие сведения об объекте исследования: Кадастровый номер земельного участка: 28:10:013013:3658; год постройки здания – 2022; общая площадь помещений – 102,2 кв.м.; отопление – теплый пол, электрический котел; материал стен – блоки; фасад – фасадная панель; фундамент – бетонный монолитный плитный; перекрытия – деревянные; кровельное покрытие – ондулин. На период обследования здание введено в эксплуатацию, но не используется по назначению (жилой дом).

По результатам наружного обследования и изучения материалов дела, были выявлены следующие недостатки при строительстве объекта обследования: отсутствует утепление и отделка фундамента; отсутствует отмостка по периметру жилого дома; следы повреждений на деревянных конструкциях в виде грибка, темных и серых пятен; отсутствует отделка карнизного свеса; отсутствует пароизоляционный слой на поверхности утеплителя; толщина монтажного шва не соответствует требованиям ГОСТ; частично отсутствует отделка внешних скосов малых оконных блоков; отсутствует водосточная система; отсутствует вентиляционная система в жилом доме; дверной блок на входе в гараж установлен с отклонением от вертикали; в распределительном щите на розеточных группах отсутствует устройство защитного отключения; остатки опалубки перед входной группой в жилой дом; стропильная система выполнена с нарушениями требований. 

При этом не удалось установить по причине их отсутствия такие заявленные в вопросе дефекты как: выполнение монтажных швов оконных заполнений с нарушениями; отсутствие внешнего слоя монтажного шва оконных заполнений; отсутствие электроснабжения жилого дома; наличие пустошвов в кладочных швах; конденсат на поверхности оконных блоков. Установить наличие конденсата на поверхности окон не представляется возможным, так как дом не отапливается, на момент проведения осмотра ДД.ММ.ГГГГ все окна в жилом доме были открыты, обнаружен снег на «подоконниках». При наружном обследовании было выявлено наличие подведения электроснабжения от столба к дому, однако кабель в дом не заведён.

Кроме того, во время проведения наружного обследования, обследования внутренних помещений и кровли были выявлены иные недостатки: утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; трещина сквозная на стене внутреннего помещения. Обнаруженная экспертом сквозная трещина на внутренней стене дома из пенополистиролбетона появилась, по мнению эксперта, в результате выморозки помещения и последующей усадки здания. Таким образом, сочетание выморозки и усадки могло привести к появлению сквозной трещины на внутренней стене, что не является дефектом вызванным нарушением правил строительства.

Все выявленные строительные недостатки, за исключением остатков опалубки перед входной группой, влияют на качество жилого дома, в том числе на возможность использовать его по целевому назначению.

При этом, из выявленных строительных недостатков явными являются: отсутствует утепление и отделка фундамента; отсутствует отмостка по периметру жилого дома; отсутствует отделка карнизного свеса; частично отсутствует отделка внешних скосов малых оконных блоков; отсутствует водосточная система; остатки опалубки перед входной группой в жилой дом. В свою очередь скрытыми недостатками (визуально не обнаруживаемые или требующие специальных познаний для их обнаружения) являются: некачественно выполнена отделка оконных скосов; отсутствие вентиляционных каналов на крыше; утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; использование древесины второго сорта (доски с обзолом) для стропильной системы; для стропил длиной более 5,5 м использовались доски размером 130*40мм и 150*40 мм; дверной блок на входе в гараж установлен с отклонением по вертикали; следы повреждений на деревянных конструкциях в виде грибка, темных и серых пятен; толщина монтажного шва не соответствует требованиям ГОСТ; в распределительном щите на розеточных группах отсутствует устройство защитного отключения.

Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных явных недостатков составила 239 982 рубля 67 копеек. Стоимость затрат необходимых для устранения выявленных скрытых недостатков составила 560 869 рублей 91 копейка.

Кроме того, во время проведения наружного обследования, обследования внутренних помещений и кровли были выявлены иные недостатки: утепление перекрытия выполнено некачественно, утеплитель обрезан не по размеру, что привело к его неровной укладке, множественные щели между листами пенополистерола; отсутствие гидроизоляции; отсутствие диффузионной мембраны (ветрозащиты); задувание снега под кровлю; трещина сквозная на стене внутреннего помещения. Обнаруженная экспертом сквозная трещина на внутренней стене дома из пенополистиролбетона появилась, по мнению эксперта, в результате выморозки помещения и последующей усадки здания.

Таким образом, сочетание выморозки и усадки могло привести к появлению сквозной трещины на внутренней стене, что не является дефектом вызванным нарушением правил строительства.

Стоимость затрат необходимых для устранения иных недостатков составила 195 993 рубля 00 копеек. Перечень и объем необходимых работ указан в соответствующем разделе заключения.

Данное заключение суд расценивает как допустимое письменное доказательство, поскольку оно выполнено уполномоченными лицами, которые обладают специальными познаниями в области строительства и оценки, представили документы, подтверждающие наличие у него профессионального образования, содержит необходимые для разрешения заявленных требований сведения, основано на материалах дела.

Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. 

Как разъясняется в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оценив заключение судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы по правилам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ с учётом положений ст. 67 ГПК РФ, суд полагает возможным принять его в качестве относимого и допустимого доказательства. Эксперт имеет специальные познания и обладает правом на производство соответствующего вида экспертиз, что подтверждается представленными документами. Экспертное заключение соответствует требованиям, обычно предъявляемым к экспертным заключениям такого рода. Экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизы, выводы эксперта подробно мотивированы, проиллюстрированы, в том числе, фотоматериалом, полностью соответствуют описательной части экспертного заключения, не противоречат материалам гражданского дела. 

Таким образом, оснований не согласиться с указанными выводами судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Каких-либо существенных противоречий в заключении эксперта суд не усматривает. 

Представленное в суд заключение эксперта в целом соответствует требованиям, обычно предъявляемым к экспертизам подобного рода.

Выводы эксперта подробно мотивированы в экспертном заключении. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что «иные недостатки», указанные в экспертном заключении, входят в стоимость устранения скрытых недостатков. Эксперт выделил ответ на вопрос таким образом, поскольку суд в определении о назначении судебной экспертизы выделил «скрытые» и «иные» недостатки. Щели, выявленные в ходе производства судебной экспертизы, невозможно устранить простой покраской, поскольку краска не исключает попадания в эти щели воды. Указывал, что критерием отнесения недостатков к скрытым и явным являлась необходимость наличия специальных познаний для их выявления, поскольку люди, не обладая этими познаниями, не могут знать, в каком состоянии должен быть объект недвижимости. Необходимость водосточной системы предусмотрена п. 9 СП 17.13330.2017. В этом пункте идёт ссылка на СП 118.13330 – изделия из металлических материалов. Фотоснимки с отсутствующими откосами/отливами окон не включены в экспертное заключение, поскольку все фотоснимки не были приобщены к заключению, однако они имеются в наличии у эксперта. Все замеры, в том числе, замеры длины стропил производились лазерным дальномером, а ширины стропил – рулеткой. Замеры производил лично эксперт. Эксперт также проверял монтажные швы, проверялось несколько швов, однако фотографии с замерами не вошли в экспертное заключение. Отсутствие УЗО экспертом отнесено к скрытым дефектам, поскольку необходимо обладать знаниями в области электротехники, чтобы понимать, что его отсутствие является строительным недостатком. Более того, требование об установке УЗО является относительно недавним. УЗО устанавливается в момент монтажа, Грибок-плесень отнесён экспертом к скрытым недостаткам поскольку без наличия специальных познаний потребитель может лишь увидеть потемнение на строительных конструкциях, но не понимать причины этого потемнения. Выводы об отклонении дверного блока на входе в гараж также сделаны по результатам осмотра и использования лазерного нивелира. В полном объёме фотографии не были представлены, поскольку все стороны присутствовали при осмотре и видели весь объём экспертного исследования. Если будет небольшое отклонение на 1-2 градуса, дверь будет постоянно или открываться, или закрываться, тогда как она должна оставаться в одном положении. Для того, чтобы дверной блок привести в вертикальное состояние, необходим его демонтаж. После установки двери, можно сделать отделку, не снимая блок, поскольку есть специальная плёнка для защиты. Рыночную стоимость устранения недостатков определялась экспертом на момент проведения судебной экспертизы, то есть по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. На момент рассмотрения дела стоимость материалов увеличилась, актуальность отчёта об оценке – шесть месяцев, тогда как в дело представлена судебная экспертиза. Требование закона о шестимесячной актуальности отчёта об оценке не распространяется на экспертные заключения.. 

Указанные сведения, сообщённые экспертом в судебном заседании, по мнению суда, влекут устранение противоречий в судебной экспертизе, восполняют выводы эксперта, не изменяя их содержание. 

Таким образом, с учётом выводов судебной экспертизы и сведений, сообщённых в судебном заседании экспертом ФИО5, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого дома по адресу: 

<

адрес>, пер. Азовский, 

<

адрес> уменьшилась на 800 852 рубля 58 копеек.

Оснований полагать, что экспертом была допущена какая-либо неполнота в выводах, у суда не имеется, а равно как не имеется оснований и сомневаться в правильности расчётов, произведённых экспертом и в верности методик, избранных экспертом при производстве судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы.

В дело также представлено заключение ГК «Первое экспертное бюро» от 10 февраля 2023 года.

В данном заключении указано, что спорный жилой дом имеет следующие недостатки: 

- отсутствует укрепление и отделка фундамента;

- отсутствует отмостка по периметру жилого дома;

- следы повреждений на деревянных конструкциях в виде грибка, тёмных и серых пятен;

- отсутствует отделка карнизного свеса, нарушены требования;

- отсутствует пароизоляционный слой на поверхности утеплителя, нарушены требования;

- монтажные швы оконных заполнений выполнены с нарушениями, толщина монтажного шва не соответствует требованиям;

- отсутствует внешний и внутренний слой монтажного шва оконных заполнений, нарушены требования;

- частично отсутствует отделка внешних откосов малых оконных блоков;

- отсутствует водосточная система;

- отсутствует вентиляционная система в жилом доме;

- дверной блок на входе в гараж установлен с отклонением от вертикали;

- в распределительном щите на розеточных группах отсутствует устройство защитного отключения;

- отсутствует электроснабжение жилого дома;

- наличие пустошвов в кладочных швах;

- остатки опалубки перед входной группой в жилой дом;

- строительная система выполнена с нарушениями требований;

- конденсат на поверхности оконных блоков.

при этом общая стоимость устранения дефектов (недостатков) жилого дома составляет 1 668 929 рублей 00 копеек.

Однако, суд не соглашается с указанным заключением и отдаёт предпочтение заключению комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы. 

Так, данное заключение не определяет потерю товарной стоимости жилого дома и не учитывает, в какой степени утрачены потребительские свойства этого жилого дома, а лишь содержит данные о способе и стоимости устранения выявленных недостатков. Само по себе установление стоимости работ, необходимых для устранения недостатков, не является основанием для уменьшения покупной стоимости имущества, поскольку по смыслу закона подлежит установлению цена в соответствующей пропорции к общей цене товара с учётом реальной возможности его использования по назначению. Вопросы о рыночной стоимости дома на дату проведения досудебного исследования не исследовались, рыночная стоимость жилья с учётом дефектов не определялась, а равно как не решался и вопрос о том, на какую стоимость уменьшилась покупная цена жилого дома. Такие вопрос нашли отражение в представленном заключении судебной экспертизы. По существу выводы досудебного исследования о размере, на который утрачена товарная стоимость спорного имущества, представляют собой локальный сметный расчёт. Более того, в заключении судебной экспертизы подробно проиллюстрировано состояние дома, а также содержатся исчерпывающие мотивы, по которым именно недостатки, перечисленные в экспертизе, относятся к строительным дефектам, чего не сделано в досудебном исследовании. Из представленного заключения ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО8 не представляется возможным установить, по каким мотивом специалист пришёл к выводам о том, что выявленные недостатки относятся именно к строительным дефектам. 

Заключение по результатам досудебного обследования не является недопустимым доказательством, однако выводы этого заключения, хотя они и послужили основанием для обращения истца в суд, не принимаются во внимание. 

Эксперты, подготовившие экспертизу, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Кроме того, заявленная истцом сумма была уменьшена по следующим основаниям.

Представитель ответчика ИП ФИО2 – адвокат ФИО11 в судебном заседании приводил доводы о том, что часть недостатков является явными, а также обращал внимание на то что часть денежных средств по договору в размере 560 000 рублей была возвращена ответчиком истцу, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным суду оригиналом расписки, в котором содержатся собственноручные подпись и пояснения истца. Учитывая стоимость явных недостатков, суд приходит к выводу о том, что их стоимость, а также часть стоимости скрытых недостатков была возмещена ИП ФИО2 в добровольном порядке путём передачи денежных средств по расписке.

Представитель истца ФИО1 – ФИО10 в судебном заседании пояснил, что фактическая цена не изменилась, однако цена в договоре была указана в завышенном размере в связи с тем что у истца имелась необходимость получить ипотечный кредит в большем размере. 

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая сообщила суду, что ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор, дата, указанная в расписке, совпадает с датой её составления. На момент составления расписки истцу не было известно о наличии строительных недостатков. О наличии строительных недостатков истец узнала в 2023 году. Сумма, указанная в расписке, не была связана со стоимостью строительных недостатков. 

Вместе с тем доводы о том, что в договоре была указана иная цена, не соответствующая реальной стоимости объекта недвижимости судом отклоняются, поскольку в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Судом учитывается, что именно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был представлен в АО «Газпромбанк», принцип свободы договора, предоставляющий сторонам право согласовывать любые положения договора на своё усмотрение, а также положения ст. 10 ГК РФ. Кроме того, каких-либо дополнительных соглашений, устанавливающих иную стоимость недвижимого имущества в деле не представлено. Каких-либо указаний на то, что денежные средства передаются истцу в связи с изменением стоимости объекта недвижимости расписка также не содержит. 

В то же время судом отклоняется довод представителя ответчика о том, что деньги по расписке были переданы за устранение скрытых недостатков, поскольку данная расписка не содержит указания на то, в счёт возмещения стоимости каких именно недостатков передаются денежные средства. Судом учитываются свидетельские показания, а также объяснения стороны истца о том, что специалист в области строительства к осмотру дома не привлекался. 

Вместе с тем, суд принимает во внимание установленный п. 1 ст. 162 ГК РФ запрет в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания в отношении письменной формы сделки. 

Показания свидетеля ФИО6 фактически связаны с условиями сделки (цена договора), а потому не учитываются при разрешении правового статуса денежных средств, о передаче которых указано в расписке от ДД.ММ.ГГГГ. 

Суд также учитывает, что часть строительных недостатков, определённых экспертом, относится к явным. 

Учитывая выводы эксперта о стоимости обнаруженных явных и скрытых недостатков, суд приходит к выводу о том, что переданные истцу денежные средства в полном объёме покрывают стоимость устранения явных недостатков, обнаружение которых не требует специальных познаний в области строительства, а также частично скрытых недостатков. Учитывая данные обстоятельства, с ИП ФИО7 в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в той части, в которой переданная сумма не покрывает стоимость устранения скрытых недостатков.

Проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд частично соглашается с уточнёнными исковыми требованиями и приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истца об уменьшении стоимости жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП ФИО2 и ФИО1 с учётом уточнений, а именно, на 240 852 рубля 58 копеек, что является разумным и соразмерным.

Давая оценку требованиям о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей суд приходит к следующему выводу.

Статья 151 ГК РФ предусматривает, что, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

К личным неимущественным и нематериальным благам относятся, в силу требований ч. 1 ст. 150 ГК РФ, жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 1994 года № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право пользования своим именем, право авторства), либо нарушающими имущественные права гражданина.

Также, ГК РФ не содержит конкретных указаний относительно определения размера компенсации морального вреда. С учетом положений закона и требований разумности и справедливости при определении размеров компенсации суду в каждом случае необходимо принимать во внимание степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред, степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства (например, чем подтверждается факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий, при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием) они нанесены, какие нравственные или физические страдания перенесены, в какой сумме потерпевший оценивает их компенсацию, имущественное положение причинителя и т.п.

В свою очередь, в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков, кроме того, аналогичная позиция отражена в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей».

Поскольку в судебном заседании был достоверно установлен факт нарушения прав истца как потребителя, суд, учитывая все обстоятельства по делу, в частности исходя из того что поскольку в настоящем случае требование об уменьшении покупной цены товара, предусмотренное п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, удовлетворено, а также принцип разумности и справедливости, пришёл к выводу о взыскании в пользу каждого из истцов компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несёт ответственность, предусмотренную законом или договором.

Так, п. 6 ст. 13 названного закона предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом, при взыскании с исполнителя в пользу потребителя денежных сумм, связанных с восстановлением нарушенных прав последнего, в силу прямого указания закона суд должен разрешить вопрос о взыскании с виновного лица штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО2 не удовлетворила требования потребителя ФИО1 в добровольном порядке, не перечислила ей денежные средства в размере, определённом в заключении эксперта. 

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 140 426 рублей 29 копеек. Указанный размер исчислен судом, исходя из 50% от общей суммы удовлетворённых требований, с учётом компенсации морального вреда (240 852 рубля 58 копеек + 40 000 рублей 00 копеек).

Представитель ответчика приводил доводы о том, что при разрешении данного дела не подлежат применению нормы Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О защите прав потребителей» поскольку ИП ФИО2 не получала досудебную претензию от ФИО1

Вместе с тем, из дела видно, что ФИО1 направила ИП ФИО2 претензию по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно ответу ОАСР УВМ УМВД России по 

<

адрес>, указанный адрес в действительности является местом регистрации ИП ФИО2

Как следует из ответа на судебный запрос УФПС по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер>.2.2.2-05/319, по указанному адресу находится трёхэтажный двадцатиквартирный жилой дом с несколькими торговыми точками. При первичной доставке заказного письма квартиру никто не открыл, было опущено извещение ф.22 в почтовый ящик. Письмо по истечению срока хранения было направлено на возврат отправителю. 

Оснований не доверять сведениям, содержащимся в ответе на указанный судебный запрос, у суда не имеется. 

Поскольку направляемая истцом в адрес ответчика корреспонденция не востребовалась, о перемене места жительства ответчик не сообщал, органы, отвечающие за регистрацию и учёт граждан по месту жительства, в известность не поставил, претензия, направленная истцом ответчику по последнему известному месту жительства в соответствии со ст. 118 ГПК РФ, на основании правил ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ считается доставленной.

Судом учитывается, что настоящее гражданское дело находится в производстве суда со ДД.ММ.ГГГГ, по делу была осуществлена замена эксперта, после возвращения дела из экспертной организации рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе, для предоставления сторонам возможности примириться. Однако действенные меры к возмещению стоимости строительных недостатков ИП ФИО2 в ходе производства по гражданскому делу предприняты не были. 

При изложенных обстоятельствах, с учётом поведения стороны ответчика, которая не возместила истцу стоимость соразмерного уменьшения покупной цены ввиду обнаружения строительных недостатков, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, который уменьшению по правилам ст. 333 ГК РФ не подлежит. 

Следовательно, заявленные истцом ФИО1 требования являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

К судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ), к которым относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам и расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесённые истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ 

<

номер> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

В действиях истца, уточнившей требования искового заявления после поступления в суд экспертного заключения, суд не усматривает признаков злоупотребления правом, поскольку получение заключения ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО8 во всяком случае являлось необходимым условием для обращения истцов в суд. 

Поскольку заключение ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ не признано недопустимым доказательством, а суд, не принимая выводы данного заключения во внимание, лишь не согласился с методикой определения выявленных недостатков именно как строительного дефекта и определения размера утраты рыночной стоимости, постольку суд признаёт заключение ГК «Первое экспертное бюро» ИП ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ судебными издержками, стоимость которых в размере суд возлагает на ответчика, учитывая принцип пропорциональности удовлетворённых исковых требований – в размере 30,07% от первоначальных требований с учётом уточнений, а именно – 7 517 рублей 51 копейка.

По аналогичным мотивам в пользу истца подлежат взысканию судебные издержки на оплату нотариально удостоверенной доверенности в размере 511 рублей 19 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу указанных положений закона с ответчика ИП ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета.

Учитывая положения ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), суд полагает, что с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 312 рублей 79 копеек.

Указанная сумма исчислена, исходя из общей суммы имущественного взыскания с учётом удовлетворения требований о возмещении морального вреда. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств в счёт соразмерного уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 240 852 (двести сорок тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 58 копеек в счёт соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома с кадастровым 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Азовский, 

<

адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда – 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 140 426 (сто сорок тысяч четыреста двадцать шесть) рублей 29 копеек. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 7 517 (семь тысяч пятьсот семнадцать) рублей 51 копейка в счёт возмещения расходов за подготовку досудебного исследования.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 в счёт возмещения расходов по нотариальному удостоверению доверенности – 511 (пятьсот одиннадцать) рублей 19 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 7 312 (семь тысяч триста двенадцать) рублей 79 копеек. 

Реквизиты истцов:

ФИО1, родилась ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>а 

<

адрес>, паспорт: 

<

номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ МО УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес>, код подразделения 280-002. 

Реквизиты ответчика: индивидуальный предприниматель ФИО2, ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

номер>. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев 

Решение принято в окончательной форме 25 июня 2025 года.